신고한 실지거래가액의 인정 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1988.5.10 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 210.3㎡, 상가건물중 601.7㎡(지하1호 147.97㎡, 1층5호 136.96㎡, 3층1호 158.41㎡, 3층2호 158.38㎡, 4개호, 이하 "쟁점상가"라 한다)를 취득하여 1994.4.1 양도하고, 양도가액 345,000,000원, 취득가액 180,000,000원으로 한 실지거래가액에 의하여 과세표준확정 신고납부하였는 바, 당시 청구인의 주소지 관할 ○○○세무서장은 청구인이 신고한 위 실지거래가액에 대하여 조사한 결과, 위 양도가액은 기준시가의 31.4%로 신빙성이 없다는 이유로 이 건 기준시가에 의하여 과세할 것을 처분청에 통보하여 온 바에 따라 처분청은 2000.4.15 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 292,562,190원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.6.28 이의신청을 거쳐 2000.8.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

(1) 쟁점상가가 포함된 건물은 1978년도에 신축한 철근콘크리트조 지하1층, 지상3층 건물로 승강기 및 냉난방설비도 없는 건물로 9명 공동소유로서 출입구가 대로변이 아닌 옆골목을 통하여만 출입이 가능하여 상가로서의 효용가치가 적어 취득이후 상가의 불리한 조건 때문에 저가로 실내포장마차 및 화실, 창고 등으로 임대하여 왔으며, 쟁점상가는 청구인이 1988년 교회신도로 있는 대한예수교장로회 ○○○교회 신축이전에 협조하고자 신앙적인 차원에서 쟁점상가건물을 180,000,000원(1988.3.2 계약금 12백만원, 1988.4.30 중도금 50백만원, 1988.5.10 잔금 58백만원(전세보증금 60백만원 별도))에 인수하게 되었고, 그 입증자료로 매매계약서 및 대한예수교장로회 총회장의 거래사실확인서에 의하여 확인되며,

(2) 또한, 양도당시 상가건물의 주변여건은 ○○○선 지하철 공사로 인하여 상가형성 분위가 아니었으며, 특히 청구인은 독신으로 생활하고 있던 중 미국에 거주하는 오빠의 권유로 이민을 계획하고 있어 급하게 청구외 ○○○에게 345,000,000원［1994.3.2 계약금(중도금포함) 100백만원, 1994.4.1 잔금 120백만원(전세보증금 125백만원 별도인수)］에 양도하였으며

(3) 처분청은 이의신청 기각결정문에서 청구외 ○○○외 3인의 매매계약서 내용에 중개인 및 특약사항의 기재가 없고 양도대금중 수표 3건 220,000,000원이 청구인의 은행계좌에 입금되었고 잔액은 임대보증금으로 상계한 사실은 인정하면서도 그 사실만으로 양도가액 345,000,000원은 인정할 수 없다고 판단하였으나, 청구인이 제시한 ○○○과의 당초 계약서에는 중개인 및 임대보증금 인수에 관한 특약사항이 기재되어 있으며, 다만 양수인의 요구에 따라 ○○○외 3인(형제간)명의로 등기를 하기 위해서 작성한 계약서(대리인 법무사 이종대 작성)에는 기재가 생략된 것이며 청구인의 예금구좌에 임대보증금을 제외한 계약금 100,000,000원 잔금 120,000,000원 합계 220,000,000원(수표 3매)입금된 금융거래내용은 인정하면서도, 다른 구체적인 이유 없이 양도가액 345,000,000원을 인정하지 않은 처분청의 처분은 부당하며

(4) 특히, 한국감정원의 쟁점상가에 대한 2000.6.5 기준시점의 감정평가액이 590,000,000원인 점을 미루어 보아 그 6년전인 1994.4월 양도당시의 기준시가 1,097,000,000원을 실지거래가액으로 볼 수 없음을 알 수 있어 위 양도가액 345,000,000원은 위 6년후 감정가액의 53%로 위 양도가액은 여러가지 입증자료(매매계약서, 금융자료)에 의하여 확인되므로 위 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 양도가액에 대하여 (가) 청구인은 당초 청구외 ○○○과 쟁점상가를 345,000,000원에 계약을 하였으나 ○○○이 "○○○외 3인(형제)"의 명의로 매매계약을 하겠다고 하여 다시 4인의 명의로 매매계약서를 재작성하였고, 이런 와중에서 서로 믿는 처지이고 당초 계약서가 있는 관계로 재작성 계약서에 중개인 및 특약사항이 없는 것에 신경을 쓰지 않았다고 주장하며 이것이 조사관서에서 매매계약서가 문제있다고 하여 당초 계약서를 찾았으나 찾지 못하여 당초 계약자당사자인 위 ○○○에게서 매매계약서원본을 빌려서 제출하였다고 주장하기에 그 내용을 검토한 바, "임대인에 대한 특약사항이 있고 소개인도 있으며, 당초 계약자 ○○○은 양도가액 345,000,000원이 사실임을 확인서 및 인감 첨부하여 확인하여 주었으나, (나) 청구인은 당시 실지로 위 양도대금을 계약서상 계약일인 1994.3.2일 100,000,000원(계약내용과 같음),1994.3.31 60,000,000원, 1994.4.30 60,000,000원 계 220,000,000원을 수표로 받았고 잔금은 임대인의 보증금으로 상계하였다고 하며 금융자료(통장 거래명세서)를 제출하였는 바, 위 일자에 수표 3건 220,000,000원 입금된 것을 알 수 있으나, 등기접수일(1994.4.6일)까지 위 금액외 다른 금액이 입금된 사실이 없는 것으로 보아 청구인 제출 임대계약서상 임차보증금 114백만원(변동이 있었다고 함) 감안하면 334,000,000원이 됨을 알 수 있으나, 동 사실만으로는 청구인 주장을 입증할 수 없다고 보인다.

