실지거래가액 확인되어 기준시가 결정은 부당함

ㅇㅇ세무서장이 2000.1.14 청구인에게 한 1998년 귀속분 양도소득세 11,854,260원의 부과처분은 취득가액을 40,316,347원으로, 양도가액을 42,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 청구외 ○○○등 10명과 함께 청구외 ○○○으로부터 1996.1.11 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 및 ○○○ 소재 전 및 임야 16,945㎡(이하 "전체토지"라 한다)를 400,000,000원에 공동으로 매입한 후, 주택건립부지조성을 위하여 1996.5.17 토지형질변경허가, 1996.10.18 준공검사까지 마쳤으나, IMF사태로 주택건립을 포기하고 1998.5.8 전체토지 중 청구인 지분인 전 15㎡, 임야 655㎡ 합계 670㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 ○○○에게 양도한 후, 1998.6.30 처분청에 양도가액을 23,000,000원으로 취득가액을 20,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청에서는 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 양도가액은 39,736,000원으로, 취득가액은 4,891,000원으로 하여 2000.1.14 청구인에게 1998년 귀속분 양도소득세 11,854,260원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.4.17 이의신청, 2000.8.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

(가) 청구주장 청구인등 10명이 공동으로 전체토지를 400,000,000원에 취득한 것이므로 청구인 지분의 취득가액은 15,816,020원이고, 도로편입비용 2,950,000원과 등기비용, 중개수수료, 개발비용 등을 합하면 20,000,000원이 실지로 매입한 가액이 되는 것이며 쟁점토지의 부지조성과 관련하여 ㅇㅇ시에서 부과한 개발부담금의 산출근거가 되는 개발비용 총액은 148,372,550원임이 공문서에 의해 확인되고 있고, 청구인이 실지로 부담한 금액은 20,316,347원으로 확인되고 있으므로, 실지 취득가액 40,316,347원을 사실로 인정해 주어야 한다. 쟁점토지의 양도가액을 42,000,000원으로 하고 계약금 3,000,000원 청구인의 채무 30,000,000원과 연체이자 1,270,000원을 공제한 잔금 7,730,000원만 현금으로 수령하기로 한 사실이 등기부등본 등에 의해 확인되고 있으므로 매매계약서에 채무인수내용의 기재사실이 없다 하여 실지거래가액을 전면 부인한 것은 부당하다. (나) 처분청 의견 쟁점토지를 양도한 청구외 ○○○으로부터 약 7,000,000원 정도에 양도한 것으로 기억한다는 내용의 확인서를 제출받았으므로 청구주장을 받아들일 수 없고, 개발비용은 객관적이고 구체적인 입증의 제시가 없어 이를 취득가액에 포함시켜야 한다는 청구주장 또한 받아들일 수 없으며, 매매계약서상에 채무인수인계에 관한 내용을 기재한 사실이 없어 실지 양도가액을 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 청구인이 주장하는 실지거래가액을 사실로 인정할 수 있을 것인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 에서는 [양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우]에는 양도차익을 산정함에 있어 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.
• 다. 판단

