토지의 개별공시지가 평가 여부

ㅇㅇㅇ세무서장이 2000.5.8 청구인들에게 한 1998년도분 상속세 65,205,520원의 부과처분은 경상북도 ㅇㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 대지 254.1㎡의 상속재산가액을 상속세및증여세법 제61조 제1항 제1호 단서 및 같은 법 시행령 제50조 제1항의 규정에 따라 재평가한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인을 포함한 상속인들(○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, 이하 "청구인들"이라 한다)은 1998.10.1 청구인들의 모(母)인 ○○○(이하 "피상속인"이라 한다)의 사망으로 재산을 상속받고 1999.3.30 상속세과세가액을 499,659,908원으로 하여 상속세를 신고하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인들의 상속재산을 조사하여 800,790,486원을 상속세과세가액으로, 300,790,486원을 과세표준으로 하여 2000.5.8 청구인들에게 1998년도분 상속세 65,205,520원을 결정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2000.7.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 피상속인은 1983.1.14 그의 부(夫) ○○○의 사망으로 경상북도 ㅇㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 대지 421.8㎡(이하 "전체토지"라 한다)를 상속받아 1986.6.19 피상속인 명의로 소유권이전등기(원인: 1983.1.14 협의분할에 의한 재산상속)함과 동시에 같은 날짜로 전체토지중 421.8분지 167.7지분을 ○○○새마을금고에 양도하고, 피상속인은 그 나머지(421.8분지 254.1지분)를 소유하면서 각 지분별로 공유하던 상태에서 분할하려 하였으나, 그 당시 건축법상의 제한으로 분할등기를 하지 못하고 있다가 1995.1.5 공유토지분할에관한특례법이 제정됨에 따라 1998.8.24 전체토지중 421.8분지 167.7지분은 같은동 ○○○ 대지 167.7㎡(이하 "쟁점외토지"이라 한다)로, 나머지는 ○○○ 대지 254.1㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)로 분할되었는 바, 이에 따라 쟁점토지는 그 실지가치가 현저하게 하락하였으므로, 이를 제대로 반영한 1999.1.1 조사시점의 1999년도 개별공시지가에 의하여 평가한 가액으로 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속개시당시 시가산정이 어려운 경우에는 보충적 방법에 의하여 평가하는 것이므로, 상속개시당시 전체토지에 고시되어 있는 개별공시지가에 의하여 평가한 가액으로 쟁점토지의 가액을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지를 상속개시당시 고시되어 있는 전체토지의 개별공시지가로 평가하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데에 있다.
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 같은법 제61조【부동산 등의 평가】①부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1.토지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 같은법시행령 제50조(부동산의 평가) ① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 당해토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다.(1996.12.31 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 쟁점토지의 분할경위에 대하여 살펴본다. 청구인이 제시한 등기부등본, 건축물관리대장등본, 공유물분할신청서 등 관련서류에 의하면, 피상속인은 1983.1.14 그의 부(夫)인 ○○○의 사망으로 전체토지를 상속받게 되었으며, 그 당시 전체토지는 1개의 필지였으나, 1986.6.19 전체토지를 피상속인 명의로 소유권이전등기함과 동시에 같은 날인 1986.6.19 전체토지중 421.8분지 167.7지분을 매매를 원인으로 청구외 ○○○새마을금고에 소유권이전등기하였으며, 1987.7.30 ○○○새마을금고는 쟁점외토지 지상에 건물(사무실 용도로 1층면적은 121.49㎡, 2층면적은 129.88㎡)을 신축하여 ○○○새마을금고 명의로 소유권보존등기하였다. 피상속인은 1998.5.7 전체토지의 공유자인 ○○○새마을금고의 동의를 받아 ○○○새마을금고의 건물이 전체토지상에 있었던 그 위치에서 1년이상 점유하고 있음을 증명하는 서류 등을 첨부하여 관할 ㅇㅇㅇ시장에게 공유토지분할신청서를 제출하였고, ㅇㅇㅇ시장은 1998.8.24 공유토지분할에관한특례법(1995.1.5 제정)에 근거하여 분할신청당시의 공유토지의 점유상태를 기준으로 분할등기【쟁점외토지(같은동 ○○○) 및 쟁점토지(같은동 ○○○)】를 경료하였으며, 그에 따라 ○○○새마을금고는 쟁점외토지를 단독소유하게 되었다. 그리고 피상속인은 전체토지를 상속으로 취득한 후 이중 쟁점외토지를 ○○○새마을금고에 양도하였으나 분할이 되지 아니하여 공유지분으로 전체토지를 보유하다가 청구인들이 상속받을 당시인 1998년에 이르러서야 공유자인 ○○○새마을금고에 양도된 쟁점외토지와 청구인들이 상속받은 쟁점토지를 분할등기하였음을 알 수 있다.

(2) 이제 쟁점토지의 평가에 대하여 살펴본다. 쟁점토지 및 쟁점외토지에 대하여 고시된 각 연도별 개별공시지가는 아래표와 같으며, 여기서 쟁점외토지의 경우 전체토지중 도로변에 접해 있고 코너부분을 점유한 직사각형의 모양을 띄고 있으므로, 1998.8.24 분할등기후 처음으로 고시된 1999년도 개별공시지가(㎡당 1,110,000원)는 분할되기전 전체토지의 1997년도 및 1998년도 개별공시지가(㎡당 1,310,000원)보다 15.3% 밖에 하락하지 아니한 반면, 쟁점토지는 좁은 통로를 통하여 들어가는 "』"모양의 맹지가 되어 1999년도 개별공시지가(㎡당 474,000원)가 분할전 개별공시지가(㎡당 1,310,000원) 보다 63.8% 하락한 것으로 나타난다. 전체토지의 개별공시지가 현황 (단위: 천원/㎡) 쟁점토지의 구분 90년 91년 92-93년 94년 95-96년 97-98년 99년 전체토지 740 1,100 1,300 1,310 1,450 1,310

• 쟁점외토지

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• - 1,110 쟁점토지

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• - 474 한편, 피상속인이 1995.8.7 쟁점토지를 담보로 근저당권을 설정(채권최고액: 60,000,000원)하고 ○○○은행 ○○○지점으로부터 대출받을 당시 동 은행이 쟁점토지를 조사·평가한 가액은 ㎡당 440,000원이었음이 청구인들이 제시한 동 은행의 담보물건시가조사표에 의하여 확인된다. 쟁점토지가 분할되기전의 전체토지에 대한 개별공시지가만이 있을 뿐 분할된 후의 쟁점토지에 대하여 지방자치단체가 개별공시지가를 고시하기 전까지의 기간에는 당해토지에 대한 개별공시지가가 고시되어 있었다 하기는 어렵다. 그러하다면 전체토지가 쟁점토지 및 쟁점외토지로 분할(1998.8.24)된 후, 1998.10.1 상속으로 청구인들이 취득하게된 쟁점토지는 전체토지에서 분할됨과 동시에 1999년도에 최초로 개별공시지가가 고시되기 까지는 개별공시지가가 없는 토지로 보아야 할 것임에도 불구하고, 분할되기전 전체토지에 대하여 고시된 개별공시지가를 적용하여 쟁점토지의 가액을 평가한 것은 부당하므로, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호 단서 및 같은 법 시행령 제50조 제1항의 규정에 의하여 처분청이 쟁점토지를 재조사·평가한 가액으로 이 건 과세표준 및 세액을 경정함이 타당할 것으로 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인들의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.