(2) 취득가액에 대하여 청구인은 등기원인일에 대한 개념을 몰라서 잘못 기재하였다고 주장하고 있으며 단순히 이것만으로 취득가액을 부인함은 부당하다고 주장하며, 청구인은 취득가액 180,000,000원에 대하여 개인교회가 아닌 종교재단 법인인 "(재)○○○장로회(합동측) 총회 유지재단 산하 ○○○교회"가 확인하여 준 계약서를 첨부하였으므로 (전세금 60,000,000원 공제하고 120,000,000원에 양도한다는 특약이 있음) 이를 인정하여 달라고 주장하나, 대금지급 등에 대한 금융자료가 없으므로 청구인 주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 이 건 다툼은 청구주장 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제23조 제2항 에서 『양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하“양도차익”이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다. 다만, 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 자산의 보유기간이 2년 미만인 것과 제70조 제7항에 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 다음 각호의 금액을 공제하지 아니한 금액으로 한다.』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 【양도소득금액의 조사결정】 ① 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 제3항 각호 또는 제44조 제6항에 규정된 자산을 양도한 경우 또는 제4항 제2호의 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여 결정하여야 한다. (이하 생략)
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점상가를 1988.5.10 취득하여 1994.4.1 양도하고 실지거래가액(양도가액: 345백만원, 취득가액: 180백만원)에 의하여 과세표준확정신고납부한데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 위 실지거래가액은 신빙성이 없다고 보아 이 건 기준시가에 의하여 과세한 사실이 과세기록에 의하여 확인되는 바, 청구주장 실지거래가액을 받아들일 수 있는지 여부를 살펴보면,

(1) 청구주장 실지거래가액과 기준시가 등을 비교하여 보면 아래표와 같다. 실지거래가액(청구인) 기준시가(처분청) 비 고 양도(94.4.1)가액 취득(88.5.10)가액 345,000 180,000 1,097,547 407,293 감정가액 590,000천원 (2000.6.5기준) 양도차액 165,000 690,254

(2) 쟁점상가의 토지의 양도전후의 공시지가를 살펴보면, 1992년도는 ㎡당 4,800,000원, 1993년도는 ㎡당 4,750,000원, 1994년도는 ㎡당 3,860,000원, 1995년도는 ㎡당 3,860,000원인 사실이 처분청의 조사복명서에 의하여 확인되어 양도당시 공시지가가 급격히 하락하거나 상승된 바 없이 양도 전후 그 시세를 적절히 조정한 것으로 판단된다.

(3) 위 기준시가와 청구주장 실지거래가액을 비교하여 보면, 양도의 경우는 청구주장 실지거래가액이 기준시가의 31.4%, 취득의 경우는 청구주장 실지거래가액이 기준시가의 44.2%로 하여 신고한 것으로 이는 저가로 양도할 부득한 사유가 없는 한 위 공시지가 변동추이로 보아 청구주장 실지거래가액은 사실과 다르게 신고한 것으로 보인다.

(4) 청구인은 과세표준확정신고시 검인계약서를 첨부하여 신고하였는 바 위 계약서에는 중개인의 서명이 없을 뿐만 아니라 쟁점상가의 임대와 관련된 특약사항에 대한 기재가 없는 것으로 처분청의 조사복명서에 의하여 확인됨에도 국세심판청구시에 제시한 거래 당사자로부터 빌려서 제출하였다는 매매계약서원본에는 위 두 가지 내용이 기재된 사실을 확인할 수 있어 당초 처분청에 신고시 제출한 계약서와 이 건 심판청구시 제출한 위 계약서의 내용이 서로 상이하여 어느 것이 사실에 부합된 계약서인지 알 수 없고 특히 매매대금 지급관련 금융자료를 제시하지 못하고 있다. 위 사실을 모아 볼 때, 청구주장 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 이 건 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. (단위: 천원)