실지거래가액 적용 여부

서대문세무서장이 2000.2.2 청구인에게 한 1997년 귀속분 양도소득세 858,998,000원의 부과처분은 경기도 파주시 교하면 ○○○리 ○○○외 5필지 잡종지 25,453㎡에 대한 양도소득금액을 산정함에 있어 양도가액 및 취득가액의 적용을 기준시가로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 1988.9.30 경기도 파주시 교하면 ○○○리 ○○○외 5필지 잡종지 25,453㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 ○○○로부터 매입하여 남편인 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 한 후 1997.4.8 청구외 주식회사 ○○○복지회에 양도하였다. 처분청은 당초 청구외 ○○○이 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998.1.10 청구외 ○○○에게 1997년 귀속 양도소득세 243,150,520원을 결정고지한 후 1998.4.20 무재산을 이유로 결손처분하였다. 그 후 서울지방국세청장이 실지소유자인 청구인에게 양도소득세를 과세하도록 자료를 통보함에 따라 청구외 ○○○에게 과세한 양도소득세를 결손부활하여 취소하고, 청구인이 타인명의로 쟁점토지를 취득하여 실명전환하지 아니하고 양도함으로써 조세부담을 회피할 목적이 있다고 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 2000.2.2 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 858,998,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.4.28 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점토지를 취득하여 남편 명의로 등기함으로써 이 때 이미 쟁점토지를 사실상 증여하였으므로 그 이후의 쟁점토지는 남편 소유임에도 불구하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. 설령, 청구인이 타인 명의로 취득 및 양도한 것으로 본다 하더라도 쟁점토지는 투기거래유형이 규정된 1989.8.1 이전에 취득한 군사시설보호구역내의 토지로 실버타운 건축을 위하여 수차례에 걸쳐 파주시청에 건축허가를 신청하였으나, 군부대의 부동의로 건축허가를 받지못함에 따라 청구인이 1996.6.20 노인요양 및 장애인시설 운영사업 등을 목적으로 설립한 주식회사 ○○○복지회에 부득이 양도한 것이므로 이는 정상적인 경제행위로 투기성이 있다고 볼 수 없으며, 부동산실권리자명의등기에 관한 법률에서도 배우자간의 명의신탁은 조세포탈 등을 목적으로 하지 아니하는 경우에는 실명전환대상이 아니라고 규정하고 있어 이는 부정한 방법으로 거래한 것이 아니므로 기준시가로 과세하여야 한다.

(2) 한편, 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 처분이 정당하다 하더라도 양도전에 실버타운 건축을 목적으로 쟁점토지에 투입된 토목공사비 1,500,000,000원을 필요경비로 공제하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 1988.9.30 쟁점토지를 취득하면서 남편 ○○○ 명의로 소유권이전등기하였을 뿐만 아니라 1997.4.8 주식회사 ○○○복지회에 양도시에도 실명전환함이 없이 청구외 ○○○ 명의로 양도하였고, 쟁점토지 양도에 따른 자산양도차익예정신고나 확정신고를 하지 아니하였으며, 청구외 ○○○에게 부과된 양도소득세가 무재산으로 결손처분된 점 등으로 보아 조세회피 목적이 있다고 인정되므로 실지거래가액으로 과세한 처분은 정당하다.

(2) 건축착공신고서에 의하면, 토지조성 토목공사는 청구외 주식회사 ○○○복지회가 시행한 공사로 동 공사비를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점

① 청구인이 쟁점토지를 소유권이전등기시 남편 ○○○에게 증여한 것으로 볼 수 있는지 여부

② 조세부담을 회피할 목적으로 부정한 방법으로 부동산을 취득 및 양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 과세한 처분의 당부

③ 쟁점토지의 성토공사비를 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령

(1) 쟁점토지 양도당시의 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에는『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』고 규정하고 있고, 같은법 제96조【양도가액】에는『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다 2.(생략)』이라고 규정하고 있다. 또한, 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에는『법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. (생략)

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. (생략)』이라고 규정하고 있고, 그 제5항에는『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. (생략)』이라고 규정하고 있다.

