재개발아파트분양권 양도차익을 환산가액으로 계산하는 경우 필요경비

심판청구번호 국심2000서 1182(2000. 7.22) 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구인이 1988.7.1 취득하여 소유하고 있던 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 60㎡, 건물 28.50㎡(이하 "구주택"이라 한다)의 재개발(관리처분인가일: 1997.4.8)로 인하여 청구인은 구주택 일대에 신축중인 행당 ○○○(대지지분 39.726㎡, 건물 133.326㎡)를 135,950,000원에 분양받고 분양금(135,950,000원)중 구주택 평가액을 제외한 68,965,520원을 청산금으로 부담하게 되었는데 동 청산금중 54,484,580원(이하 "쟁점청산금"이라 한다)을 납부한 상태에서 위 아파트분양권(이하 "쟁점재개발아파트분양권"이라 한다)을 1999.2.22 양도한 후 실지거래가액(양도가액은 실거래양도가액, 취득가액은 환산가액)으로 양도소득세를 신고(1999.2)하면서 쟁점청산금을 취득가액에 포함시켜 과세미달로 신고하였다. 처분청은 쟁점청산금을 취득가액 및 필요경비불산입하여 1999년 귀속 양도소득세 9,756,870원을 2000.3.18 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.5.9 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 구주택 일대에 재개발사업이 진행됨에 따라 청구인은 재개발조합원이 되어 쟁점재개발아파트를 135,950,000원에 분양받고 분양금 중 구주택평가액을 제외한 68,965,520원을 청산금으로 부담하게 되었는데 위 청산금중 54,484,580원(쟁점청산금)을 납부한 상태에서 아파트분양권을 양도하였는 바, 이 건과 같이 재개발아파트를 관리처분인가일 이후 준공전까지 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로서 취득가액이 불분명하면 환산가액으로 취득가액을 계산할 수 있고 청산금 중 기불입한 금액은 양도수입금액에 대응되는 필요경비로 보아야 조세의 형평성에 걸맞게 되는 것이므로 쟁점청산금을 필요경비로 인정하여 양도차익을 산정 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 양도당시의 실지거래가액에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하는 경우에는 소득세법 시행령 제163조 제6항 의 규정에 의거 취득당시의 개별공시지가에 100분의 3을 곱한 금액만을 필요경비로 계산하도록 하고 있어, 환산가액 적용시 청산금은 필요경비에 해당하지 아니하는 것이므로 쟁점청산금을 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분청의 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구는 쟁점재개발아파트분양권 양도시 취득가액을 환산가액으로하여 양도차익을 산정함에 있어 쟁점청산금을 필요경비로 볼 수 있는지 여부에 그 다툼이 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제97조 제1항 에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략) 2.∼4. (생략)』라고 규정하고 있고, 같은조 제2항에서 『양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입한 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다』고 규정하고 있으며, 같은조 제3항에서 『제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우에 있어서 그 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 및 동호 나목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 기준시가에 의하는 경우(제100조 제1항 단서의 규정에 의하여 취득가액을 환산한 경우를 포함한다)에 있어서는 제1항 제1호 가목 본문 및 동호 나목 단서의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액』이라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제163조 제6항에서 『법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령이 정하는 금액"이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 2.∼4. (생략)』라고 규정하고 있으며, 소득세법 제100조 제1항 에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령에 제166조 제2항에서는 『법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

1. (생략)

2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각호에 의하여 계산한 가액

• 가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도당시의 실지거래가액 × {취득당시의 기준시가 } over { {양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규 } atop { {정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 } atop {의한 양도당시의 기준시가) } } }
• 나. (생략)

3. (생략)』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점재개발아파트분양권을 관리처분계획인가일(1997.4.8) 이후인 1999.2.22에 양도하였고, 청구인이 추가부담하여야 할 청산금(68,965,520원) 중 쟁점청산금(54,484,580원)이 양도당시 재개발조합에 납부되었다는 사실 등에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점재개발아파트분양권을 양도한 후 양도가액은 실지거래가액인 111,205,480원, 취득가액은 소득세법 시행령 제166조 제2항 제2호 의 규정에 의한 환산가액에 쟁점청산금을 합한 금액인 109,192,631원을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 살피건대, 쟁점청산금을 필요경비(취득가액)에 불산입하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분에 대하여 청구인은 쟁점청산금을 양도수입금액에 대응되는 필요경비로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 이 건과 같이 소득세법 제100조 제1항 단서조항에 의거 취득가액을 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정한 경우에 있어서의 필요경비는 처분청에서 적시하고 있듯이 취득당시 개별공시지가에 100분의 3을 곱한 금액만을 필요경비에 가산토록 소득세법시행령 제163조 제6항 에서 규정하고 있어 쟁점청산금을 양도차익산정시 필요경비로 가산할 수는 없다할 것이므로 쟁점재개발아파트분양권양도와 관련 양도가액은 실지거래가액인 111,205,480원, 취득가액은 환산가액인 65,611,233원, 토지 기준시가에 100분의 3을 곱한 금액(571,514원)을 필요경비에 가산 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분청의 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.