토지의 감정가액 내지 인근상가의 분양사례로 보아 건물매매계약서상의 건물분양의 공급대가와 30년간 토지사용의 공급대가의 비율로 하여 부가가치세의 과세표준과 세액을 경정함이 타당함
토지의 감정가액 내지 인근상가의 분양사례로 보아 건물매매계약서상의 건물분양의 공급대가와 30년간 토지사용의 공급대가의 비율로 하여 부가가치세의 과세표준과 세액을 경정함이 타당함
○○○세무서장 및 ○○○세무서장이 별지 "세액추징 명세"와 같이 1999.7.2 등 청구인들(○○○, 주식회사 ○○○, ○○○)에게 한 부과처분은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 위 지상 상가의 총분양공급가액(25,188,409,090원) 중 건물의 공급가액과 30년간의 토지사용료의 공급가액을 각각 5,357,500,000원과 19,830,909,090원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.
주식회사 ○○○(이하 "청구법인"이라 한다)과 동 법인의 대표이사 ○○○(이하 개인 ○○○을 "청구인"이라 하고, 청구법인과 청구인을 합하여 "청구인들"이라 한다)은 1995.2.10 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○외 2필지 대지 1,034㎡를 취득하여 1996년 1월 지하2층 및 지상5층의 상가건물 4,604㎡(점포 448개)를 신축한 후 1997년 및 1998년도에 상가 220개(이하 "쟁점상가"라 한다)를 분양하면서 건물의 소유권은 이전등기, 그 부속토지는 30년간 임대하는 조건으로 분양하고 건물분양의 공급대가와 30년간 토지사용의 공급대가의 비율을 각각 54.9%(5,893,250,000원)와 45.1%(4,839,500,000원)로 하여 부가가치세 등을 신고하였다.
○○○지방국세청장은 이에 대하여 청구인들이 분양공급대가 16,974,500,000원을 신고누락하였음을 확인하고 이를 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 신고누락대가를 건물분양대가로 보아 별지 "세액추징 명세"와 같이 1999.7.2 등 청구인들에게 15,082,262,460원을 결정고지하였다가 1999.10.15 이의신청 결정에 따라 건물분양의 공급대가와 30년간 토지사용의 공급대가의 비율을 각각 54.6%와 45.4%로 하여 위 세액을 7,017,165,290원으로 감액경정하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1999.7.13 이의신청 및 1999.12.13 심사청구를 거쳐 2000.6.8 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인들 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인들 주장
(1) 쟁점상가의 분양공급대가는 건물분양가액과 30년간의 토지사용료의 비율이 각각 21.3%와 78.7%임이 당사자간에 체결한 계약서 등에 의하여 확인되고 있음에도 처분청이 그 비율을 각각 54.6% 대 45.4%로 하여 과세한 처분은 부당하다.
(2) 청구법인의 대표이사인 ○○○은 청구법인의 신고누락금액 전액을 사업용자산인 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○외 4필지 소재 ○○○상가를 신축하는데 사용하였으므로 이는 기타사외유출에 해당함에도 처분청이 이를 대표자에게 상여처분한 것은 부당하다.
- 나. 국세청장 의견
(1) 청구인들은 당초 신고 및 조사결과통지에 대한 해명과 심사청구시 증빙서류를 임의로 바꾸어서 주장하는 등 일관성과 신빙성이 없고, 청구인들의 주장에 의하면 감정가액이 1,237백만원인 토지를 30년간 21,814백만원에 임대한 결과가 되는 바, 이는 임대료가 토지가액의 1,763%에 달하여 국유재산사용요율인 연간 5%보다 10배이상 과다하여 건전한 사회통념상 맞지 아니하며, 청구인들이 당초 신고 및 조사결과통지에 대한 해명시 건물가액은 54.6%, 토지의 30년간 사용료 선수금은 45.4%라고 주장한 근거가 건물가액은 취득가액으로 토지는 감정가액으로 하여 분양대금을 안분한 것으로 실지분양계약서를 제시하지 않는 상황에서 동 비율에 따라 과세한 처분은 정당하다.
(2) 청구법인의 대표자는 청구법인의 누락수입금액을 사외유출하여 개인명의의 부동산을 구입하는 데 사용하고 이를 반환할 의사가 없었으므로 기타사외유출에 해당한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.
