임차인의 임대차계약서는 반증이 없는 한 실지임대 추정됨

심판청구를 기각합니다.

청구인의 처(妻)인 청구외 ○○○(이하 "○○○"이라 한다)은 청구인의 자(子)인 청구외 ○○○(이하 "○○○"이라 한다)과 공동으로 소유하고 있는 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 소재 지하1층, 지상4층 건물 718.15㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 1993.11.1.부터 청구외 ○○○(이하 "○○○"이라 한다)에게 임대하여 오다가 1994.1.1.부터 ○○○에게 무상으로 임대하기로 한다는 내용의 임대차계약서를 작성하고 이를 청구외 ○○법무법인(이하 "법무법인"이라 한다)으로부터 공증받았다고 하여 관할세무서에 쟁점건물에 대한 임대수입금액을 신고하지 아니하였고, 감사원이 교육부에 대한 감사중 위 ○○○이 1993년 10월 서울○○교육구청에 제출한 쟁점건물 등과 관련한 임대차계약서를 발견하여 서울지방국세청장에게 통보하였으며, 이에 따라 ○○세무서장은 사실조사를 거쳐 ○○○에게 1994년부터 1997년까지 신고누락된 임대수입금액에 대하여 부가가치세를 추징한 후 사업장별 수입금액 결정상황을 처분청에 통보하였고, 처분청에서는 1994년부터 1997년까지 각 년도 귀속분 종합소득세 합계액 34,410,020원을 2000.3.1. ○○○에게 결정·고지하였으며, ○○○의 1997년도 귀속분 부동산임대소득이 증가함에 따라 청구인의 종합소득에 합산되어 2000.3.18 청구인에게 1997년도 귀속분 종합소득세 6,264,490원이 결정·고지되었다. 청구인은 이에 불복하여 2000.6.15. 이 건 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 1998년 3월 ○○세무서장이 실지조사 하는 과정에서 ○○○이 사실확인을 요청받은 사실도 없고, 조사를 받은 사실도 없으며, 단지 가공의 임대차계약서만을 근거로 과세한 처분은 국세기본법 제16조 근거과세에 위반된다.

○○○과 ○○○은 1994.1.1부터 쟁점건물을 무상임대차하기로 계약서를 작성하고 1994.9.12.에 공증을 받은 사실이 있으며, 청구인과 ○○○은 30년 이상 친분관계를 유지하던 양부양자 관계로서 ○○○의 사업을 도와주기 위한 무상임대가 상식적으로 불가능하다고 단정할 수는 없으며, ○○○에 대하여 1997.1.9.부터 1997.3.5.까지 서울지방국세청에서 세무조사를 하는 과정에서도 무상임대가 확인되었고, 과세관청이 ○○○에 대한 소득세를 징수하기 위하여 청구인에게 임대보증금에 대한 어떠한 조치도 취한 사실이 없으므로 처분청의 과세는 부당하다.

• 나. 처분청 의견

○○○ ○○○이 서울○○교육구청에 제출한 임대차계약서가 가공의 허위계약서라고 주장하고 있으나, ○○○이 서울○○교육구청에 임대차계약서를 제출할 때 청구인의 아들이며 동업자인 ○○○의 인감증명서가 함께 제출된 점에 비추어 국가기관에 제출된 서류를 허위계약서라고 주장함은 받아들이기 어려우므로 동 임대차계약서를 신뢰하고 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 임차인인 ○○○이 서울○○교육구청에 제출한 임대차계약서에 근거하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 국세기본법 제16조 【근거과세】① 납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치·기장하고 있는 때에는 당해 국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치·기장한 장부와 이에 관계되는 증빙자료에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정에 의하여 국세를 조사·결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

③ 정부는 제2항의 규정에 의하여 기장의 내용과 상이한 사실이나 기장에 누락된 것을 조사하여 결정한 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 부기하여야 한다.

④ 행정기관의 장은 당해 납세의무자 또는 그 대리인의 요구가 있는 때에는 제3항의 결정서를 열람 또는 등초하게 하거나 그 등본 또는 초본이 원본과 상위없음을 확인하여야 한다.

⑤ 제4항의 요구는 구술에 의한다. 다만, 당해 행정기관의 장이 필요하다고 인정하는 때에는 그 열람 또는 등초한 자의 서명을 요구할 수 있다

• 다. 판단

(1) 감사원의 교육부 감사중 발견되어 서울지방국세청장에게 통보된 1993.10.11.자 임대차계약서에 의하면, 쟁점건물의 공동 소유주인 ○○○은 아들 ○○○과 함께 쟁점건물 및 위 ○○○ 소유의 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 지하1층, 지상5층 건물 732.26㎡(이하 "쟁점외건물"이라 한다)를 ○○○에게 1993.11.1.부터 전세금 11억원에 임대하였으며,

○○○은 자신이 경영하는 ○○○학원을 ○○○구 ○○○동 ○○○ 로부터 쟁점건물 및 쟁점외건물로 이전하면서 1994.1.8 서울○○교육청에 위치변경신고할 당시 위 ○○○의 임대차거래사실확인용 인감증명서를 첨부하여 위 계약서를 제출한 사실이 과세자료에 의하여 확인되고 있다.

(2) ○○○은 위 ○○○과 함께 ○○○에게 1994.1.1.부터 쟁점건물 및 쟁점외건물을 무상으로 임대차 하기로 하고 무상임대차계약서를 작성한 후 1994.9.12. 공증을 받았다고 하면서 법무법인에서 발급한 인증서를 제출하고 있으며, 처분청이 임차인인 ○○○에 대하여 실지 임대차계약의 진위여부를 조사한 바, ○○○도 역시 청구인과 같이 무상임대차 사실을 주장하면서 ○○○이 운영하는 ○○○학원이 전문학원으로 지정받기 위하여 일정규모이상의 학원이 전문학원 선정에 유리하다는 판단에 따라 실제 내용은 무상임대차이지만 임대차계약서 제출이 전문학원지정요건에 극히 요식적인 행위라는 취지로 청구인을 설득하여 청구인과 위 임대차계약서를 작성하여 교육부에 제출하게 되었다는 경위를 진술한 것으로 되어 있다.

(3) 살피건대, ○○○과 ○○○이 ○○○에게 쟁점건물 및 쟁점외건물을 무상으로 임대하기로 하여 무상임대차계약서를 작성하고 공증받은 사실은 있지만,

① 지하1층 지상5층 규모의 상가건물과 지하1층 지상4층 규모의 상가건물 2동을 무상으로 임대한다는 것이 일반적인 부동산임대차거래 관행상 납득하기 어려운 점, ② ○○○이 국가기관에 제출한 임대차계약서와 쟁점건물의 공동소유주이자 쟁점외건물의 소유주인 ○○○이 임대차거래 사실확인용으로 제출한 인감증명서가 감사원 감사시 발견된 점에 비추어 ○○○이 위 계약서가 허위계약서임을 입증할 객관적인 반증이 없는 점, ③ 더우기 계약서상 임대보증금의 수준은 처분청의 조사결과 인근지역의 임대료 수준과 유사한 것으로 나타나고 있는 점, 그리고 ④ 설령 무상으로 임대한 것이 사실이라 할 경우에도 ○○○이 ○○교육청에 전세금 11억원의 유상 임대차계약서를 제출하여야 하는 상당한 이유와 그에 대한 입증자료의 제시도 없는 점 등에 비추어 이 건 무상임대 하였다는 청구인 주장은 받아들이기 어렵다고 하겠다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.