(1) 취득가액에 관하여 전체토지는 청구인등 10명이 공동으로 400,000,000원에 취득한 사실이 매매계약서, 법원판결문 및 공동으로 취득했던 청구외 ○○○(이하 "○○○"이라 한다.)의 과세전적부심사결정서(ㅇㅇ세무서 보호 ○○○, 2000.8.9)에 나타나고 있다. 한편, 의정부세무서에서는 총 취득가액 400,000,000원중 ○○○의 소유지분(16,945㎡ 중 620㎡)에 해당하는 가액인 14,753,614원을 개별 취득가액으로, 18,705,519원을 개별 개발비용으로 각각 인정한 사실을 과세전적부심사결정서에 의해 알 수 있다. 동두천시에서는 공동매입가액 400,000,000원을 인정하고 이에 따라 공동매입자 10명에게 취득세, 등록세를 부과하였는바, 청구인에게는 2,808,100원의 취득세를 부과한 사실을 관련 공문(ㅇㅇ시 민원 ○○○, 개발부담금부과처분취소 및 부과예정통지, 1999.8.2)에 의해 알 수 있다. 청구인은 쟁점토지의 매입가액은 20,000,000원이라고 주장하면서 그 근거를 아래와 같이 제시하면서 관련 증빙 등을 함께 제시하고 있다. － 400,000,000원×(670㎡/16,945㎡)=15,816,020원. (A) 청구인지분 － 400,000,000원×(125㎡/16,945㎡)=2,950,750원. (B) 도로편입분 － 1,233,230원............................................................(C) 등기비용, 중개수수료 － 실지 취득가액............................20,000,000원...(A)+(B)+(C) 또한, 청구인은 쟁점토지 개발비용이 20,316,347원이라고 주장하면서 그 근거를 아래와 같이 제시하면서 등록세납부영수증 등 관련 증빙을 함께 제시하고 있다. － 동두천시에서 인정하고 있는 개발비용 총액 148,327,550원중 청구인부담분 11,592,957원 － 개발부담금 총액 28,579,300원중 청구인부담분 2,808,100원 － 취득세, 등록세 청구인부담분 2,566,790원 － 도로신설비용 청구인부담분 3,348,500원 그러나, 처분청에서는 쟁점토지를 양도한 청구외 ○○○이 청구인에게 약 7,000,000원에 양도한 것으로 어렴풋이 기억난다는 1999.12.17자 확인서를 근거로 하여 청구주장을 받아들이지 아니한 것으로 확인된다. 살피건대, 쟁점토지는 청구인 등 10명이 청구외 ○○○으로부터 총 400,000,000원에 취득한 사실이 매매계약서, ㅇㅇ시의 개발부담금부과에 대하여 청구인 등이 제소하여 받은 법원판결문, ㅇㅇ시장의 관련공문(민원○○○, 1999.8.2) 등에 의해 확인되고 있고, 청구인과 함께 공동으로 쟁점토지를 취득한 청구외 ○○○이 쟁점토지를 소유지분별로 안분한 가액을 실지취득가액으로 신고한 내용을 의정부세무서에서도 인정한 사실이 있는 점에 비추어 실지 취득가액은 청구인이 주장하는 20,000,000원을 사실로 인정하여야 할 것으로 판단되고, 취득가액에 포함하여 달라는 개발비용도 ㅇㅇ시의 관련 공문 및 제시된 증빙 등에 의해 확인되고 있고, 청구외 ○○○에 대한 과세전적부심사결정서에서 ㅇㅇ세무서장이 개발비용으로 18,705,519원을 인정한 사실 등에 비추어 청구인이 주장하는 개발비용 20,316,347원도 실지 거래가액으로 인정하여야 할 것으로 보인다.

(2) 양도가액에 대하여 처분청은 양도가액 실지조사시 쟁점토지 매수인인 청구외 ○○○으로부터 42,000,000원에 매수한 사실을 확인하였으나, 청구외 ○○○이 거래사실확인서 작성을 거부한 사실이 있고, 매매계약서에 채무인수에 관한 내용이 기재되어 있지 아니하므로 양도가액을 사실로 인정할 수 없다는 입장인 반면, 청구인은 1998.6.25 쟁점토지를 42,000,000원에 매매하기로 계약하고 계약금으로 3,000,000원을 수령한 후, 청구인이 부담하고 있던 ○○○의 채무 30,000,000원과 그 연체이자 1,270,000원을 공제하고 난 나머지 7,730,000원을 받아 등기관련서류와 교환하였기 때문에 매매계약서에 별도로 채무에 관한 내용을 기재할 필요성이 없었다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다. 쟁점토지에 대한 등기부등본에 의하면 1998.7.8 매수인 ○○○이 위 채무 30,000,000원을 인수하였다가 1999.1.7 해지한 사실이 있음을 확인할 수 있다. 한편, 쟁점토지의 공시지가는 ㎡당 59,200원으로서 청구인 지분에 대한 전체 공시지가는 39,664,000원이 됨을 동두천시에서 2000.8.15 발급한 개별공시지가확인서에 의해 알 수 있다. 또한, 청구인과 쟁점토지를 공동으로 취득한 사실이 있는 청구외 ○○○의 과세전적부심사결정서에서 ㅇㅇ세무서장은 실지양도가액을 41,500,000원으로 인정한 사실이 있다. 살피건대, 처분청에서 쟁점토지의 양도가액을 42,000,000원으로 조사·확인한 사실이 과세자료(조사복명서)에 나타나고 있는 점, 채무 인수에 관한 내용이 등기부등본 등 관련 공부에 의해 확인되고 있는 점, 쟁점토지의 매매실례가액이 청구인이 주장하는 실지양도가액과 근접하고 있는 점 등에 비추어 청구인이 주장하는 실지 양도가액 42,000,000원도 사실로 인정하여야 할 것으로 판단된다.

(3) 위에서 살펴 본 바와 같이 실지거래가액이 관련 증빙에 의해 확인되는 이 건의 경우 처분청이 이를 전면 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분은 잘못이라고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.