실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000서 1118(2000. 9.22) 럿�ㅇㅇㅇ군 ㅇㅇㅇ면 ○○○리 ○○○ 대지 91㎡, 같은리 ○○○ 대지 515㎡, 같은리 ○○○ 대지 26㎡ 및 위 지상 건물 374㎡ (이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1994.11.15 청구외 ○○○으로부터 취득하여 1997.5.30 청구외 ○○○에게 양도하고, 실지거래가액(취득가액 205백만원, 양도가액 230백만원)으로 양도소득세를 신고·납부하였다. 이에 대하여 처분 청은 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여, 2000.2.1 청구인에게 1997년도분 양도소득세 45,729,040원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.4.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○○에게 50백만원을 빌려주었다가 이를 변제받지 못하던 중 ○○○이 (주)○○○상호신용금고에 쟁점부동산을 담보로 하여 설정한 채무잔액 200백만원을 청구인이 부담하기로 하면서 ○○○이 쟁점부동산을 취득한 가액인 205백만원에 계약서를 작성하고 쟁점부동산의 소유권을 이전하였다. 쟁점부동산의 취득가액이 205백만원으로 확인되고 있고 양도가 액에 대하여는 다툼이 없으므로, 쟁점부동산의 양도에 대하여는 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산 취득시의 매매계약서에 근저당 채무에 대한 특약사항이 기재되어 있지 아니하고, 쟁점부동산에 설정된 어음할인을 위하여 설정하였다는 근저당 채무액이 수시로 변동하여 동 채무액을 확정할 수 없으며, ○○○의 채무로 변제된 50백만원 이외에는 거래증빙에 의하여 취득가액이 확인되지 아니하는 바, 이는 청구인이 신고한 205백만원과는 상이하다. 따라서, 취득가액이 불분명한 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도소득세를 결정고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시의 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호는 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가의 금액으로 하고, 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항은 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 하면서, 그 제3호에는 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있으며, 제5항은 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 하면서, 그 제2호에 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액에 대하여는 다툼이 없고, 쟁점부동산의 취득가액에 대하여만 다툼이 있는 바 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 1997.7.30 쟁점부동산의 취득가액을 205백만원으로 신고하였으나, 처분청은 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였다. 처분청이 쟁점부동산의 취득경위에 대하여 조사한 바에 의하면, 청구인과 사돈지간인 청구외 ○○○은 ○○○식품(주)를 운영하면서 청구인으로부터 50백만원을 차용하였다가, 청구인이 채무 변제를 독촉하던 중 (주)○○○식품이 부도 위기에 처하자 동 채무변제에 갈음하여 쟁점부동산을 1994.11.15 청구인에게 소유권 이전한 것으로 되어 있다. 한편, 처분청은 대물변제한 채무액 50백만원 이외에 쟁점부동산의 매매와 관련하여 대금을 지급한 사실이 없음을 청구인과 ○○○으로부터 확인하였다. 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 ○○○이 당초 취득한 가액인 205백만원으로 하여 매매계약서를 작성한 것이고, 쟁점부동산을 취득하면서 ○○○이 쟁점부동산에 설정한 근저당 채무 200백만원을 함께 인수하였다고 주장하면서, (주)○○○상호신용금고(1998.12.19 (주)○○○상호신용금고를 인수·합병하였음) ○○○지점장의 부채잔액증명서를 제시하고 있으나, 청구인이 이 건 양도소득세 신고시에 제출한 부동산 매매계약서에는 이러한 사실이 특약사항으로 기록되어 있지 아니하다. 가사 청구주장과 같이 ○○○의 위 채무에 대한 대물변제로서 쟁점부동산의 소유권을 청구인이 취득하면서 쟁점부동산을 담보로 한 ○○○의 채무를 인수하기로 한 것이라면 쟁점부동산의 취득시 매매가액은 250백만원일 것인데 청구인은 205백만원이 실제 취득가액이라고 주장하고 있는 점, 200백만원에 해당하는 양도인의 채무를 양수인이 승계함에 있어서는 이후 분쟁에 대비하여 이에 관한 구체적인 당사자간의 약정을 특약사항으로 매매계약서에 기재하는 것이 일반적이라 할 것인데 이 건 쟁점부동산의 취득시 매매계약서에는 이러한 특약사항이 기재되어 있지 아니한 점, 그리고 청구인이 당초 신고시와 이 건 심판청구시에 제시한 증빙으로는 청구인이 쟁점부동산을 실제 취득한 가액이 확인되지 아니하는 점등을 종합하여 판단하건데, 쟁점부동산의 취득가액이 205백만원이라는 청구인 주장을 인정하기 어려우므로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.