실수요목적이 아닌 수익을 목적으로 부동산을 계속적.반복적으로 매매하여 사업활동을 영위한 것으로 인정되므로 처분청이 쟁점 점포의 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
실수요목적이 아닌 수익을 목적으로 부동산을 계속적.반복적으로 매매하여 사업활동을 영위한 것으로 인정되므로 처분청이 쟁점 점포의 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
○○○ 세무서장이 2000.5.15 청구인에게 한 1994년도분 종합소득세 2,587,500원의 부과처분은, ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 및 같은곳 ○○○의 매매차익의 계산은 취득가액을 각각 11,168,000원과 43,290,000원으로 하고, 양도가액은 재조사하여 실지조사결정하는 것으로 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각합니다.
청구인은 1993.7.29 취득한 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 및 ○○○(이하 "쟁점점포"라 한다)를 1994.4.14 양도하고 이에 대한 소득세를 신고하지 않았다.
○○○세무서장은 청구인의 위 거래사실과 관련하여 청구인의 주소지관할 세무서장인 처분청에 청구인의 사업장별 수입금액 결정상황표를 과세자료로 통보(세1 ○○○, 2000.5.12)하였으며, 처분청은 위 통보자료에 의하여 쟁점점포의 양도를 부동산매매업으로 보아 2000.5.15 청구인에게 1994년도분 종합소득세 2,587,500원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.8.4 이 건 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 쟁점점포를 장기적인 투자목적으로 취득(1993.7.10)한 것이나 취득이후 사업시행자의 부도 등으로 불가피하게 양도(1994,4,14)한 것으로, 일괄 취득하여 일괄 양도한 것 외에는 청구인의 거주를 위한 주택의 매매거래만 하였을 뿐 수익을 목적으로 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 부동산 매매거래를 한 사실이 없음에도 처분청이 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 부과한 것은 부당하므로 취소하여야 한다.
(2) 처분청은 쟁점점포의 양도가액(27,300,000원)이 취득가액(54,458,000원)에 비하여 현저히 낮으므로 신빙성이 없다는 의견이나 쟁점점포는 사업시행자의 부도 등으로 개점이 불투명하여 실질적으로 가치가 하락한 상태였고, 당초의 장기적 투자목적을 달성할 수 없다고 판단하여 손실을 감수하고 양도한 것이며, 이러한 사실이 청구인이 제시하는 증빙서류에 의하여 객관적으로 확인되는 바, 실지 거래가액으로 소득금액을 계산하여야 한다.
(1) 청구인은 1993년에 점포 2건(쟁점점포)를 취득하여 1994년에 위 점포 2개를 양도하였으며, 이는 1년이내 단기양도에 따른 수익을 목적으로 한 부동산 매매업에 해당하는 것이며, 또한 청구인의 부동산 취득 및 보유현황(부동산 D/B자료)를 검토한 바 쟁점점포 거래외에도 1993.7.30 5건의 부동산을 취득(쟁점점포와 같은 건물의 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○)하여 1993.1015 1건을 양도(○○○)하였으며, 나머지 4건에 대하여도 1994.4.14 양도한 것이 확인되므로 쟁점점포의 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(2) 청구인이 주장하는 실지 거래가액을 검토한 바 양도가액 27,300,000원이 취득가액 54,458,000원에 비하여 현저히 낮고 사업시행자의 부도 등으로 상가의 개점이 불투명하여 손실을 감수하고 양도하게 되었다는 청구주장은 진실성에 의문이 있고, 장기투자목적으로 부동산을 취득하였다고 주장하면서 취득가액의 50%에 해당하는 금액으로 1년이내에 양도할 이유가 없어 기준시가에 부동산매매업의 표준소득율을 적용하여 종합소득세를 결정고지한 처분은 정당하다.
(1) 관련법령 부가가치세법 제2조 【납세의무자】 제1항에서 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으며, 같은법 시행규칙 제1조 【사업의 범위】 제1항에서 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다고 규정하고 있으며, 구 소득세법 제20조 【사업소득】제1항에서 「사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다
1. ∼ 7: 생략
8. 금융·보험업·부동산업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득」으로 규정하고 있고, 같은법 시행령 제36조【금융·보험업·부동산업과 사업서비스업 범위】법 제20조 제1항 제8호의 소득은 다음 각 호의 사업에서 발생하는 소득으로 한다.