① 쟁점상가의 총분양공급대가 중 건물의 공급대가를 54.6%, 30년간 토지사용료의 공급대가를 45.4%로 보아 과세한 처분의 당부
② 청구법인의 신고누락액을 대표자가 개인적 용도로 사용한 것으로 보아 대표자에게 상여처분하여 과세한 처분의 당부
1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가
2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
3. (생략)
4. (생략)』이라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제49조의 2 제3항에는『사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수의 계산의 계산에 관하여는 소득세법 시행령 제51조 제2항 의 규정을 준용한다』고 규정하고 있다. 소득세법 제24조 제1항 에는『거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다』고 규정하고 있고, 그 제3항에는『총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제51조 제1항에는『부동산임대소득에 대한 총수입금액의 계산에 있어서 선세금에 대하여는 그 선세금을 계약기간의 월세로 나눈 금액의 각 연도의 합계액을 그 총수입금액으로 한다』고 규정하고 있다. 한편, 법인세법 제32조 제5항 에는『제26조의 규정에 의하여 법인세의 과세표준을 신고하거나 제1항 내지 제4항의 규정에 의하여 법인세의 과세표준을 결정 또는 경정함에 있어서 익금에 산입한 금액은 그 귀속자에 따라 상여·배당·기타 사외유출·사내유보 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 처분한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제94조의 2 제1항에는『법 제32조 제5항의 규정에 의하여 익금에 산입한 금액은 다음 각호의 규정에 의하여 처분한다. 비영리내국법인과 비영리외국법인에 대하여도 또한 같다.
1. 익금에 산입한 금액이 사외에 유출된 것이 분명한 경우에는 그 귀속자에 따라 다음과 같이 이익처분에 의한 상여·배당·기타소득·기타사외유출로 한다. 다만, 귀속이 불분명한 경우에는 대표자(생략)에게 귀속된 것으로 본다.
2. (생략)
3. (생략)』이라고 규정하고 있다.
• 다 음 - (단위: 천원, %) 구분 건물가액 토지임대료 계 토지사용기간 수입금액 구성비 수입금액 구성비 수입금액 구성비
○○○ 2,032 27.1 5,463 72.9 7,495 100 50년
○○○ 6,162 31.0 13,716 69.0 19,878 100 30년 처분청과 국세청장은 청구인들이 당초 신고 및 조사결과에 대한 해명시 건물가액은 쟁점상가 전체의 취득가액으로 토지임대료는 그 부속토지 전체의 감정가액으로 분양대금을 안분계산하여 건물가액과 토지사용료의 비율을 각각 54.9% 대 45.1%로 신고하였을 뿐만 아니라 그 후 쟁점상가 분양자들의 약 3분의 2에 해당하는 분양자들의 부동산거래사실확인서를 증빙자료로 제출하여 동 비율이 맞다고 해명한 바 있어 청구주장은 일관성이 없고, 감정가액이 1,237백만원인 토지를 30년간 21,814백만원에 임대하였다는 것은 임대료가 토지가액의 1,763%에 달하여 국유재산사용요율 연간 5%보다 10배이상 과다하다는 이유 등으로 쟁점상가의 총분양대금 중 건물가액과 30년간의 토지임대료의 비율이 각각 21.3%와 78.7%라는 청구인들의 주장을 인정하지 아니하였으나, 청구인들이 당초 신고한 건물가액과 토지사용료의 비율은 쟁점상가의 분양가액을 10,732백만원으로 하여 산출한 비율로 이는 쟁점상가의 총분양가액 27,707백만원 중 약 61%에 해당하는 16,975백만원이 신고누락된 상태에서 산정된 것일 뿐만 아니라 동 비율은 건물의 취득가액과 토지의 감정가액을 기초로 하여 산출한 비율로 건물은 분양하고 그 부속토지는 30년간 임대하는 조건으로 분양한 쟁점상가의 건물가액과 토지사용료의 비율과 는 직접적인 관련성이 없다 할 것이고, 위 부동산거래사실확인서는 이 건 조사당시 발급받은(1999.6월 발행) 인감증명서가 첨부된 사실확인서이고, 위 확인자들은 이 건 심판청구에서 동 확인서가 신고기준에 맞추기 위하여 해명용으로 사실과 다르게 작성된 것이라는 경위서를 제출하고 있어 동 확인서가 쟁점상가 분양당시에 작성된 것으로 보기는 어렵다 할 것이므로 그 신빙성에 의문이 있다 할 것이다. 또한, 청구인들은 이 건 조사결과통지에 대한 해명시를 제외한 이의신청 및 심사청구, 심판청구에서는 일관되게 건물가액과 30년간의 토지임대료의 비율이 각각 21.3%와 78.7%라고 주장하고 있음이 청구서에 의하여 확인되고, 쟁점상가의 토지에 대한 감정가액을 1,237백만원으로 보아 국유재산사용요율보다 10배이상 과다하여 사회통념상 맞지 않는다고 한 것도 그 감정가액이 5,345백만원으로 확인되고 있어 처분청 등이 위와 같은 이유로 청구인들의 주장을 이유없다고 한 것은 잘못이 있다 하겠다. 