실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 청구외 ○○○과 공동으로 1987.10.15 청구외 ○○○외 1명으로부터 경기도 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 및 ○○○(12필지, 임야 32,562㎡)를 취득하여 1998.8.20 소유임야 중 같은 리 ○○○(3필지, 3,874.5㎡ 이하 "쟁점임야"라 한다)를 청구외 ○○○(이하 "양수인"이라 한다)에게 양도하고 1998.9.8 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 양도소득세 303,690원을 신고, 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 거래가액을 부인하고 쟁점임야의 양도차익을 기준시가로 산정하여 2000.7.8 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 22,780,370원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.9.26 이 건 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인과 양수인은 87.10.15 청구외 ○○○과 ○○○로부터 경기도 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 및 ○○○ 소재 임야 32,562㎡를 586,000,000원에 취득(○○○소유 24,421.5㎡, ○○○소유 8,140.5㎡)하였으며 당시 부동산매매계약서와 중도금 및 잔금영수증, 부동산 중개인의 인감증명을 첨부한 거래사실확인서가 있는 등 취득가액이 실지거래가액으로 입증되고 있고, 청구인이 쟁점임야를 양수인에게 양도하게 된 경위는 청구인이 현재 거주하고 있는 서울시 ○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 157㎡와 지하 및 지상 다가구주택 329.96㎡가 급매물로 나와 있어 1996.4.22 청구외 ○○○로부터 3억원에 취득하면서 취득자금이 부족하여 양수인으로부터 1996.4.22 1억원을 차용하여 청구외 ○○○에게 계약금으로 지급하고, 1996.5.17 양수인으로부터 차용한 1억원중 25,000,000원을 상환하였으나 이후 자금이 어려워 양수인에게 나머지 차용금 75,000,000원을 지급하지 못하게 되자 양수인은 1997.3.5 청구인과 양수인이 공동으로 취득한 경기도 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 및 ○○○, ○○○ 소재 임야 26,012㎡ 중 청구인의 지분에 대하여 부동산처분금지 가처분을 하였다. 이후 청구인은 차용금을 지급하기 위하여 청구인 소유인 쟁점임야를 처분하려고 계속 노력하였으나 1997년 경제위기로 부동산경기가 침체되고 쟁점임야가 토사임야로 상습 침수되어 양도가 사실상 불가능하고 양수인의 계속된 독촉으로 부득이하게 쟁점임야를 차용금 75,000,000원에 대물변제하였으며 동 대물변제금액 75,000,000원을 양도가액으로 하고 청구인과 양수인이 공동 취득가액 중 청구인의 지분에 상당하는 가액 69,727,197원을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당한데도 이를 부인하여 양도차익을 기준시가로 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 취득한 쟁점임야의 취득가액을 확인하기 위하여 당시 부동산 중개인인 ○○○에 대하여 조사한 바, 1988.6.26부터 현재까지 보험대리점을 경영하고 있으며 1996년부터 ○○○주택이라는 주택판매회사의 근로소득이 나타나고 있는 것으로 보아 성실한 부동산 중개인이라고 볼 수 없고, 쟁점임야의 원소유자인 ○○○과 작성한 계약서 및 ○○○로부터 받은 영수증에 날인된 인장에 대하여 ○○○의 주소지 동사무소에 확인한 바 사용인감이 아닌 것으로 나타나고 있다. 청구인과 양수인이 작성한 부동산매매계약서 상의 입회인 란에 "쌍방합의"로 되어 있어 계약서의 진위여부가 불분명하고 양수인으로부터 1억원을 차용하였는지 여부를 확인할 수 없으며 1998.8.20 쟁점부동산을 양수인에게 양도한 후 약 9개월 뒤인 1999.6.1에 부동산처분금지가처분을 해지한 것은 75,000,000원 이상의 채무가 있었던 것으로 보이고, 청구인과 양수인과는 외사촌간이며 인근 임야가 평당 10∼15만원선에 거래되고 있으나 청구인은 평당 64,000원(㎡당 19,357원)으로 신고하였으며 쟁점임야의 양도일로부터 8개월 뒤인 1999.6.4 토지수용시 ㎡당 38,272원에 수용된 점으로 볼 때 청구인의 양도가액은 신빙성이 없으므로 신고가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점임야의 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 양도소득세 과세요건성립일 현재 시행된 법령은 다음과 같다. 소득세법 제96조 【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1995.12.29 단서개정)

2. 제1호 이외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.(1995.12.29 단서개정) 같은 법 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1995.12.31 개정)

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우(1995.12.30개정)

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우(1995.12.30개정)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1995.12.30개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다(1995.12.30개정)

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우(1996.12.31개정)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우(1995.12.30개정)

• 다. 판단 쟁점임야를 1987.10.15에 69,727,197원에 취득하여 1998.9.8에 75,000,000원에 양도하였다는 주장을 사실로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.

