기준시가로 신고한 후 실지거래가액으로 경정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1990.6.1 "경기도 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 전 245㎡"(이하 "쟁점토지"라 한다)를 74,000,000원에 취득하여, 1991.9.14 동 지상에 건물 492.375㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 준공한 후(이하 "쟁점부동산"이라 한다), 1994.12.9 청구외 ○○○에게 양도하고, 1996.10.21 토지는 실거래가액으로, 건물은 기준시가로 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 양도소득세 실지조사 결과, 쟁점부동산의 전체 양도가액이 260,000,000원임을 확인하고, 쟁점토지 양도가액을 171,911,579원(총 매매대금 260,000,000원중 토지분 안분계산)으로 계산하여, 토지분 양도차익 97,522,274원 및 건물분 양도차익 13,658,483원 합계 111,180,757원에 대하여, 2000.3.23 청구인에게 양도소득세 55,245,240원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.5.22 이의신청을 거쳐, 2000.8.18 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산 전체의 양도가액이 실지거래가액인 260,000,000원으로 확인되었으므로, 쟁점건물의 취득가액도 건물 신축에 관련된 건축비 상당액인 174,060,700원을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하여 양도소득세를 다시 계산하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 신고한대로 건물은 기준시가에 의하여 결정하고, 토지는 실지거래가액에 의하여 계산하되 신고한 내용에 오류가 있어 경정결정한 것으로, 청구인은 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정하여 납세고지서를 송달한 2000.3.17까지 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 바 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 기준시가로 신고한 건물에 대한 양도소득세의 취득가액 및 양도가액을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 경정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1994.12.31 법률 제4856호로 개정되기 이전의 것) 제23조【양도소득】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

④ 양도가액은 다음의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 같은 법 시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】

① 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.

② 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

④ 법 제23조 제4항 제1호 및 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액으로 신고한 경우 같은 법 제100조 【과세표준확정신고】① 당해연도의 종합소득금액·퇴직소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액이 있는 거주자는 그 종합소득과세표준·퇴직소득과세표준·양도소득과세표준 또는 산림소득과세표준을 당해연도 다음 연도 5월 1일부터 5월 31까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 신고하여야 한다.

• 다. 사실 및 판단 청구인은 1990.6.1 쟁점토지를 74,000,000원에 취득하여, 1991.9.14 동 지상에 쟁점건물을 준공한 후, 1994.12.9 토지와 건물을 일괄하여 청구외 ○○○에게 260,000,000원에 양도하고, 1996.10.21 토지는 실거래가액으로, 건물은 기준시가로 하여 양도소득세 신고를 하였음이 확인된다. 청구인이 양도소득세 신고를 한 내역을 보면, 토지는 취득가액을 실제취득가액인 74,000,000원으로 양도가액을 60,800,000원으로, 건물은 취득가액을 기준시가 58,100,250원으로 양도가액을 기준시가 75,825,750원으로 각각 신고한 사실이 청구인이 처분청에 제출한 양도소득금액계산명세서 등에서 확인된다. 처분청은 양도소득세 실지조사 결과, 토지와 건물을 포함한 쟁점부동산의 실제 양도가액이 260,000,000원임을 쟁점부동산의 매수인인 청구외 ○○○으로부터 확인하고, 기준시가로 신고한 건물의 취득가액 및 양도가액과 실지거래가액으로 신고한 토지의 취득가액은 인정하되, 토지의 양도가액은 소득세법시행령 제170조 제2항 의 규정에 의한 기준시가 안분가액으로 계산하여 171,911,579원으로 결정하여 양도소득세를 계산하였음이 처분청이 제출한 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 한편, 청구인이 쟁점건물을 신축한 내역을 보면, 청구인이 신축한 사실은 등기부등본, 준공검사필증, 건축물대장 등에 의해 확인되나, 쟁점건물 신축에 소요된 총 신축공사비 내역은 공사시기로부터 9년이 지나 보관된 증빙자료가 없다는 것으로 구체적인 공사원가 내역은 확인되지 않고 있다. 위 관련법령의 규정에 의하면, 양도소득의 계산은 당해 자산 양도당시의 기준시가에 의하는 것이 원칙이나, 양도자가 소득세법 제95조 또는 같은법 제100조의 규정에 의하여 과세표준확정신고 기간내에 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의할 수 있는 것이고, 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 함께 양도한 경우로서 토지와 건물 등의 가액이 불분명한 경우에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것이 적법한 것이라고 할 것인 바 이 건 청구인은 (주)○○○종합건설 대표이사인 청구외 ○○○이 작성한 표준원가명세서를 제출하면서 쟁점건물의 신축에는 182,485,000원 정도의 비용이 소요되는 것으로 추정되고, 비슷한 규모의 상가건물을 신축하는 데에는 평당 1,200,000원 정도의 건축비가 소요되는 것으로 추정되므로 쟁점건물의 건축비로 174,060,700원을 인정하여 달라는 주장이나 위 표준원가계산서 등은 쟁점건물 신축에 따른 건축비 증빙자료로는 불충분하다 할 것이고, 기준시가에 의한 양도소득세 결정 결의일 이후에 자신에게 유리한 실지거래가액이 확인된다 하여 양도차익을 다시 산정하여 달라고 요구하는 것은 공평과세의 견지에서 허용하기 어렵다 할 것이다(국심95구361, 1995.8.11 및 국세청예규 재일46014-2311, 1996.10.12 같은 뜻) 따라서, 이 건 처분청이 양도소득금액을 산정함에 있어 청구인의 신고내용에 따라 건물은 기준시가에 의하여, 토지는 실지거래가액에 의하되, 토지와 건물의 가액이 불분명하므로 기준시가 환산가액에 의하여 토지분 양도가액을 결정한 처분은 적법한 것으로 판단되고, 양도소득세가 이미 결정·고지된 상황에서 증빙이 불충분한 건축비 상당액을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하여 달라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 그러므로 이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.