장기할부매매조건부 양도의 양도시기

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 1,397㎡와 그 지상의 상가건물 6,572㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 양도함에 있어 1996.7.24. 매매계약을 체결하고, 1996.10.25. 1차 중도금을 수령하였으며, 1996.11.1. 소유권이전청구권 가등기를 하고, 1998.9.28. 잔금이 청산된 후 1998.9.29. 양도소득세를 신고하고 1998.9.30. 소유권을 이전하였다. 처분청은 1999.4.27. 청구인이 잔금청산일(1998.9.28)을 양도시기로 하여 신고납부한 내용대로 양도소득세를 결정하였다가 ㅇㅇㅇ지방국세청장의 감사 지적에 따라 이 건 양도가 장기할부조건에 해당한다고 보아 1차중도금 지급일(1996.10.25)을 양도시기로 하고 취득시기를 조정하여 아래<표>와 같이 양도차익을 재산정한 후 2000.1.31. 청구인에게 1996년 귀속분 양도소득세 3,522,216,190원을 결정고지 하였다(양도시기의 정정으로 귀속연도가 1998년에서 1996년으로 변경됨에 따라 당초 결정을 취소하고 신규로 결정하였으며, 취득가액은 의제취득시기를 당초 1985.1.1.에서 1977.1.1.로 수정함에 따라 감액되었음). <표: 양도차익 산정내역> 구분 신고 결정 양도가액 10,536,071,190 (1998년 기준시가) 10,755,609,580 (1996년 기준시가) 취득가액 5,979,500,931 2,293,514,454 양도차익 4,331,166,374 8,368,919,476 청구인은 이에 불복하여 2000.4.10. 이의신청을 거쳐 2000.8.25. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 그 가액이 커서 일시에 받기 어려운 처지에 있었고 당사자간의 합의에 따라 몇 차례로 나누어 매매대금을 받을 수밖에 없는 거래로서 이 건 매매계약은 잔금청산시까지 매도인이 임대업을 계속한다는 조건과 매수인 미확정의 조건이 부여된 계약인데 처분청이 이를 도외시하고 단순히 중도금을 몇차례 나누어 받은 사실만으로 장기할부조건의 매매로 보아 과세한 것은 잘못이며, 다음의 사실로 보아 쟁점부동산의 거래는 장기할부매매로 볼 수 없으며 양도시기를 잔금청산일로 하여야 한다.

(1) 쟁점부동산은 임대차건물로서 1차중도금 수수당시에는 매매로 볼 수 있는 요건이 충족되지 아니한 바, 잔금청산시까지 목적물이 양수인에게 귀속된 사실이 없고 또 양수인에 의해 사용·수익되지도 아니한 상태였으며 임대차조건 미성취로 장기할부매매 거래로 보기 어렵다.

(2) 청구인이 잔금지급일까지 쟁점부동산에서 부동산임대업을 영위하여 그에 대한 부가가치세 신고뿐만 아니라 동 부동산의 재산세·종토세를 잔금일까지 부담하였고, 양수인은 잔금청산과 동시에 동 부동산을 제3자(○○○주식회사)에 양도하여 서대문세무서에 특별부가세를 신고하였는 바, 양수인이 신고한 취득시기도 청구인이 주장하는 잔금청산일로 하여 신고대로 용인·처리되었다.

(3) 1999.12.31. 개정된 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호 에서는 장기할부조건의 경우에 종전의 첫회 부불금 지급일 대신 소유권이전등기접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날을 양도 또는 취득시기로 규정하고 있으므로 이런 취지를 고려하여 양도시기를 잔금청산일로 하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 양도대금을 3회 이상 분할하여 수령하였으며, 잔금지급기일이 1차 중도금 지급일(첫회 부불금 지급일)로부터 1년 이상이므로 자산의 인도 여부에 불구하고 쟁점부동산은 장기할부조건부 매매에 해당되어 그 양도시기는 첫회 부불금의 지급기일인 1996.10.25.이 된다.

• 가. 쟁 점 장기할부매매조건부 양도에 있어서 잔금청산시까지 당해 자산이 양수인에게 인도되거나 양수인에 의해 사용·수익되지 아니한 경우에도 1차중도금 지급일(첫회 부불금 지급일)을 양도시기로 보아야 하는 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 <소득세법>(1996.12.30. 법률 제5191호로 개정되기 전의 것) 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세법 제29조의 4 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. <소득세법시행령>(1996.12.31. 대통령령 제15191호로 개정되기 전의 것) 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 1∼2: 생략

3. 총리령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 첫회 부불금의 지급일. 다만, 첫회 부불금의 지급일 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다. <소득세법시행규칙>(1999.5.7. 재정경제부령 제78호로 개정되기 전의 것) 제78조【건축물 등의 정의】③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "총리령이 정하는 장기할부조건"이라 함은 영 제157조·제158조에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 당해 자산의 양도대금을 3회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 인도 여부에 불구하고 첫회 부불금 지급일의 다음 날부터 최종의 부불금 지급일까지의 기간이 1년 이상인 것 < 소득세법시행령 >(1999.12.31. 대통령령 제16664호로 개정된 것) 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호생략)을 청산한 날로 한다. 1∼2: 생략