(2) 부동산실권리자명의등기에 관한 법률(이하 "부동산실명법"이라 한다) 제4조【명의신탁약정의 효력】제1항에는『명의신탁약정은 무효로 한다』고 규정하고 있고, 그 제2항에는『명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다』고 규정하고 있으며, 그 제3항에는『제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다』고 규정하고 있다. 같은법 제5조【과징금】제1항에는『다음 각호의1에 해당하는자에 대하여는 당해 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 과징금을 부과한다

1. 제3조 제1항의 규정을 위반한 명의신탁자

2. (생략)』이라고 규정하고 있고, 그 제4항에는『제1항의 규정에 의한 과징금은 당해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장이 부과·징수한다. 이 경우 과징금은 위반사실이 확인된 후 지체없이 이를 부과하여야 한다』고 규정하고 있으며, 같은법 제8조【종중 및 배우자에 대한 특례】에는『다음 각호의 1에 해당하는 경우로서 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조 내지 제7조 및 제12조 제1항·제2항의 규정을 적용하지 아니한다.

1. 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다)외의 자의 명의로 등기한 경우

2. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우』라고 규정하고 있다. 같은법 제11조【기존 명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기 등】제1항에는『이 법 시행전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한 명의신탁자(이하 “기존 명의신탁자”라 한다)는 이 법 시행일부터 1년의 기간(이하 “유예기간”이라 한다) 이내에 실명등기하여야 한다. (단서 생략)』이라고 규정하고 있고, 같은법 제12조【실명등기의무위반의 효력 등】제1항에는『제11조에 규정된 기간 이내에 실명등기 또는 매각처분등을 하지 아니한 경우 그 기간이 경과한 날 이후의 명의신탁약정등의 효력에 관하여는 제4조의 규정을 적용한다』고 규정하고 있으며, 그 제2항에는『제11조의 규정을 위반한 자에 대하여는 제3조 제1항의 규정을 위반한 자에 준하여 제5조 및 제6조의 규정을 적용한다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1998.9.30 쟁점토지를 청구외 ○○○로부터 매입하여 남편인 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 한 후 실명전환기간(1995.7.1∼1996.7.1)내에 실명전환하지 아니하고 1997.4.8 청구외 주식회사 ○○○복지회에 양도하는 한편, 1976.5.29 청구외 ○○○에게 명의신탁한 서울특별시 서대문구 ○○○동 ○○○ 대지 185.8㎡ 및 건물 636.55㎡를 1996.6.26 실명전환하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인된다. 청구인은 1989.2.20부터 쟁점토지에 공동주택 또는 창고 등을 신축하기 위하여 수차례에 걸쳐 파주시장에게 건축허가를 신청하였으나, 쟁점토지가 국토건설종합계획법에 의거 특정지역(군사시설보호구역)으로 고시된 관계로 군부대의 동의가 필수요건임에도 이를 받지 못하여 건축허가 신청이 반려되자 1996.6.20 청구인이 설립한 주식회사 ○○○복지회를 건축주로 하고 노유자시설을 용도로 하여 1996.12.3 건축허가를 받고 쟁점토지를 동 복지회에 양도하였음이 군사시설보호구역협의신청서, 건축협의신청서 및 군협의신청 반려서, 건축허가통보서 등에 의하여 확인된다. 한편, 처분청은 당초 등기상 명의자인 청구외 ○○○이 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998.1.10 청구외 ○○○에게 1997년 귀속 양도소득세 243,150,520원을 결정고지하였다가 1998.4.20 무재산을 이유로 결손처분하였음이 처분청의 과세기록에 의하여 확인된다. 그 후 서울지방국세청장은 쟁점토지 양도에 대하여 실지조사를 한 결과 쟁점토지가 명의신탁재산임을 확인하고 명의신탁자인 청구인에게 양도소득세를 과세하도록 처분청에 통보하는 한편, 청구인이 쟁점토지를 실명전환기간내에 실명전환하지 아니하였다 하여 부동산실명법 위반 혐의로 파주시장에게 통보(2000.3.9)하였음이 조사서, 부동산 실명전환 미이행 양도자료 통보공문 등에 의하여 확인된다. 