신고한 실지거래가액의 인정 여부

○○○세무서장이 1999.1.2 청구인에게 결정고지한 1988년도분 양도소득세 31,170,000원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1997.1.20 ○○○도 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 107.675㎡, 건물 175.87㎡(64평형, 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1998.3.30 청구외 ○○○에게 양도하고 쟁점아파트의 취득가액을 270,000,000원, 양도가액을 230,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점아파트의 실지거래가액을 부인하고 쟁점아파트의 양도차익을 계산함에 있어서 기준시가에 의하여 취득가액을 272,000,000원, 양도가액을 345,000,000원으로 하여 1999.1.2 청구인에게 1998년도 귀속 양도소득세 31,170,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.2.8 이의신청 및 1999.6.14 심사청구를 거쳐 2000.4.17 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구외 ○○○이 ○○○은행으로부터 대출받은 220,000,000원을 부담하는 조건으로 쟁점아파트를 매수하였으나 ○○○은행이 채무자명의변경을 하여 주지 않자 부득이하게 불리한 조건으로 (주)○○○신용금고로부터 260,000,000원을 대출받아 청구외 ○○○의 ○○○은행대출금을 변제하였으나 IMF사태이후 높아진 이자부담을 감당할 수 없게 되자 청구외 ○○○에게 청구인의 채무를 인수하는 조건으로 230,000,000원에 양도한 것으로서 쟁점아파트를 양도하면서 사실상 양도차익이 발생하지 아니 하였으므로 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점아파트의 양도당시 쟁점아파트의 매매계약서를 보면 계약일자가 1998.3.30이나 거래사실확인용 인감증명서는 계약일이전인 1998.3.21 발급되었고, 고액인 매매대금을 계약금으로 일시에 지불한 것으로 기재되어 있으며, 매수자인 청구외 ○○○이 쟁점아파트와 다른 지역인 ○○○시 거주자이나 매매계약서에 중개인의 표시도 없을 뿐만 아니라 쟁점아파트를 담보로 (주)○○○신용금고에서 설정한 근저당권에 대하여 매매계약서상 언급이 전혀 없는 사실로 보아 쟁점아파트의 양도에 대한 증빙서류로 제출한 부동산매매계약서는 신빙성이 없으며, 쟁점아파트의 양도당시의 부동산뱅크지에 의하면 쟁점아파트와 같은 ○○○아파트로서 면적이 작은 49평형의 매매가액이 260,000,000원으로 기재되어 있음이 확인(1998.3.17자)되고, 부동산 중개소에 전화확인한 바, 쟁점아파트의 양도당시는 IMF사태로 인한 부동산가격의 하락전으로서 쟁점아파트의 매매거래가액이 최소 280,000,000원 정도였던 것으로 확인되므로 청구인이 신고한 양도가액을 인정할 수 없어 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 청구인이 신고한 쟁점아파트의 실지거래가액을 처분청이 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 처분한 것이 타당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】은 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.』고 규정하고 있고, 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다) 의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다. 2∼4. (생략)』라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항은 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.·2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조 제5항은 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계를 보면, 쟁점아파트는 1994.6.8 청구외 ○○○건설산업주식회사 앞으로 소유권보존등기된 후 1991.11.26자 매매를 원인으로 1994.9.16 청구외 ○○○앞으로 소유권이전되었다가 청구인 및 청구외 ○○○을 거쳐 현재는 (주)○○○신용금고가 소유권자인 것으로 등기부등본에 나타나고 있는 바, 쟁점아파트의 분양가격은 9%옵션가격으로 148,375,000원(부가가치세 포함)이고, 쟁점아파트의 국세청기준시가는 1997.5.1최초고시 345,000,000원, 1998.7.1고시 264,000,000원, 1999.7.1고시 264,000,000원, 2000.7.1고시 289,500,000원이고, 1999.2.18 임의경매로 인하여 270,000,000원에 낙찰되어 1999.6.15 (주)○○○신용금고앞으로 소유권이전되었음이 등기부등본과 낙찰대금완납증명원 및 이 건 관련 과세기록 등에 의하여 확인된다.