(1) 이건 양도소득세 과세에 따른 양도차익의 산정규정인 소득세법시행령 제166조 제4항 에 의하면 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 전에 관련증빙을 갖추어 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 결정하도록 되어 있고, 같은 조 제5항 제2호에는 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정되어 있다.

(2) 청구인은 취득가액의 입증자료로서 부동산매매계약서, 원소유자인 청구외 ○○○의 영수증, 당시 부동산 중개인인 ○○○의 인감증명서가 첨부된 확인서를 제시하고 있는 바, 부동산 매매계약서에는 계약일자를 1987.9.10로 하고 총매매대금을 586,000,000원으로 하여 계약금 58,000,000원은 1987.9.10지급하고, 중도금 200,000,000원은 1987.10.1, 잔금 328,000,000원은 1987.10.14 지급하는 것으로 나타나고 있으며 청구외 ○○○의 영수증에는 중도금 200,000,000원과 잔금 328,000,000원을 영수하였다고 되어 있고, 처분청에서 제시한 양도소득세 조사복명서에 의하면 취득가액에 대한 조사결과 쟁점임야의 원소유자 중의 한 명인 청구외 ○○○은 사망으로 확인이 불가능하고, 청구외 ○○○는 행방불명으로 실지거래가액 확인이 불가능한 것으로 나타나고 있다.

(3) 청구인은 청구인이 현재 거주하고 있는 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○소재 다가구주택이 급매물로 나와 1996.4.22 매매금액을 3억원으로 하고 계약금 1억원은 계약 당일에 지급하고 잔금 2억원은 다음날인 1996.4.23에 지급하였다는 증빙으로 부동산매매계약서를 제시하고 있으며 동 부동산을 취득하면서 양수인으로부터 1억원을 차용하고 1996.5.17 그 중 25,000,000원을 상환하였다는 입증자료로 다가구주택 매매계약서와 양수인의 예금거래내역 등을 제시하고 있으며, 청구인은 양수인으로부터 차용한 금액 중 미지급한 75,000,000원을 상환하기 위하여 쟁점임야를 부동산 중개업소에 매물로 내어놓았으나 당시 IMF 상황하에서 양도가 어려운데다 양수인이 1997.3.5 쟁점임야에 대하여 청구인으로부터 70,000,000원에 매수하기로 하는 부동산매매계약을 체결하고 매매대금을 완불하였으나 청구인이 소유권이전등기를 하여 주지 아니하여 서울지방법원으로부터 부동산처분금지가처분 결정을 받은 바가 있고, 양수인의 채권 독촉으로 부득이하게 1998.8.20 양수인에게 대물변제하기로 하고 부동산매매계약서를 작성하고 소유권이전등기를 완료하였다고 주장하면서 쟁점임야의 부동산매매계약서와 등기부등본을 제시하고 있다.

(4) 이건과 관련된 처분청의 과세기록에 의하면 2000.2.16 담당공무원이 현지에 출장하여 인근 부동산 중개업소에 인근 부동산의 거래실태를 확인한바, 평당 100,000∼150,000(㎡당 30,249원∼45,374원)정도에 거래되고 있음을 조사확인한 것으로 되어 있고, 청구인이 제시한 쟁점토지와 인접한 양수인 토지가 1999.5.13 서울지방국토관리청에 수용된 내용을 보면 ㎡당 45,600∼51,050원에 수용되었음이 확인된다 위 사실을 종합하여 보면 쟁점임야의 인근 부동산은 ㎡당 30,249원∼45,374원 정도에 거래되고 있음이 조사확인되고 있고, 쟁점임야의 양도일로부터 약 8개월 후인 1999.5.13 서울지방국토관리청에 수용된 재결서를 보면 ㎡당 45,600∼51,050원에 수용되었음이 확인되는 점 등으로 미루어 볼 때 청구인이 양수인에게 ㎡당 19,357원에 양도하였다는 주장은 받아들이기 어려운 것으로 보이므로 처분청에서 2000.9.26 청구인에게 쟁점임야의 양도차익을 기준시가로 산정하여 이건 양도소득세 22,780,370원을 경정고지한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.