양도가액의 안분계산

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1990.8.22 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 토지(대지) 324.8㎡를 취득하고 1992.2.11 그 토지위에 건물 982.3㎡를 신축하여(이하 "쟁점부동산"이라 한다) 1998.9.16 양도하고 토지는 실지거래가액(취득가액: 707,040천원, 양도가액: 553,700원), 건물에 대하여는 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 신고를 하였다 처분청은 청구인의 위 신고에 대하여 쟁점부동산의 총 양도가액 940,000천원을 인정하였으나, 총 양도가액중 토지와 건물의 가액구분이 불분명한 것으로 보아 소득세법 제100조 제2항 의 규정에 의거 양도당시의 토지와 건물의 기준시가로 안분계산한 756,045,551원을 토지의 양도가액으로 하고 취득가액은 청구인이 신고한 707,040,000원으로 하여 양도차익을 산정하고, 건물에 대하여는 기준시가로 양도차익을 산정하여 2000.4.3 청구인에게 1998년도분 양도소득세 13,594,690원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.5.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산중 건물은 신축한지 6년정도 경과한 엘리베이터까지 설치된 건물로 평당 1,300천원의 가치가 있어 건물가액을 386,300천원으로 하였고, 나머지를 토지가액(553,700천원)으로 하여 총 940,000천원에 쟁점부동산을 양도한 것으로서, 이와 같은 사실이 양도시의 부동산매매계약서에 의하여 확인됨에도 처분청이 토지와 건물의 가액구분이 불분명하다고 보아 토지의 양도가액을 양도당시의 기준시가로 환산하여 과세한 처분은 부당하다 또한, 쟁점부동산중 건물신축과 관련된 비용중 청구인이 3억원 정도의 영수증을 보관하고 있으므로 처분청에서 청구인이 보관중인 위 영수증만을 건물 취득가액으로 인정하더라도 토지의 취득가액 707,040천원과 건물취득가액 3억원으로서 취득가액이 10억원 이상이 되는 바, 총 양도가액 940,000천원을 초과하게 되어 양도차손이 발생되었다는 사실을 확인할 수 있으며, 쟁점부동산의 관할관청인 ○○○구청장이 발부한 자납분 취득세고지서 내용을 보더라도 건물의 과세표준이 252,923,864원으로서 이를 토지취득가액과 합할 경우 959,923천원이 되어, 이 또한 총 양도가액에 미치지 못하여 양도차손이 발생한 사실이 확인됨에도 처분청이 양도소득세를 부과함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 부동산매매계약서상 특약사항 "4)"항에 건물은 평당 130만원으로 하고 매매대금중 잔액은 토지대금으로 한다라는 매매계약 당사자간의 계약내용에 근거하여 토지에 대한 실지 양도가액이 553,770천원이라고 주장하나, 부동산매매시 총 양도가액에서 토지가액을 제외한 나머지를 건물가액으로 하는 것이 일반적인 관행으로, 위 특약사항 "4)"항만으로 임의 구분한 토지·건물가액을 개별잔산별 실지양도가액으로 인정하기에는 객관성이 부족하다고 인정하며, 쟁점부동산의 매수인이 토지·건물의 취득가액을 기준시가로 1998년도분 종합소득세를 신고하여 청구인이 주장하는 토지에 대한 실지 양도가액을 확인할 수 없고, 쟁점부동산에 대하여 양도당시(1998.9.16)를 전후하여 공인된 감정평가법인으로부터 토지 및 건물에 대한 평가를 받은 사실이 없어 토지·건물 양도가액의 구분에 신뢰성이 결여되었다고 인정되는 바, 부동산매매계약서상 특약사항 "4)"항만으로 토지·건물에 대한 양도가액 구분에 신빙성이 없어 청구인이 주장하는 토지의 실지 양도가액을 인정할 수 없다. 또한, 청구인이 제시하는 건물신축관련 영수증에는 인적사항이 구체적으로 기재되어 있지 않을 뿐만 아니라 동 부동산 건물신축과 관련된 영수증인지 확인할 수 없고, ○○○구청장이 발부한 자납분 취득세고지서상 과세표준은 실지거래 가액 및 증빙서류가 아니므로 이를 건물 취득가액으로 인정할 수 없어, 처분청이 소득세법 제100조 제2항 의 규정에 의하여 총 양도가액을 토지·건물의 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건은 쟁점부동산의 양도가액이 자산별(토지, 건물) 구분이 불분명한 것으로 보아 양도당시 토지 및 건물의 기준시가비율로 안분계산한 가액을 토지의 양도가액으로 하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있으며, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」고 규정하고 있으며, 같은법 제100조 【양도차익의 산정】에서 「① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다」고 규정하고 있고, 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 단서에서 당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다

