매매계약서상의 실지거래가액에 의해 과세한 양도소득세의 당부

심판청구번호 국심2000서 1137(2000.11. 2) 청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 167.7㎡ 및 같은곳 지상 점포겸용주택 연면적 181.48㎡를 1989.6.5 청구외 이○○○으로부터 취득하여 1991.11.8. 구 건물을 멸실하고 1991.11.9. 연면적 320.04㎡의 건물(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 소유하여 오던 중 1998.9.22. 청구외 임○○○에게 양도하고 양도소득세 신고시 쟁점부동산의 취득가액을 206,680,000원, 양도가액을 262,000,000원으로 하여 신고를 한데 대하여 1999.6월경 처분청이 이건 양도소득세를 조사하면서 쟁점부동산의 취득가액을 106,680,000원임이 확인된다 하여 1999.8.19. 청구인에게 양도소득세 40,923,360원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.11.16. 심사청구를 거쳐 2000.4.18. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 양도소득세 신고시 쟁점부동산의 취득가액을 206,680,000원으로 기재하여 신고된 금액은 착오에 의하여 기재된 것을 이건 조사 당시에 알았으며 쟁점부동산의 취득시 매매계약서는 너무 오래되어 찾을 수 없어 제시하지 못하나, 당초 취득시 중개인인 청구외 임○○○의 "중개노트"와 확인서에 의하면 그 취득가액은 162,000,000원임이 확인되는데도 부동산등기시 통상 가액을 낮게 하여 임의로 작성된 검인계약서의 금액인 106,680,000원으로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산의 취득가액이 162,000,000원이라고 주장하면서 그 근거서류로 중개인의 "중개노트"와 중개인의 "확인서"를 제시하고 있으나, 이는 사인간에 작성된 서류로서 객관성이 없어 신빙성이 없으며, 처분청의 조사당시 매도자인 청구외 이○○○이 제시하는 부동산매매계약서에 매매대금이 106,680,000원으로 기재되어 있고, 청구외 이○○○도 위 금액으로 매도하였다고 확인을 하고 있으므로 처분청이 쟁점부동산의 취득금액을 106,680,000원으로 하여 양도차익을 산정한 후 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액이 얼마인지를 가리는데 있다.
• 나. 심리 및 판단

(1) 관련법령 구 소득세법(1998.12.28. 법률 제5580호로 개정되기 전의 법률임. 이하같다) 제94조에서 "양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. ~ 5. 이하 생략."이라고 규정하고 있고, 같은법 제96조에서는 "양도가액은 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 생략."라고 규정하고 있으며, 같은법 제97조 제1항에서는 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 이하 생략."라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제4항에서는 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. ~ 2. 생략

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있다.

(2) 심리 및 판단 청구인 및 처분청에서 각 제시하는 증거서류에 의하여 쟁점부동산의 취득시의 실지거래가액이 얼마인지를 살펴 본다. (가) 처분청이 제시하는 쟁점부동산의 취득시 매매계약서는 1989.6.3. ㅇㅇ구청장이 검인한 1989.2.20.자 계약서로서 쟁점부동산의 매도자는 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○에 주소를 둔 청구외 이○○○으로 되어 있고, 그 매매대금은 106,680,000원, 대금지급 약정은 1989.2.20. 계약금 12,000,000원, 1989.3.30. 중도금 60,000,000원, 1989.5.31. 잔금 34,680,000원으로 기재되어 있으며, 매매목적물을 1989.5.31.까지 인도하도록 약정하고 이는 바, 쟁점부동산의 양도자인 청구외 이○○○도 위 계약서와 일치하는 내용으로 양도하였다고 1999.6.3.자의 확인서로 진술하고 있는 반면, 청구인이 쟁점부동산의 중개인이라고 주장하는 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○에서 ○○○부동산이라는 상호로 중개업을 하는 청구외 임○○○의 "중개노트"의 기재사항은 월일 "4.22.", 부동산명 "824의 4", 가액 "16,200" 입주월일 "5.30." 로 기재되어 있는데, 부동산명의 지번은 쟁점부동산의 지번과 일치하고 금액단위는 만원단위로 추정되며, 위 청구외 임○○○은 쟁점부동산의 거래내용으로 매매대금 162,000,000원, 계약일 1989.4.22. 잔금일 1998.5.30. 매도인 이○○○이라고 1989.6.8.자의 확인 서로 진술하고 있다. (나) 그리고 쟁점부동산의 기준시가를 보면 취득당시는 122,405,080원, 양도당시는 308,866,080원인데 청구인이 주장하는 취득가액은 기준시가 보다 약 40,000,00원이 많은 162,000,000원이고, 반면 양도가액은 기준시가 보다 약 40,000,000원이 적은 262,000,000원이다. (다) 이러한 사실을 종합하여 보면, 청구인 주장의 실지거래가액이 기준시가보다 양도가액은 약 40,000,000원이 적으면서 취득가액은 오히려 약40,000,000원이 많은 점, 경험칙상 검인계약서의 작성일자는 실제 계약일과 같거나 오히려 그 보다 늦는 것이 보통인데도 이건의 경우에서는 청구인이 계약하였다는 청구외 임○○○의 "중개노트"상 기재된 1989.4.22.보다 오히려 2개월이나 앞선 1989.2.20.자로 되어 있는 점, 쟁점부동산의 양도자인 청구외 이○○○도 처분청에 취득시의 실지거래가액 106,680,000원에 쟁점부동산을 양도하였다고 확인하고 있는 점 등을 볼 때, 검인계약서가 아닌 실지매매계약서나 그 대금지급사항을 알 수 있는 객관적인 금융자료등의 제시가 없어 청구인이 제시하는 청구외 임○○○의 "중개노트"상의 기재사항과 그의 확인서만으로는 청구인의 주장을 받아들일 수 없다 하겠다. 따라서 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액을 양도자인 청구외 이○○○이 확인하고 있는 106,680,000원으로 보아 과세한 당초처분이 타당한 것으로 판단된다. (라) 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 같은법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.