이에 따라 처분청은 결손처분한 청구외 ○○○의 양도소득세를 부활하여 취소하고, 청구인이 조세부담을 회피할 목적으로 쟁점토지를 타인명의로 취득 및 양도한 것으로 보아 실지거래가액(양도가액 5,389,672,000원, 취득가액 3,674,603,199원)으로 양도차익을 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였음이 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(1) 쟁점①에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지를 취득하여 소유권이전등기시 남편인 ○○○에게 이를 증여함으로써 쟁점토지는 당초부터 청구외 ○○○의 소유로 명의신탁재산이 아니므로 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이라는 주장이나, 청구외 ○○○이 쟁점토지 취득과 관련하여 증여세를 납부하였다거나 그동안 쟁점토지를 사용·수익한 구체적인 입증이 없는 반면에 청구인이 1993.3.16 가처분등기하였다가 1993.7.1 말소한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고, 또한 건축허가 등을 신청한 사실이 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점토지가 명의신탁재산이 아니라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. 부동산실명법은 종중 및 배우자간 명의신탁에 대하여는 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우는 특례를 인정하여 명의신탁약정의 효력(법 제4조), 과징금(법 제5조), 이행강제금(법 제6조), 벌칙(법 제7조) 및 기존 명의신탁의 실명등기의무위반시 효력규정(법 제12)의 적용을 배제하였는 바, 이 법 시행 후 자신의 부동산을 배우자 명의로 등기하였다 하더라도 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않았다면 명의신탁 사실이 드러나는 경우에 과징금, 형사처벌등 제재가 부과되지 않으며, 기존에 배우자 명의로 명의신탁한 경우에도 자신의 명의로 실명전환기간(1995.7.1∼1996.7.1)내에 실명등기하지 않아도 되는 바, 이 경우 조세포탈은 조세범처벌법의 적용대상이 되는 고의성이 명백한 경우에 한정되므로 부부간의 명의신탁행위로 인한 단순한 과세누락은 과징금·벌칙 등이 적용되지 않음을 알 수 있다.(1995.4월 발행 재정경제부의 부동산실명법 해설 참조) 한편, 부동산양도에 대하여 실지거래가액으로 중과세할 수 있는 투기거래에 관한 소득세법 관련규정 등을 보면, 1989.8.1 이전에는 국세청장이 지정하는 거래(미등기단기전매 등)로 하였고, 1989.8.1∼1995.12.31 기간동안은 구 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 마목에서 다른 사람의 명의사용 등 부정한 방법으로 부동산을 취득·양도한 경우와 관계법령을 위반한 경우로 하였으며, 1995.12.30 개정된 소득세법 시행령 제166조 제4항 제2호 에서 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서 등 부정한 방법으로 부동산을 취득·양도하는 경우로 되어 있는 바, 단순히 다른 사람 명의로 취득하여 양도한 사실만 가지고 곧바로 실지거래가액에 의한 과세대상이 된다고 볼 수 없고, 같은조 제6항 제1호에서 위와 같은 경우에도 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에 제외할 수 있다고 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 실지거래가액으로 과세하기 위해서는 거래내용의 제반사정을 종합하여 투기성이 있다고 판단되는 경우라 할 것이며, 부동산실명법에서도 조세포탈 등의 목적으로 하지 아니하는 경우에는 부부간의 명의신탁제도를 인정하고 있으므로 이 건의 경우처럼 명의수탁자 명의로 양도한 사실을 가지고 이를 곧 소득세법 시행령(1995.12.30 개정분) 제166조 제4항 제2호의 규정에 해당하는 것으로 단정할 수는 없다 할 것이다.(국심 99경302, 1999.6.28 같은 뜻임) 이 건의 경우 위에서 살펴본 바와 같이 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 9여년간 보유하다가 노인복지시설을 건립하기 위하여 청구인이 설립한 청구외 주식회사 ○○○복지회에 양도한 점으로 미루어 볼 때, 매매차익 등을 목적으로 한 투기거래로 볼 수 없을 뿐만 아니라 청구인은 쟁점토지를 취득(1988.9.30)하기 전에 이미 다른 부동산을 배우자에게 명의신탁(1976.5.29)하고 있었으므로 쟁점토지를 명의신탁하였다 하여 조세포탈 목적이 있다고 보기는 어렵다 하겠고, 또한 명의수탁자 명의로 양도하였다 하더라도 처분청이 당초 이 건 양도소득세를 명의수탁자에게 과세함으로 인하여 조세부담을 회피한 결과가 초래되었을 뿐 당초 실권리자인 청구인에게 과세하였더라면 실명전환한 부동산 등이 있어 조세부담을 회피할 방법이 없어 이 또한 조세포탈 목적이 있다고 보기 어렵다 할 것이므로 부동산실명법 제8조 의 규정에 의거 이 건 명의신탁은 배우자에 대한 특례가 인정되는데도 처분청이 다른 사람 명의로 토지를 취득하고 양도하였다는 이유로 실지거래가액으로 과세한 것은 잘못이므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세함이 타당하다고 판단된다.

(3) 쟁점③은 쟁점②에서 청구주장이 인용되어 심리할 실익이 없으므로 그 심리를 생략한다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.