특수관계자간 토지저가양도시 증여 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구외 ○○○은 친동생인 청구인에게 1993.12.28 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 45.933㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 양도한 뒤 1994.1.26 매매가액을 14,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하고 1994년 귀속 양도소득세 3,779,260원을 납부하였다. 처분청은 청구외 ○○○이 특수관계에 있는 청구인에게 쟁점토지를 개별공시지가보다 현저하게 낮은 가액으로 양도한 것이 구 상속세법 제34조의2 제1항에 해당되는 것으로 보아 개별공시지가 70,277,490원과의 차액 상당액인 56,277,490원을 청구외 ○○○이 청구인에게 증여한 것으로 간주하여 1999.5.8 수증자인 청구인에게 1993년도분 증여세 17,729,050원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.6.5 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장

(1) 쟁점토지는 3인공유의 토지로 그 형태가 삼각형으로 협소하면서 건축이 곤란하여 이용가치가 없기 때문에 시가보다 낮은 14,000,000원에 거래할 수밖에 없었으며 이러한 사실은 현지를 답사하고 중개업소에서 실지거래가격을 조사·확인한 양도자의 주소지 관할세무서장인 ㅇㅇ세무서장도 인정한 가액임에도 불구하고 그로부터 2년 6월이나 지난 시점에 수증자 주소지 관할세무서장이 이를 부인하면서 그 거래가액과 개별공시지가와의 차액 상당액을 수증자인 청구인이 증여받은 것으로 간주하여 증여세를 부과한 처분은 잘못이 있다.

(2) 개별공시지가를 결정할 때에 인력난과 전문지식의 결여로 인하여 부동산거래현실이 고려되지 아니하여 쟁점토지가 인접토지에 비하여 부당하게 높은 가격으로 책정되었음에도 이를 감안하지 아니하고 쟁점토지의 개별공시지가를 그대로 적용하여 실지거래가액과의 차액 상당액에 대하여 증여세를 부과한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 쟁점토지 양도자인 청구외 ○○○에 대한 양도소득세 결정조사서 의견란에 "양도자의 실지거래가액 신고를 인정하여"라고 기술한 의미는 양도소득세를 결정함에 있어 양도자와 양수자가 실제 주고받은 금액을 실지거래가액으로 인정하여 양도차익을 계산한다는 뜻이지 그 가액이 곧 증여재산가액을 평가하는 기준인 "시가"를 의미하는 것은 아닌바, 그렇다면 쟁점토지는 특수관계자간에 시가보다 현저히 낮은 가액으로 거래된 것으로 불특정다수인이 자유로이 거래를 하는 경우에 통상 성립한다고 인정되는 가액인 "시가" 확인이 어려운 경우에 해당된다 할 것이므로, 구 상속세법 제34조의2 제1항 규정에 의하여 쟁점토지의 시가를 개별공시지가인 70,277,490원으로 평가한 후에 청구인이 주장하는 실지거래가액인 14,000,000원과의 차액 상당액인 56,277,490원을 양수자인 청구인이 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도를 특수관계자간 저가양도로 보아 기준시가와의 차액을 증여의제하여 증여세를 부과한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 구 상속세법(1996.12.30 법률 제5193호로 전면 개정되기 전의 것) 제29조의 2【증여세납세의무자】 제1항에 "다음 각호의 1에 해당하는 자는 이 법에 의하여 증여세를 납세할 의무가 있다."고 규정하면서 그 제1호에 "타인의 증여(생략)에 의하여 재산을 취득한 자(영리법인은 제외한다)로서 증여받을 당시 국내에 주소를 둔 자"라고 규정하고 있고, 같은법 제34조【배우자등의 양도행위】 제1항에는 "배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 당해 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 그 양수자에게 증여한 것으로 본다."라고 규정되어 있고, 같은법 제34조의 2【저가·고가양도시 증여의제】 제1항에 "제34조의 규정에 해당하는 경우를 제외하고 현저히 저렴한 가액의 대가로서 재산을 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 양도하였을 경우에는 그 재산을 양도한 때에 있어서 재산의 양도자가 그 대가와 시가와의 차액에 상당한 금액을 양수자인 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자에게 증여한 것으로 간주한다. 다만, 그 양수자가 자력을 상실하여 납세할 능력이 없을 때에는 전부 또는 일부를 면제한다."고 규정하고 있고, 같은법 제25조【상속세액의 결정·경정】 제1항에 "증여세의 과세표준과 세액은 제20조 제1항의 규정에 의한 신고에 의하여 결정한다. 다만, 신고가 없거나 신고내용이 부당하다고 인정될 때에는 정부가 과세표준과 세액을 결정한다."고 규정하고 있다.

(2) 구 상속세법시행령(1996.12.31 대통령령 제15193호로 전면 개정되기 전의 것) 제41조【현저히 저렴 또는 높은 가액 및 특수관계에 있는 자의 정의】 제1항에 "법 제34조의2 제1항에 규정한 '현저히 저렴한 가액'…중략…이라 함은 상속개시일 또는 증여일의 현황을 기준으로 하여 제5조 내지 제7조의 규정에 의하여 평가한 가액(생략)의 100분의 70이하의 가액을 말한다."고 규정하고 있으며, 그 제2항 및 제1호에 "…법 제34조의 2 제1항…에서 '특수관계에 있는 자'라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 '양도자 등'이라 한다)와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.", "양도자 등의 친족"이라고 규정되어 있다.

