토지의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000서 1114(2000. 6.22) 청구인은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 13.2㎡, 같은 동 ○○○ 대지 0.3㎡, 같은 동 ○○○ 대지 20.2㎡, 같은 동 ○○○ 대지 3.3㎡, 같은 동 대지 ○○○ 대지 154.7㎡ 합계 191.7㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1986.10.10 협의분할에 의한 재산상속을 원인으로 하여 1997.8.16 취득한 후 1996.12.26 매매를 원인으로 하여 1997.9.11 청구외 윤○○○에게 양도하고 양도가액을 15,000,000원, 취득가액은 영(0)으로 하여 양도소득세를 자진신고·납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정한 후 1999.8.16 청구인에게 1997년도 귀속분 양도소득세 14,376,680원을 결정고지하였다. 구인은 이에 불복하여 1999.11.10 심사청구를 거쳐 2000.4.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점토지는 청구인의 아버지인 청구외 김○○○으로부터 상속받은 토지로서 대부분 작은 자투리땅으로 서로 연접되어 있지 아니하고 건축법상 건축최소면적에 미달할 뿐만 아니라 인근 주민들의 불법점유 등으로 이용이 사실상 어려워 매각하려 해도 매수희망자가 없던 중 부동산중개업자인 청구외 최○○○의 중개로 청구외 윤○○○에게 양도하기로 1997.9.1 매매계약을 체결한 후 계약당일 계약금으로 10,000,000원을, 1997.9.4 잔금으로 70,000,000원을 수령하였으므로 양도가액은 실지거래가액인 80,000,000원으로, 취득가액은 소득세법시행령 제166조 제2항 제3호 의 규정에 의하여 계산되는 41,580,031원으로 하여 양도소득세를 과세함이 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 이 건 양도소득세 확정신고시 계약금 5,000,000원, 잔금 10,000,000원으로 기재된 매매계약서와 부동산 양도 및 취득경위서를 제출하였다가 처분청 조사시에는 계약금 1,000,000원, 잔금 30,000,000원으로 기재된 매매계약서를 제출한 사실이 확인되고, 처분청이 ○○구청장으로부터 수집한 검인계약서에는 매매대금이 32,000,000원으로 기재되어 있음이 확인되는 바, 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체를 의미하는 것이므로 구체적인 거래증빙이 확인되는 경우에 실지거래가액을 인정할 수 있다 할 것임에도 청구인이 제시한 매매계약서는 각각 매매대금과 지급내용이 상이하여 신빙성이 없어 실지거래가액이 불분명하므로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제94조 제1호 에는 "당해 연도에 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 한다."고 규정하고 있고, 같은 법 제96조 제1호에는 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 제1항 제1호에는 "거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있다. 소득세법 제100조 제1항 에는 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다."고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조 제1항에는 "법 제100조 제1항 단서에서 '대통령령이 정하는 경우'라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1의 경우를 말한다."고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에는 "법 제100조 제1항 단서에서 '대통령령이 정하는 방법에의하여 환산한 가액'이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다

1. 제3항 각호 또는 제157조 제4항·제5항에 규정된 자산을 양도한 경우

• 가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가" 라고 규정하고 있다. 또한, 같은 조 제4항 제3호에는 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있다.

• 다. 판단 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 데 대하여, 청구인은 실지거래가액을 인정하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점토지를 1986.10.10 협의분할에 의한 재산상속을 원인으로 하여 1997.8.16 피상속인인 청구외 김○○○으로부터 취득하였다가 1996.12.26 매매를 원인으로 하여 1997.9.11 청구외 윤○○○에게 양도하였음이 확인된다.

(2) 처분청은 양도당시의 실지거래가액이 불분명하다 하여 기준시가에 의하여 양도가액을 143,501,200원, 취득가액을 74,584,805원, 양도차익을 68,132,342원, 과세표준을 43,932,210원으로 하여 양도소득세를 과세하였음이 결정결의서에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 이 건 청구외 윤○○○과 1997.9.1 체결한 부동산매매계약서상의 매매대금 80,000,000원(계약금 10,000,000원, 잔금 70,000,000원)이 실지거래가액이라고 주장하고 있는 바, 청구인이 이 건 양도소득세 확정신고시 제출한 부동산매매계약서에는 매매대금을 15,000,000원(계약금 5,000,000원, 잔금 10,000,000원)으로 하여 청구외 윤○○○과 1997.9.10 매매계약을 체결한 것으로 기재되어 있고, 처분청의 양도소득세 조사시에는 1997.8.5 청구외 윤○○○과 매매대금 31,000,000원(계약금 1,000,000원, 잔금 30,000,000원)에 체결한 부동산매매계약서를 제시하였으며, 처분청이 ○○구청장으로부터 수집한 검인계약서에는 1996.12.26 청구외 윤○○○과 매매대금을 32,000,000원(계약금 2,000,000원, 중도금 및 잔금 30,000,000원)으로 하여 매매계약을 체결한 것으로 나타나 있다.

(4) 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 제출한 청구외 윤○○○의 거래사실확인서에는 매매대금을 15,000,000원(1997.9.8 계약금 5,000,000원, 1997.9.10 잔금 10,000,000원)이라고 진술하였다가 이 건 불복청구시에 제출한 거래사실확인서에는 매매대금이 80,000,000원(1997.9.1 계약금 10,000,000원, 1997.9.4 잔금 70,000,000원)이라고 번복하여 진술하였음이 확인된다.

(5) 청구인이 제시한 ○○○은행 통장사본(계좌번호: ○○○)에는 1997.9.4 수표로 70,000,000원이 입금된 것으로 기재되어 있으나 입금자가 확인되지 아니하고 이 건과 관련된 매매대금인지의 여부도 확인되지 아니한다.

(6) 위의 사실관계를 종합해 볼 때, 양도소득세 신고시, 처분청 조사시, 이 건 불복청구시 제출한 부동산매매계약서와 검인계약서상의 내용이 각각 상이할 뿐만 아니라 매수인인 청구외 윤○○○도 거래내용을 번복진술하고 있으며, 기타 매매대금 지급에 관한 객관적인 입증자료가 없는 이 건의 경우 실지거래가액이 불분명하다 할 것이므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.