1. ∼ 2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우」로 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 1990.8.22 청구인이 쟁점부동산 중 토지(대지) 324.8㎡를 707,040,000원에 매입하여 그 토지상에 건물 982.3㎡를 신축하였고, 1998.9.16 쟁점부동산(대지, 건물)을 940,000,000원에 양도한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(2) 청구인이 쟁점부동산의 양도에 대하여 건물은 기준시가(취득가액 139,647,200원, 양도가액 158,055,040원)로, 토지의 경우 실지 거래가액(취득가액 707,040,000원, 양도가액 553,770,000원)으로 양도소득세를 신고하였으며, 처분청은 쟁점부동산을 일괄 양도한 것으로 보아 청구인이 신고한 토지의 위 양도가액을 부인하고, 소득세법 제100조 제2항 의 규정에 의거 양도당시의 토지 및 건물의 기준시가비율로 안분계산한 가액을 토지의 양도가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청이 제시하는 과세관련 자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인이 제시하는 증빙자료에 의하여 쟁점부동산의 양도가액이 자산별(토지, 건물)로 구분되는지 본다. 쟁점부동산의 양도가액이 자산별로 구분하여 양도한 것인지, 일괄 양도한 것인지 확인하기 위하여 당 심판원에서 청구인에게 쟁점부동산 매매계약서 원본 제시를 요구한 바, 청구인이 1998.8.17자 쟁점부동산 매매계약서 원본을 제시하였으므로 살펴보면, 위 매매계약서상 특약사항 "4)"항에서 건물은 평당 일백삼십만원으로 하고 매매대금중 잔액은 토지대금으로 한다고 기재되어 있음이 확인되나, 특약사항 "4)"항이 2개로 중복 기재되어 있는 사실이 확인되며, 앞에 기재된 특약사항 "4)"항("관련 임대차계약서 명세 및 계약서 사본 첨부"라고 기재되어 있음)은 다른 특약사항("1)"항, "2)"항, "3)"항)과 같은 글씨체와 글씨의 색깔이 같은 것으로 보아 같은 시기에 기재된 것이라고 인정되나, 청구인이 토지와 건물가액이 구분된다고 주장하는 특약사항 "4)"항은 글씨체와 글씨의 색깔이 다르게 보이므로 불복청구를 위하여 위 특약사항 "4)"항을 사후에 기재된 것이라고 인정될 뿐만 아니라, 부동산 매매시 총 양도가액에서 토지가액을 제외한 나머지를 건물가액으로 보는 것이 일반적인 거래 관행이므로, 동 매매계약서의 특약사항 "4)"항에 의하여 토지와 건물가액이 구분된다는 청구주장을 받아 들일 수 없다고 판단된다. 한편 청구인은 쟁점부동산중 건물신축과 관련한 영수증을 3억원정도 보관하고 있고, 쟁점부동산의 관할관청인 ○○○구청장이 발부한 자납분 취득세 고지서 내용에 건물의 과세표준이 252,923,864원이므로 이를 건물의 실가로 인정만 하더라도 쟁점부동산이 양도차손이 발생한 사실이 확인된다는 주장이나, 청구인이 제시하는 건물신축관련 영수증의 경우 영수증에 인적사항 등이 구체적으로 기재되어 있지 아니하고 동 건물신축관련 영수증인지 확인할 수 있는 근거가 없으며, ○○○구청장이 발부한 취득세고지서상 과세표준은 실지거래가액 및 증빙서류가 아니므로 이를 건물의 취득가액을 인정할 수 없다고 판단된다. 위의 사실들을 종합하여 판단하면, 쟁점부동산은 토지와 건물의 거래가액을 구분하지 않고 일괄 양도한 것이라고 인정되며, 토지와 건물의 구분없이 일괄 양도한 경우에 각 자산별 실지거래가액을 산정함에 있어서 기준시가로 안분계산한 가액을 실지거래가액으로 보는 것(국심95서3955, 1996.2.28 같은 뜻)인 바, 처분청이 쟁점부동산을 일괄 양도한 것으로 보아 전시한 법령에 의거 토지의 양도가액을 양도당시의 토지 및 건물의 기준시가에 의하여 안분계산한 가액을 실지 거래가액으로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.