1층 주택부분이 주택으로 사용되어 주택부분의 면적이 크므로 1세대1주택 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 소재 상가겸용주택 1동(토지 324.5㎡, 건물 254.25㎡, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1985.1.1. 취득하여 소유하다가 1997.1.6. 법원의 임의경매로 청구외 ○○○에게 양도하였으나, 동 주택이 비과세대상인 것으로 보고 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 공부상 용도가 1층 134.46㎡중 87.84㎡는 사무실용으로, 1층 잔여부분 46.62㎡와 2층 96.48㎡은 주택용으로, 지하 23.31㎡은 대피실용으로 등재되어 있었지만 주택용도로 등재된 1층의 46.62㎡(이하 "쟁점1층주택부분"이라 한다)는 사무실로 사용되었다고 보고 1층 사무실면적 134.46㎡와 지하층면적 23.31㎡를 사무실면적 비율로 안분계산한 13.57㎡, 합계 148.03㎡에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 1999.4.1. 청구인에게 양도소득세 174,874,210원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.25 이의신청, 1999.10.9 심사청구를 거쳐 2000.5.3 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 양도당시 공부상 용도별 면적은 주택면적이 143.1㎡이고, 사무실 면적이 87.84㎡이며, 주택용으로 용도가 지정된 부분(1층 134.46㎡중 46.62㎡, 2층 96.48㎡)은 실지로 주거용으로 사용하여 주택면적이 사무실 면적보다 크므로 건물전체를 주택으로 보아야 하는데도 1층 46.62㎡를 주택으로 보지 아니함으로써 건물전체를 주택으로 보지 아니한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 양도당시 쟁점부동산 1층 공부상 주택부분 46.62㎡를 포함한 1층 전체가 사무실로 사용되었다는 매수인 ○○○과 동 매수인으로부터 1층 전체를 1997.9.부터 임차하여 ○○○상사라는 상호로 자동차부품판매업을 하는 청구외 ○○○의 확인서 및 ○○지방법원 집달관 ○○○이 작성한 부동산경매물건에 대한 "부동산현황조사보고서"에 기록된 조사내용에 따라 주택 이외의 부분에 대하여 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도당시 쟁점 1층주택부분의 용도가 실지로 주택으로 사용되었는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건과 관련된 법령은 다음과 같다. 구 소득세법 제89조 【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(괄호생략)를 부과하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 같은법시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다(이하생략).

③ 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

• 다. 판 단

(1) 청구인은 쟁점 1층주택부분에서 청구외 ○○○이 1994.4.29. 부터 1997.1.6.(양도일)까지 실지로 거주하고 있었으며, 이를 입증하기 위하여 청구외 ○○○ 본인이 작성한 확인서, 양도일 이후인 1997.1.14. 쟁점 1층주택부분에 입주하여 주택부분을 사무실로 개조하였다는 청구외 ○○○의 확인서, 위 ○○○의 회사직원으로서 쟁점 1층주택부분을 사무실로 개조한 시공책임자라고 주장하는 청구외 ○○○의 확인서, 청구외 ○○○이 자주 이용하였다는 쟁점부동산 인근의 식당(○○○생등심)주인 ○○○의 확인서, 세탁소(○○○세탁소)주인 ○○○의 확인서, 청구외 ○○○을 자주 만나러 왔었다는 청구외 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○ 등의 확인서를 제시하고 있으나, 쟁점부동산 소재지에 청구외 ○○○이 주민등록을 이전한 사실이 없어 거주하였다는 사실이 객관적으로 입증되지 아니할 뿐 아니라, 거주내용을 실지로 파악하고 있다고 주장하는 주변상인들과 지인들만의 확인서는 객관적인 증빙으로 받아들이기 어려운 점이 있고, 양도일 이후에 쟁점 1층주택부분을 사무실로 개조하였다는 청구외 ○○○, ○○○의 확인서는 공사내역(기간, 규모, 금액, 방법, 대금지급관계 등)을 알 수 있는 객관적인 추가증빙 제시가 없어 이를 신뢰하기도 어렵다고 하겠다.

(2) 청구인은 처분청이 쟁점 1층주택부분을 사무실로 사용하였다는 명백한 근거가 없이 과세를 한 것은 근거과세원칙에 위배된다는 주장을 하고 있으나 처분청의 과세근거자료 등을 살펴보면, 쟁점부동산은 법원에서 임의경매를 통해 경락되었으므로 이 과정에서 법원공무원인 집달관 ○○○이 쟁점부동산의 [경매물건현황보고서]를 작성하였고, 이 보고서의 내용을 보면, "1층의 임차인은 ○○○, 임차내용은 미상, 주민등록은 미전입, 현황은 임차인 ○○○에게 채권이 있었다고 주장하는 ○○○(○○○ 컨설팅 대표)이 대부분을 점유, 사용하며 임차인 ○○○은 4~5평 정도의 사무실만 점유하고 있음"이라고 기록되어 있으며, 1996.5.16. 작성된 감정평가서의 [건물감정요항표]에는 "1층은 사무실(○○○네트), 2층은 방3, 주방, 거실, 회장실, 베란다(1가구), 지하층은 창고로 이용중임"이라고 기록되어 있고, 감정평가서의 [경매부동산전경]에는 "○○○네트, ○○○종합유통, ○○○, ○○○, ○○○"이라는 간판이 붙어있는 쟁점부동산 1층 부분의 현장사진이 첨부되어 있으며, 또한, 쟁점부동산의 매수인인 청구외 ○○○이 쟁점 1층주택부분이 사무실로 사용되었다고 그려준 현장도면 확인서와 청구외 ○○○으로부터 쟁점 1층주택부분을 임차하여 사업을 하고 있는 청구외 ○○○이 쟁점 1층주택부분이 입주전부터 사무실로 사용된 흔적이 있었다는 주장을 담은 확인서도 처분의 근거로 하고 있음을 알 수 있다.

(3) 살피건대, 청구인이 제시하고 있는 증빙인 제반 확인서는 쟁점 1층주택부분을 주거용으로 사용하였다는 사실을 입증하기에 충분한 객관적인 증빙으로 받아들이기 어려워 보이고, 처분청이 과세의 근거로 삼고 있는 매수인 및 쟁점 1층주택부분 입주자의 확인서도 객관적으로 신뢰할 수 있는 증빙으로 받아들이기에는 어려운 점이 있어 보이나, 쟁점 부동산이 법원경매에 의해 양도된 점에 주목하여 볼 때 법원공무원인 집달관 ○○○이 1996.5.16. 작성한 쟁점부동산에 대한 [경매물건현황보고서]에 나타난 쟁점 1층주택부분에 대한 현황조사내용과 쟁점부동산의 감정평가서의 [건물감정요항표]에 나타난 쟁점 1층주택부분에 대한 현황조사내용은 객관성이 있는 것으로 보인다.

(4) 따라서 처분청이 쟁점 1층주택부분이 사실상 사무실로 사용된 것으로 보고 주택면적을 계산하여 주택면적을 초과하는 부분에 대해 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.