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날. 부칙 제1조【시행일】이 영은 2000년 1월 1일부터 시행한다.(단서 생략) 제7조【양도소득에 관한 적용례】③ 제162조 제1항 제3호의 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다)접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날이 도래하는 분부터 적용한다. 다만, 이 영 시행당시 종전의 규정에 의하여 양도 또는 취득의 시기가 도래한 것에 대하여는 종전의 규정을 적용한다. <소득세법시행규칙>(2000.4.3. 재정경제부령 제138호로 개정된 것) 제78조【장기할부조건의 범위】③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "재정경재부령이 정하는 장기할부조건"이라 함은 영 제157조·제158조에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다)접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도함에 있어 잔금청산시까지 목적물이 양수인에게 귀속된 사실이 없고 또 양수인에 의해 사용·수익되지도 아니한 상태였으므로 이 건 장기할부매매가 아니며 그 양도시기를 잔금청산일로 하여야 한다는 주장인 반면, 처분청은 청구인은 쟁점부동산의 양도대금을 위<표>와 같이 3회 이상 분할하여 수령하였으며, 잔금지급일이 1차 중도금 지급일(첫회 부불금 지급일)로부터 1년 이상이므로 자산의 인도 여부에 불구하고 장기할부조건부 매매에 해당되어 그 양도시기는 첫회 부불금의 지급일(1996.10.25.)이라는 입장으로서 이 건 쟁점부동산의 양도시기가 1차 중도금 지급일(첫회 부불금 지급일)인지 아니면 잔금청산일 인지를 가리는데 있다.

(2) 처분청과 청구인이 제시한 자료를 근거로 사실관계를 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 소유권 변동 현황을 보면 청구인은 1974.11.18. 증여를 원인으로 토지를 취득하였으며 1987.6.30. 건물보존등기를 하였고, 쟁점부동산은 1996.7.24.자 매매를 원인으로 1998.9.30. 청구인으로부터 청구외 ○○○주식회사(대표이사 ○○○)에 소유권이 이전되었으며, 다시 1998.10.1. 매매를 원인으로 청구외 주식회사○○○에 소유권이 이전되었다. (나) 청구인은 쟁점부동산을 양도함에 있어 양수인인 청구외 ○○○주식회사와 1996.7.24. 계약을 체결하였는 바, 매매대금을 19,200,000,000원으로 하여 계약금(3,000,000,000원), 1차 중도금(4,000,000,000원, 1996.10.25), 2차 중도금(2,779,500,000원, 1997.4.25), 잔금(9,420,500,000원, 계약일로부터 20개월 내에서 조건 이행시)을 수령하기로 하였고, 채무 및 제세공과금의 변제, 소유권이전(등기)에 필요한 서류의 제공을 잔금청산일을 기준으로 하였고, 모든 임차인은 계약당시의 상태로 매수인이 승계하며, 1차중도금 지급과 동시에 가등기를 경료해 주기로 하였음이 관련 계약서에서 확인되며, 선급금명세서 등 양수인의 회사장부에 의하면 실제로 아래<표>와 같이 양수인이 양도대금을 지급하고 청구인이 수령하였다고 하는 바, 청구인은 이에 대하여 다툼이 없다. <표: 실제 양도대금 수령내역> 구 분 수령급시기 금 액 비 고 계 약 금

1996. 7.24 3,000,000,000 1차 중도금 1996.10.25 4,000,000,000 2차 중도금

1997. 2.26 687,500,000 3차 중도금

1997. 4.24 2,779,500,000 4차 중도급

1997. 5. 5 600,000,000 5차 중도금

1997. 5.15 633,000,000 잔 금

1998. 9.28 7,500,000,000 (다) 쟁점부동산의 지하3층 지상6층 건물은 근린생활시설, 판매시설 및 위락시설로 사용되었으며, 청구인은 쟁점부동산 소재지인 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○에서 부동산업/점포 임대사업을 쟁점부동산 양도대금의 잔금청산일인 1998.9.30.까지 영위하였음이 폐업사실증명원 등에 의하여 확인되며, 청구인의 부동산임대 수입금액에 대하여 1998년 2기예정분까지 부가가치세를 신고하였음이 확인된다.

(3) 청구인은 장기할부조건의 경우 종전의 첫회 부불금 지급일 대신 소유권이전등기접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날을 양도 또는 취득시기로 할 수 있도록 소득세법령이 개정되었으며, 양수인은 잔금청산과 동시에 동 부동산을 제3자(○○○주식회사)에 양도하여 서대문세무서에 특별부가세를 신고하였고 그 취득시기를 잔금청산일로 하여 신고대로 처리되었다고 하면서 이 건도 잔금청산일을 양도시기로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 전시한 바와 같이 이 건 매매계약 당시 시행중인 소득세법령상 부동산의 장기할부거래 요건에 의하면 계약금 이외의 양도대금을 3회이상 분할하여 지급받고, 첫회 부불금 지급일로부터 최종의 부불금 지급일까지의 기간이 1년 이상인 경우에는 자산의 인도 또는 사용수익 여부에 불구하고 장기할부거래로 보는 것이며, 장기할부거래의 경우 그 양도 또는 취득시기를 첫회 부불금 지급일로 보는 것인 바, 위 사실관계에서 살펴본 바와 같이, 이 건 잔금청산시까지 목적물이 양수인에게 귀속되었거나 양수인에 의해 사용·수익되지 아니한 상태였으며, 청구인이 잔금청산일까지 쟁점부동산에서 부동산임대업을 영위하여 그에 대한 부가가치세 신고뿐만 아니라 동 부동산의 재산세·종토세를 부담하였다고 하는 사실을 인정한다 할지라도, 청구인이 계약금 이외의 양도대금을 6회에 걸쳐 지급받았고, 1차 중도금지급일로부터 잔금지급일까지의 기간이 약 1년 10개월이 되어 장기할부조건에 해당하는 이 건의 경우, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 데 대하여 처분청이 1999.12.31. 개정 전 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 그 양도시기를 1차 중도금 지급일(첫회부불금 지급일)로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(국심 97서1321, 1999.5.7. 같은 뜻임).

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. (단위: 원)(단위: 원)