한편, 쟁점상가와 연접하여 있고 비슷한 시기에 유사한 조건으로 분양한 ○○○상가의 분양사례와 비교하여 보면, 이 건의 경우 청구인들이 주장하는 건물가액과 토지사용료의 비율은 각각 21.3%와 78.7%로 ○○○상가가 현재까지 분양한 수입금액의 구성비인 31.0%와 69.0% 보다 토지사용료 비중이 높게 나타나고 있으나, 이는 위에서 본바와 같이 쟁점상가의 ㎡당 토지의 개별공시지가가 ○○○상가의 ㎡당 토지의 개별공시지가가 보다 약 20%이상 높을 뿐만 아니라 쟁점상가는 지하1층에서 지상2층까지 분양한 반면에 ○○○상가의 경우 지하2층에서 지상8층까지 분양함으로써 분양된 층이 달라서 그 차이가 발생함을 알 수 있고, 이 건과 같이 분양된 층(지하1층, 지상1층, 지상2층)을 기준으로 비교하면 ○○○상가의 경우 그 비율이 각각 11.9%와 88.1%로 나타나고 있어 이 건보다 토지사용료의 비율이 오히려 더 높음을 알 수 있으며, 전체적으로는 그 비율이 각각 20.0%와 80.0%로 나타나고 있어 이 건과 비슷함을 알 수 있는 바, 이는 타업체의 분양사례와 비교하여 볼 때, 청구주장은 일응 타당성이 있다고 보여진다. 청구인들은 이 건 심판청구에서 청구주장을 뒷받침할 수 있는 증빙자료로 분양된 220개 점포의 건물매매계약서, 부동산거래사실확인서와 부속토지사용계약서 및 인감증명서를 제시하고 있어 이를 살펴보면, 위 건물매매계약서상의 건물가액(부가가치세 포함)과 부속토지사용계약서상의 토지사용료를 합하면 쟁점상가의 총분양대가(27,707백만원)와 일치하고, 부동산거래사실확인서는 건물매매계약서상의 잔금지급 약정일에 작성된 것으로 매매계약서상의 계약일자와 잔금지급약정일 및 매매대금이 상호 일치하고 있고, 부속토지사용계약서상의 계약일과 잔금지급약정일은 건물매매계약서상의 각 약정일과 일치하고 있으며, 또한 부동산거래사실확인서와 부속토지사용계약서 및 분양자들이 잔금지급약정일 이전에 발급받은 인감증명서가 하나의 세트로 되어 분양자들의 인감도장이 대부분 간인되어 있고, 상가당 평균 취득원가가 14,348,000원인 건물을 최하 20,000,000원에서 최고 45,000,000원(부가가치세 제외)에 분양한 점과 분양자들이 이 건 심판청구에서 위 계약서가 실지계약서라고 확인하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 위 증빙서류는 분양당시에 작성된 것으로 신빙성이 있는 것으로 보여진다. 그렇다면, 건물매매계약서상의 건물가액(부가가치세 포함)과 부속토지사용계약서상의 토지사용료를 합하면 쟁점상가의 총분양 및 임대가액(27,707백만원)과 일치하고 있으므로 계약서에 의한 총건물가액(5,893백만원, 부가가치세 포함)과 30년간 토지사용료(21,814백만원, 부가가치세 포함)를 기준으로 한 비율 즉, 21.3%와 78.7%로 하여 과세함이 타당하다고 판단된다.
- 라. 쟁점②에 대하여 본다. 처분청은 청구법인의 대표이사인 ○○○이 청구법인의 신고누락액을 사외유출하여 개인용도로 사용하였다 하여 대표자에게 상여처분하여 이 건 갑종근로소득세를 과세하였음이 처분청의 과세기록에 의하여 확인된다. 청구법인은 이에 대하여 대표이사가 개인 사업을 영위하기 위하여 위 금액을 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○외 4필지의 매입과 그 지상에 상가(○○○상가)를 신축하는 데 전액 사용하였으므로 기타 사외유출로 처리하여야 한다는 주장이나, 이를 확인할 수 있는 객관적인 증빙자료를 제시하지 아니하고 있으므로 청구법인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
- 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 【별지】 추징세액 명세 (단위: 원) 납세 의무자 처분청 고지일 과세(사업) 연도 세목 세액 당초결정 경정결정 합계 10건 15,082,262,460 7,017,165,290 (주)
○○○ 소계 6건 5,977,045,840 2,880,374,130 중부 1999.7.2 1997년 2기분 부가세 162,504,040 91,309,160 1999.7.2 1998년 1기분 부가세 499,454,750 216,555,090 1999.7.2 1997사업연도 법인세 688,895,690 340,621,180 1999.7.2 1998사업연도 법인세 2,159,279,560 1,086,220,150 1999.9.13 1997년 귀속 갑근세 603,071,200 340,380,580 1999.9.13 1998년 귀속 갑근세 1,863,840,600 805,287,970
○○○ 소계 4건 9,105,216,620 4,136,791,160
○○○ 1999.7.3 1997년 귀속 (○○○ 연대납세의무) 종합 소득세 1,797,025,550 897,672,530 1999.7.3 1998년 귀속 (○○○ 연대납세의무) 종합 소득세 5,623,864,600 2,486,541,820 중부 1999.7.2 1997년 2기분 부가세 474,557,090 266,910,320 1997.7.2 1998년 1기분 부가세 1,209,769,380 485,666,490 【별 첨】 청 구 인 명 단 성 명 주민(사업자)등록번호 주 소
○○○
○○○ (주)○○○
○○○
○○○
○○○
○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 상 동
○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○
결정 내용은 붙임과 같습니다.