(3) 구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한법률(1995.12.29 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제8조【이의신청】 제1항 내지 제2항에 "공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 공시일로부터 60일이내에 서면으로 건설부장관에게 이의를 신청할 수 있다.", "건설부장관은 제1항의 신청을 심사하여 타당하다고 인정할 때에는 제4조 및 제5조의 규정에 따라 당해 공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다."고 각 규정하고 있고, 한편 같은법 시행령(1995.6.30 대통령령 제14690호로 개정되기 전의 것) 제10조【이의신청】 제1항 및 제2항에 "토지소유자, 토지의 이용자 기타 법률상 이해관계를 가진 자가 법 제9조의 규정에 의하여 이의신청을 하고자 할 때에는 다음 각호의 사항을 기재한 이의신청서를 건설부장관에게 제출하여야 한다.(이하 생략)", "제1항의 규정에 의한 이의신청서에는 이의신청의 사유를 증명하는 서류를 첨부하여야 한다."고 각 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 청구외 ○○○으로부터 쟁점토지의 시가 상당액인 실지거래가액 14,000,000원에 쟁점토지를 취득하고 청구외 ○○○이 신고 및 납부하였음에도, 당초 개별공시지가에 의하여 계산한 양도소득세 결정전통지서를 발송한 뒤 그에 대하여 소명을 하자 그로부터 2년 6개월이나 지난 시점에서 신고한 실지거래가액은 인정하면서도 실제보다 과다하게 책정된 개별공시지가를 시가로 보아 실지거래가액과 개별공시지가와의 차액에 상당하는 금액을 청구인이 증여받은 것으로 간주하여 증여세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 안양세무서장의 조사서(1999.1)를 보면, 증빙서류에 의하여 쟁점토지의 양도자인 청구외 ○○○이 실지거래가액으로 신고한 내용은 인정되나, 개별공시지가(70,277,490원)보다 낮은 가액(14,000,000원, 개별공시지가의 100분의 70이하)으로 저가양도하였고, 양도자와 양수자가 남매간인 점을 감안해 볼 때 구 상속세법 제34조의 2(저가·고가양도시 증여의제)의 요건에 해당되어 양도자가 신고한 실지거래가액은 인정하여 신고시인결정하고 저가양도시증여의제규정에 따라 수증자인 청구인에 대한 과세자료를 통보하고 조사를 종결한다는 내용임을 알 수 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지가 3인공유의 토지로 형태가 삼각형인 협소한 토지로서 사실상 건축이 불가능하여 이용가치가 없을 뿐만 아니라 부동산매매경기도 침체하여 양수자가 없어 1990년 매물로 나왔다가 2년∼3년이 지나도록 매매되지 아니하여 1993.12.28(등기접수일) 청구인에게 평당 1,000,000원인 14,000,000원에 양도한 후에 자산양도차익예정신고를 하고 1994.1.26 양도소득세 3,779,260원을 납부한 사실 등이 청구인이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 쟁점토지 양도자인 청구외 ○○○의 주소지 관할 ㅇㅇ세무서장이 1996.11.7 쟁점토지 양도에 대하여 개별공시지가로 계산한 양도소득세 28,757,080원을 결정할 것임을 알리는 결정전통지서를 청구외 ○○○에게 발송하였다가 청구외 ○○○이 1996.11.19 신고관련증빙서류를 첨부하여 양도소득세과세표준 및 세액을 신고·납부하였음을 확인하고, 청구외 ○○○이 신고한 실지거래가액은 인정하나 그 거래가액이 구 상속세법시행령 제41조 제1항에 규정된 현저히 저렴한 가액의 대가로서 쟁점토지를 그와 특수관계에 있는 청구인에게 양도한 경우로 보아 구 상속세법 제34조의 2 제1항에 따라 양도당시 청구외 ○○○이 쟁점토지의 개별공시지가와 거래가액과의 차액상당액을 청구인에게 증여한 것으로 보아 증여세과세자료를 통보하자, 이에 처분청은 청구인에게 증여세를 부과한 사실 등이 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인된다.

(4) 구 상속세법 제34조의 2 제1항에 양도자가 특수관계에 있는 양수자에게 시가에 비하여 현저히 저렴한 가액의 대가로서 재산을 양도하였을 경우에는 그 대가와 시가와의 차액에 상당한 금액을 양수자인 특수관계에 있는 자에게 증여한 것으로 간주한다고 규정하고 있는바, 청구외 ○○○이 특수관계자인 청구인에게 양도한 쟁점토지 가액은 14,000,000원이나 양도당시 개별공시지가는 70,277,050원이므로 청구외 ○○○이 특수관계자에게 현저히 저렴한 가액으로 양도한 것으로 인정되므로 개별공시지가와 실지 거래가액과의 차액 상당액을 청구인이 청구외 ○○○으로부터 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

(5) 청구인은 개별공시지가산정에서 조사기관의 인력난과 전문지식결여로 인하여 인근 다른 토지에 비하여 부당하게 높은 가격으로 책정된 쟁점토지의 개별공시지가를 시가로 보아 실지거래가액과의 차액상당액에 대하여 증여세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 개별공시지가 자체가 부당하다거나, 또는 개별공시지가 산정에 이의가 있는 자는 구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한법률 제8조, 같은법시행령 제10조, 개별토지가격합동조사지침 제12조의 2의 규정에 의한 이의신청 또는 재조사청구를 하여 권리구제를 받아야 하는 것이고 그러한 구제절차에 의하지 아니하고 개별공시지가가 부당함을 이유로 하여 바로 그에 따라 한 증여세 부과처분이 위법하다고 다툴 수는 없다(국심 96중 2155, 1997.7.24외 다수 같은 뜻)고 판단된다.

• 라. 결론 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.