(2) 먼저 쟁점아파트의 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 1996.12.9 청구외 ○○○으로부터 쟁점아파트를 270,000,000원에 매수하기로 매매계약을 체결하면서 계약금 30,0000,000원은 계약당일 지급하였고, 나머지 금액은 청구외 ○○○앞으로 근저당설정된 ○○○은행대출금을 청구인의 대출금으로 상환하여 상계하는 조건이었는 데 청구외 ○○○의 ○○○은행 대출금을 청구인앞으로 채무자변경을 하려 하였으나 ○○○은행에서 채무자변경을 하여 주지 아니하여 부득이 1997.1.20 (주)○○○신용금고로부터 높은 이자율로 220,000,000원을 대출받았고, 추가로 40,000,000원을 대출받았음이 청구인이 제출한 매매계약서와 청구외 ○○○이 계약금 30,000,000원을 수령하고 작성한 영수증 및 (주)○○○신용금고에 개설한 청구인의 신용부금(계좌번호: ○○○) 계좌상의 급부 및 대출현황·부채잔액증명서 및 등기부등본 등에 의하여 확인되는 점으로 볼 때 청구인이 주장하는 실지취득가액은 신빙성이 있는 것으로 보인다.

(3) 다음으로 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 (주)○○○신용금고로부터 사전허락을 받고 청구인이 (주)○○○신용금고로부터 대출받은 260,000,000원을 청구외 ○○○이 변제하는 조건으로 청구외 ○○○에게 쟁점아파트를 230,000,000원에 양도한 후 청구인이 (주)○○○신용금고로부터 대출받은 260,000,000원과 쟁점아파트의 양도가액인 230,000,000원과의 차액인 30,000,000원과 이자상당액을 청구외 ○○○에게 지불하였음이 (주)○○○신용금고의 부채잔액증명서와 등기부등본 및 청구외 ○○○의 확인서 등에 의하여 확인되는 점에서 청구인이 주장하는 실지양도가액은 신빙성이 있는 것으로 보인다.

(4) 그외에도 청구인의 쟁점아파트의 취득 및 양도시기를 보면 취득일은 IMF사태이전인 1997.1.20이고 양도일은 IMF사태이후인 1998.3.30인 점과 청구인이 쟁점아파트를 청구외 ○○○에게 양도할 당시의 쟁점아파트와 동일한 복층형아파트는 그 수가 적어 매매실례를 찾지는 못하였으나 2000.3.27을 기준으로 보더라도 쟁점아파트와 동일한 복층형의 경우 그 가격이 315,000,000원에서 320,000,000원 수준인 반면 처분청이 적용한 쟁점아파트의 양도가액은 1997년도 국세청기준시가인 345,000,000원으로서 쟁점아파트의 양도시기가 IMF사태로 인하여 부동산가격이 하락하고 거래조차 잘 이루어지지 않던 시기였던 점, 쟁점아파트는 1998.8.28 ○○○지방법원 ○○○지원 경매개시결정(98타경 82272)을 거쳐 1998.9.3 (주)○○○신용금고의 임의경매신청후 1999.2.18 임의경매로 인한 낙찰시 낙찰가 270,000,000원으로 경락되어 그 소유권이 청구외 ○○○으로부터 (주)○○○신용금고로 이전되었음이 매매계약서 및 등기부등본 등에 의하여 확인되고 있는 점, 청구인이 쟁점아파트를 취득하면서 (주)○○○신용금고로부터 260,000,000원에 이르는 과다한 채무가 있었던 점 등을 감안할 때 청구인이 주장하는 실지거래가액은 신빙성이 있는 것으로 판단된다.

(5) 위의 사실관계 등을 종합하여 볼 때 처분청이 청구인이 신고한 쟁점아파트의 실지거래가액을 부인한 뒤 청구인이 쟁점아파트의 양도로 인하여 양도차익을 얻었다고 보고 기준시가를 기준으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 당초처분은 부당하다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.