1. ∼ 2.: 생략
3. 부동산매매업」으로 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점점포를 양도한 것에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세하였고, 청구인은 쟁점점포를 사업목적이 아닌 일반적인 부동산의 양도에 불과한 것으로 부동산매매업에 해당되지 아니한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 1993.7.10 쟁점점포(2건)을 취득하고, 1년이내인 1994.4.14 양도(2건)한 사실외에 1993년에 5건의 점포(쟁점점포와 같은 건물의 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○)를 취득하여 1년이내인 1993년에 1건(○○○), 1994년에 나머지 4건을 양도한 사실이 국세청 전산출력자료(D/B자료)에 의하여 확인된다. (나) 전시한 법령에 의하면 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에 부동산매매업을 영위하는 것으로 보도록 규정하고 있고, 법령규정상의 판매횟수에 미달한다 하더라도 전체적인 거래내용으로 보아 수익을 목적으로 규모·횟수·양태 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 인정되는 경우에는 사회통념에 따라 사업성을 부정할 수 없다 할 것(대법98두4009, 1998.12.8 외 다수 같은 뜻)인 바, 청구인의 경우 1993년에 쟁점점포(2건)를 취득하여 1년이내인 1994년에 양도(2건)한 것 이외에도 1993년중 5건의 부동산 취득과 1건의 양도, 1994년에 4건의 양도등 부동산 거래를 한 것은 실수요목적이 아닌 수익을 목적으로 부동산을 계속적·반복적으로 매매하여 사업활동을 영위한 것으로 인정되므로 처분청이 쟁점점포의 양도에 대하여 부동산매매업으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(1) 관련법령 소득세법(1994.12.22 개정전 법) 제100조【과세표준 확정신고】제1항에서 당해연도의 종합소득금액·퇴직소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액이 있는 거주자는 그 종합소득과세표준·퇴직소득과세표준·양도소득과세표준 또는 산림소득과세표준을 당해연도의 다음연도 5월1일부터 5월31까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 정부에 신고하여야 한다고 규정하고 있으며,. 같은법 시행령 제141조【토지등 매매차익의 계산】제1항에서 「법 제92조 제1항에 규정하는 토지등 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 것으로 한다.
1. 제94조에 규정하는 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액 이 경우 동조 제5항의 규정은 이를 적용하지 아니한다」고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제142조【토지 등 매매차익과 세액의 조사·결정 및 통지】에서 「① 법 제94조의 규정에 의한 토지 등 매매차익과 세액의 결정은 다음 각호에 의한다.
1. 부동산매매업자가 매매차익예정신고시 제출한 증빙서류 또는 비치·기장한 장부와 증빙서류에 의하여 제141조의 규정에 의한 토지 등 매매차익을 계산할 수 있을 때에는 그에 의하여 조사·결정한다.
2. 제169조(추계조사결정) 제1항 각호에 해당하는 경우에는 토지 등 매매차익은 제141조의 규정에 불구하고 매매가액에 표준소득율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.
② 제1항 제2호에서 매도한 토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할수 없는 경우에는 제115조에 규정한 기준시가를 매매가액으로 한다」고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 (가) 처분청의 과세처분내용을 살펴보면, 쟁점점포의 매수인인 청구외 ○○○의 소유권이전 등기신청서에 첨부된 검인계약서에 기재된 양도가액(○○○ 7,300,000원, ○○○ 20,000,000원)에서 건물분 부가가치세를 차감하여 수입금액을 결정하고, 동 수입금액에 표준소득율을 적용하여 소득금액을 추계조사결정하였음이 과세관련자료에 의하여 확인된다. (나) 쟁점점포의 소득금액을 추계조사결정한 처분이 정당한지 본다.
① 쟁점점포의 취득가액에 대하여 살펴보면, 1993.7.9자 쟁점점포의 상가 분양계약서에 의하여 매도인인 ○○○주식회사(법인등록번호 ○○○-○○○) 대표이사 청구외 ○○○와 매수인인 청구인이 분양대금 54,458,000원(계약금 18,290,000, 중도금 1993.7.19 15,000,000원, 잔금 1993.7.29 21,168,000원)에 매매하기로 계약을 체결한 사실이 확인되며, 위의 거래는 법인과의 거래로 위 분양계약서상에 1993.7.30 쟁점점포의 관할 ○○○시 ○○○구청장이 부동산등기를 위한 검인직인을 날인되어 있고, 2000.5.29자 매도법인의 대표이사로 재직하던 청구외 ○○○의 부동산 매매사실확인원(인감증명서 첨부)에서 분양계약서상의 거래사실과 거래가액을 확인하는 사실로 미루어 볼 때 취득가액은 분양계약서상의 분양대금인 54,458,000원이라고 인정된다.
② 쟁점점포의 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 2000.6.2자 쟁점점포의 매수인인 청구외 ○○○의 확인서를 제시하면서 검인계약서상의 양도가액 27,300,000원(○○○ 7,300,000원, ○○○ 20,000,000원)이 실지거래가액이라는 주장이나, 청구인이 장기적 투자를 목적으로 쟁점점포를 취득하였다고 하면서 취득한지 1년도 안되어 취득가액(○○○ 11,168,000원, ○○○ 43,290,000원)의 50%정도의 현저히 낮은 가액으로 양도해야할 특별한 이유가 있었다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 동 거래가액대로 대금을 실제로 수수하였음을 입증할 수 있는 금융자료 등 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 양도가액은 신빙성이 없다고 인정되므로, 처분청이 검인계약서상의 양도가액을 수입금액(건물분 부가가치세 제외)으로 하여 소득금액을 추계조사결정한 처분은 잘못이 있다고 판단된다. (다) 위의 사실을 종합하여 보면, 쟁점점포의 취득가액은 54,458,000원(○○○ 11,168,000원, ○○○ 43,290,000원)이라고 인정되나, 양도가액은 신빙성이 없다고 판단되므로 양도가액을 재조사하여 소득금액을 실지조사결정함이 타당하다 할 것이다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.