실지거래가액 확인 안돼 기준시가로 결정한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1983.5.20. 취득한 인천광역시 ○구 ○○○동 ○○○ 대지 288.3㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)지상에 1993.10.25. 근린생활 1,009,07㎡(이하 "쟁점건물"이라하고 쟁점토지와 쟁점건물을"쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 1997.1.29. 청구외 ○○○에게 양도하고 토지는 기준시가로, 건물은 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지양도가액이 증빙에 의하여 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.12.6. 청구인에게 양도소득세 100,759,680원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.2.2. 이의신청을 거쳐 2000.5.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산양도에 대한 양도소득세 예정신고당시에는 실지양도가액을 485,000,000원으로 하여 신고하였으나 처분청의 실지조사결과 양도가액이 565,000,000원(은행융자 4억원과 임대보증금 165,000,000원을 인계하기로 함)임이 이행각서 등에 의해 확인되는 바, 토지는 취득가액이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의해 과세하여야 하고 건물가액은 실지양도가액을 기준시가로 안분한 가액과 취득시의 건축공사비가 확인되므로 실지거래가액에 의해 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 양도소득세신고시에는 쟁점부동산을 485,000,000원에 양도할 것으로 신고하였다가 처분청이 이에 대한 실지조사시에는 양도가액이 565,000,000원이라고 주장하고 있고 청구인이 인계하기로 하였다는 쟁점부동산 전세보증금이 이행각서상에는 160,000,000원으로 기재되어 있으나 ○○감정평가법인의 감정평가서상에는 180,000,000원으로 되어 있어 서로 다르고, 1996.9.12. 감정가액이 760,787,000원이고 1999.4.30. 감정가액이 683,519,000원인 점으로 보아 쟁점부동산의 실지양도가액이 불분명한 경우로 인정되므로 쟁점부동산 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점건물의 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1)소득세법(1997.12.13. 법률 제5424호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우는 실지거래가액에 의한다(95.12.29. 개정) 제97조【양도소득의 필요경비계산】①거주자의 양도소득 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제3호 (대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(95.12.29.단서개정) 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(단서생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(2) 소득세법시행령(1997.12.31. 대통령령 제15565호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30. 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다(95.12.30. 개정)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우(95.12.30. 개정)

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 아니한다하여 쟁점건물의 실지거래가액신고를 부인하고 기준시가에 의하여 과세하였는 바, 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액과 쟁점건물의 실지취득가액이 확인되므로 토지는 기준시가에 의해 과세한다하더라도 건물은 실지거래가액에 의해 과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 1983.5.20. 취득한 쟁점토지상에 1993.10.25. 쟁점건물을 신축하고 1997.1.29. 청구외 ○○○에게 양도한 후 쟁점부동산의 실지양도가액을 485,000,000원으로 하여 쟁점토지는 기준시가로, 쟁점 건물은 실지거래가액(양도가액은 쟁점부동산양도가액을 기준시가로 안분하여 계산한 164,798,598원,취득가액은 신축공사금액인 394,387,937원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고한 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 처분청의 양도소득세실지조사시 쟁점부동산매매 대금으로 매수인이 은행대출금 4억원과 전세보증금 165,000,000원을 인수하기로 하여 쟁점부동산의 실지양도가액이 565,000,000원이라고 주장하며 청구인과 청구외 ○○○간에 1997.1.10. 체결된 이행각서와 거래상대방의 거래사실확인서를 제시하였는 바, 동 이행각서에는 금융기관대출금 4억원과 임대보증금 165,000,000원(월세 3,250,000원)을 청구외 ○○○에게 인계한다고 기재되어 있음을 알 수 있다.

(3) 쟁점부동산은 청구인이 양도하기 5개월전인 1996.9.12. 금융기관 대출목적으로 ○○감정평가법인에 의하여 760,787,000원으로 평가되었고 평가당시 전세보증금이 180,000,000원이고 월세가 3,000,000원으로 조사된 사실이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(4) 위 사실관계에 나타난 바와 같이 청구인은 양도소득세 예정 신고당시에는 쟁점부동산을 485,000,000원에 양도하였다고 하였다가 처분청 조사시에는 565,000,000원에 양도하였다고 주장하고 있고, 청구인이 쟁점부동산 양도가액이 565,000,000원이라는 거증으로 제시한 이행각서상의 임대보증금과 감정평가법인이 조사한 임대보증금이 서로 다르고 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지양도가액이 5개월 전의 감정평가액인 760,787,000원 보다 현저히 낮은 점 등을 종합해 보면 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지 양도가액이 객관적인 증빙에 의해 확인되지 아니한다고 인정된다 따라서 청구인이 주장하는 쟁점건물의 실지취득가액을 인정한다 하더라도 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 않는 경우이므로 처분청이 쟁점부동산 양도에 대하여 토지와 건물 모두 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.