양도차익의 계산

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○○도 ○○○시 ○○○리 ○○○ 대지 216㎡, 건물 492.375㎡와 같은리 ○○○ 도로 29㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1994.12.9 취득하여 1997.3.20 양도(소유권이전등기)하고 1997.3.17 양도차익을 실지거래가액(취득가액 180,000,000원, 양도가액 215,000,000원)으로 계산하여 양도소득세 6,673,510원을 예정신고납부하였다. 처분청은 위 신고한 실지거래가액을 신빙성이 없다는 이유로 부인하고 기준시가(취득가액 195,137,385원, 양도가액 305,574,000원)로 양도차익을 산정하여 2000.4.11 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 39,476,470원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.4.29 이의신청을 거쳐 2000.9.25 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부녀자인 청구인은 양도소득세에 대한 충분한 상식이 없는 상태에서 검인계약서에 의한 실지거래가액으로 계산하는 경우 양도소득세를 줄일 수 있다는 이웃들의 이야기를 듣고 자산양도차익예정신고를 한 사실은 인정하나, 취득가액은 과세관청이 매도인의 양도소득세결정시 실지거래가액이고,양도가액은 부동산 매매계약서와 동 계약서상 중도금 및 잔금 수수내역이 매수인 강명근등의 사실확인서 및 청구인 예금통장의 입금내역 등에 의하여 확인되므로 이의 실지거래가액으로 이 건 양도소득세를 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구주장 취득가액은 실지거래가액으로 인정되나 양도가액에 있어 청구인이 입증자료로 제시한 매수인 강○○○의 사실확인서는 당초확인내용을 번복하고 있고 청구인이 제시한 매매계약서상 잔금약정일과 이에 대한 예금통장상 입금일자 및 금액이 상이하며 매매계약서의 작성일이 기재되지 않는 점 등으로 보아 청구주장 양도가액을 사실로 인정할 수 없다하겠으므로 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지거래가액을 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분이 적법한지 여부
• 나. 관련 법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호와 제97조【양도소득의 필요경비계산】 제1항 제1호 가목에 의하면, 토지를 양도하는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 실지거래가액에 의하는 경우의 하나로 규정하고, 제5항 제2호에서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 소유권이전등기일(1997.3.20)전인 1997.3.17 자산양도차익예정신고 당시 실지양도가액을 검인계약서상의 매매가액 215,000,000원으로, 실지취득가액을 180,000,000원으로 하였다가 이의신청 및 심판청구에서 사실상 실지양도가액은 318,000,000원, 실지취득가액은 260,000,000원이라고 주장하고 있고, 처분청은 위 취득가액 260,000,000원은 과세관청이 매도인의 양도소득세 결정시 실지거래가액으로 인정한 바 있어 사실로 인정되나 양도가액이 불분명하다 하여 이 건 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세하였으며, 청구인은 이에 대해 당해 양도가액도 매매계약서와 예금통장, 매수인 강○○○의 사실확인서등에 의하여 확인되므로 실지거래가액으로 과세함이 타당하다고 주장하여 이를 본다. 청구인이 입증자료로 제시한 매매계약서에 의하면 "매매대금은 318,000,000원으로 하고 계약금은 40,000,000원(일자미상), 잔금은 1997.4.10 95,000,000원, 특약사항에 318,000,000원중 은행채무 100,000,000원은 갑(매수인)이 책임지고 보증금을 포함하여 중도금으로 지불한다. 단 갑이 위반할 시에는 계약금을 배로 지불함"이라고 기재되어 있는 바, 위 잔금 95,000,000원의 수수 내역에 대하여 청구인이 증빙자료로 제시하고 있는 최○○○(청구인의 남편)의 예금통장에는 1997.4.7 44,200,000원과 5,000,000원, 1997.4.18 24,000,000원, 1997.4.19 7,000,000원, 1997.4.24 10,000,000원 합계 90,200,000원이 입금되어 있는데 이들 금액은 모두 현금으로 입금되어 있을 뿐만 아니라 그 입금일이 위 계약서상 약정일과 상이한 점으로 보아 위 통장상의 입금액을 쟁점부동산의 매매잔금으로 단정지을 수 없고 또한 계약금에 대하여는 수수사실의 증빙을 제시하지 아니하므로 매매계약서상 중도금의 진위 여부에 관계없이 동 계약서상 매매가액은 신빙성이 없는 것으로 보이고, 매수인 강○○○의 사실확인서는 당초확인내용을 번복하고 있는 점 등 여타 청구주장을 뒷받침할만한 객관적인 증빙제시가 없다 하겠으므로 청구인이 주장하는 실지양도가액은 받아들이기 어려운 반면 이를 부인하고 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.