대출금으로 부동산을 구입한 경우 지급이자의 손금 인정 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○빌딩 2층 781.44㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 사업장으로 부동산임대사업을 영위하는 사업자로 ㅇㅇㅇ세무서에서 청구인의 사업장에 대한 부가가치세 경정조사를 실시한 결과 청구인이 1994년도부터 1997년도까지의 기간중 총 112,351,750원의 임대수입금액을 누락신고한 사실을 적출하여 이에 대한 부가가치세를 추징하는 한편 동 사실을 주소지 관할 세무관서인 처분청에 통보하였고, 처분청은 ㅇㅇㅇ세무서장으로부터 통보된 과세자료에 의거 1994년 귀속 종합소득세 9,509,390원, 1995년 귀속 종합소득세 11,260,910원, 1996년 귀속 종합소득세 11,555,220원, 1997년 귀속 종합소득세 14,179,430원을 2000.2.1 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.4.27 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산중 290.37㎡를 ○○○등 12인으로부터 구입하는 과정에서 자금부족으로 쟁점부동산을 담보로 ○○○등 3인 명의로 (주)○○○으로부터 매입할 때에도 쟁점부동산을 담보로 ○○○외 3인으로부터 300,000,000원(○○○등 3인 명의로 받은 대출금 200,000,000원과 본 대출금을 이하 "쟁점대출금"이라 한다)을 빌려 매입자금으로 사용한 후 그 임대보증금으로 사채 일부를 상환하고 나머지는 금융기관에서 대출받아 상환하였는바 위 대출금에 대한 이자등은 소득세법시행령 제55조 제1항 제13호 의 규정에 의한 필요경비에 해당하므로 이를 소득금액 계산시 필요경비에 산입하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산 1차 매입(290.37㎡)당시 청구인이 금융거래 부적격상태에 있어 ○○○등 타인명의로 대출을 받아 쟁점부동산 취득자금으로 사용한 후 면책적 채무인수를 하였다고 주장하나 대출일자 및 대출금액과 부동산취득시기 및 취득가액등이 일치하지 아니하고 1993.4.21 쟁점부동산 2차 취득시 쟁점부동산을 담보로 ○○○외 3인으로부터 300,000,000원을 차용하여 대금지불하였다는 청구주장 또한 차용증서등 객관적인 증빙자료가 없을뿐만 아니라 가사 차용을 했다하더라도 임차용건물취득자금으로 소요되었는지 여부를 확인할 수 없어 청구주장을 인정하기는 어렵다고 판단된다.

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구는 쟁점대출금이 쟁점부동산 취득자금으로 사용되어 관련 지급이자를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제27조 제1항 에서 『부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다.』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제55조 제1항에서 『부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

1. ∼ 12. (생 략)

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자

14. ∼ 26. (생 략)』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실 및 판단 청구인이 1994년도부터 1997년도까지의 기간중에 총 112,351,750원의 임대수입금액을 누락시켜 세무신고를 한 사실에는 다툼이 없다. 위 임대수입금액 누락금액을 기준으로 소득금액을 산출하여 종합소득세를 과세한 이 건 처분에 대하여 청구인은 쟁점부동산을 담보로 1990.2.7 청구외 ○○○ 명의로 50,000,000원, 1990.2.10 청구외 ○○○ 명의로 50,000,000원, 1990.6.30 청구외 ○○○ 명의로 100,000,000원을 대출받아 쟁점부동산 1차 매입분 290.37㎡의 취득자금으로 사용하고 면책적 채무인수방식으로 청구인이 채무인수한 후 신규대출로 채무상계하였으며, 2차 매입(334.63㎡)시에도 쟁점부동산을 담보로 사채 300,000,000원을 차용하여 취득자금으로 사용한 후 임대보증금과 금융기관으로부터의 대출금 90,000,000원으로 사채를 상환하였으므로 위 대출금(쟁점대출금)관련 지급이자를 필요경비로 산입하여 과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 살펴보면, 첫째, 부동산 거래시 당해 부동산을 담보로 대출을 받아 잔금등을 지급할 경우 근저당설정 서류를 잔금 지급전에 수수하여야 하는 관계로 매매계약서에 그와 같은 내용의 조건이 명시되는 것이 통상적인 예인데도 청구인이 제시한 쟁점부동산 매매계약서(6매)에는 잔금지급전 근저당설정서류 수불에 대하여 아무런 언급이 없을뿐만 아니라, 청구인의 경우 쟁점대출금이 쟁점부동산 양도인에게 전달된 사실을 증명할 수 있는 객관적인 증빙(금융자료 등)도 제시하지 못하고 있고, 둘째, 쟁점대출금이 쟁점부동산 취득자금으로 사용된 것이 사실이라 한다면 앞에서 살펴본 소득세법 제27조 제1항 및 동법 시행령 제55조 제1항 제13호의 규정에 의거 관련 지급이자내역을 장부에 기장하고 이를 필요경비에 산입하여 세무신고를 하였을 터인데도 관련지급이자를 필요경비에 산입하지 아니하고 세무신고를 하였다는 사실이 일반사회통념에 비추어 볼 때 납득이 가지 아니하므로 쟁점대출금이 쟁점부동산 취득자금으로 사용되었다는 청구주장을 사실로 인정하기는 어렵다하겠다.
• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.