실지거래가액 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 인천광역시 북구 ○○○동 ○○○(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1991.6.19 취득하고 이를 1997.10.18 양도한 후 실지거래가액(취득가액: 56,560,000원, 양도가액: 66,500,000원)에 의하여 양도차익을 계산하고 1998.8.1 양도소득세 신고서를 제출하였다. 처분청은 이에 대한 실지조사 결과 양도가액은 기준시가로 신고하였으나 취득가액은 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 재계산하여 1999.10.4 청구인에게 1997 과세기간 양도소득세 6,061,320원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.12.22 심사청구를 거쳐 2000.6.2 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 거래사실확인서의 내용과 같이 분양권 17,000,000원을 포함한 56,560,000원이 실지거래가액임에도 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 취득과정을 보면 청구인이 신고한 내용(○○○건설→○○○→○○○)과 공부상(○○○건설→○○○) 취득과정이 다르고, 신고내용 중 청구외 ○○○이 자신의 부동산을 취득할 권리를 중개하면서 거래가액이 39,560,000원임에도 중개수수료를 3,600,000원이 되는 많은 금액을 수령한 것은 주택건설촉진법 및 부동산중개업법의 제한으로 불가능한 행위이며 분양권 계약서 역시 사인간에 작성한 서류로서 신빙성이 없으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하여 양도소득세를 부과한 처분이 적법한 지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."라고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에서 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2. 생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있으며, 같은 법 제100조【양도차익의 산정】 제1항에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다."라고 규정하고 있다.

• 다. 사실 및 판단 먼저, 청구인이 주장하는 쟁점부동산 취득가액을 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다. 청구인은 당초 (주)○○○건설로부터의 분양가액 39,560,000원에 분양권가액으로 17,000,000원을 지급하였으므로 쟁점부동산취득가액이 56,560,000원이라고 주장하고 있으나 처분청 조사서에 의하면 분양권 지급에 대한 부동산매매계약서(1990.2.11 작성)의 필체가 1998.8.1 처분청에 제출한 쟁점부동산의 양도소득세 신고서의 필체와 같은 점으로 볼 때 분양권에 대한 부동산매매계약서가 사후 작성된 혐의가 있는 것으로 조사된 바 있고, 쟁점부동산 취득당시 부동산 시세와 정황으로 볼 때 프레미엄이 형성될 상황이 아닌 것으로 조사된 것으로 나타나고 있는 바, 청구인이 분양권 프레미엄가액으로 17,000,000원을 지급하였다는 사실을 입증할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구인이 주장하는 취득가액을 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 한편, 처분청은 청구인이 양도가액을 기준시가(66,500,000원)로 신고하였다는 이유로 양도가액에 대하여는 사실여부를 별도로 조사한 바는 없고 청구인도 처분청이 양도가액의 신빙성여부에 대하여 조사한 바 없다는 이유로 이건 심판청구에 이르러서도 별도의 실지 양도가액을 밝히지 아니하고 있으나 양도당시 기준시가대로 실지거래되었다고 인정하기도 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인하고 공정과세심의위원회의 심의결과에 따라 기준시가로 쟁점부동산 양도차익을 계산하여 이건 양도소득세를 부과한 당초 처분은 적법한 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.