부동산의 양도가액을 토지와 건물가액의 감정가액으로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000서 1084(2000. 8.17) 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구법인은 ○○○공사의 기업의 구조조정지원을 위한 기업보유토지매입에 따라 청구법인이 보유하고 있던 경기도 성남시 수정구 ○○○동 ○○○외 1필지 대지 7,402.5㎡(이하 "쟁점토지"라 한다), 건물 5,175.86㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고 쟁점토지와 쟁점건물을 "쟁점부동산"이라 한다)를 1998.12.28 매매대금 14,084,550,000원(토지가액: 14,084,550,000원, 건물가액: 0원)에, 서울특별시 중랑구 ○○○동 ○○○ 외 3필지 대지 3,358.5㎡, 건물 3,424.95㎡(이하 "쟁점외부동산"이라 한다)를 1998.7.31 매매대금 3,600,000,000원(토지가액)에 ○○○공사에 양도하고 쟁점건물가액을 "0"원으로 하여 1998년 2기 부가가치세 신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서에 쟁점건물을 포함하여 양도한 것으로 되어 있고 토지와 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 토지와 건물의 가액을 장부가액으로 안분계산한 건물가액 6,016,628,013원과 쟁점외부동산의 건물가액 322,240,169원을 부가가치세 과세표준에 가산하여 1999.8.2 청구법인에게 1998년 2기분 부가가치세 825,274,860원을 결정고지하였다. 청구법인의 1999.10.20 심사청구에 대하여 국세청장은 2000.1.21 쟁점부동산은 양도가액을 감정가액으로 안분계산한 건물가액을 실지거래가액으로 보아 부가가치세를 과세하고 쟁점외부동산은 토지만 양도한 것으로 보아야 한다는 심사결정을 하였고 이에 따라 처분청은 쟁점건물 가액을 1,348,909,706원으로, 쟁점외부동산은 토지만 양도한 것으로 하여 2000.2.2 부가가치세를 175,358,262원으로 감액경정결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.4.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 쟁점부동산을 ○○○공사의 최저가입찰매입방식에 의하여 토지가액 14,084,550,000원, 건물가액 "0"원에 낙찰되어 양도하였고 매매대금을 부채상환에 사용하였는바 ○○○공사는 공기업으로 이를 실지거래가액으로 인정하여야 하며 처분청이 감정가액으로 쟁점 건물가액을 산정하여 부가가치세를 과세한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 일반적으로 매매계약서상의 매매대금을 토지와 건물의 가액으로 구분표시하고 정상적인 거래에 비추어 합당하다고 인정되는 경우 실지거래가액으로 보는 것으로 이 건의 경우 쟁점건물가액을 "0"원으로 하는 것은 건물의 규모ㆍ 형태ㆍ 내용연수ㆍ 효용등에 비추어 합당하지 아니하고, 매수인인 ○○○공사가 쟁점건물을 청구법인으로부터 매수하여 (주)○○○기업 등에게 임대한 사실이 있는 점등을 감안하면 매매 계약서상에 토지와 건물의 가액이 구분표시되어 있고 건물가액을 "0"원으로 하였다 하더라도 이를 실지거래가액으로 볼 수 없고 매매대금에는 건물가액이 포함되어 있다고 보아야 할 것이므로 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당되므로 양도당시의 감정가액으로 토지와 건물의 가액을 안분계산하여 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 토지와 건물가액을 감정가액으로 안분계산하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법시행령(1998.12.31 대통령령 제15973호로 개정되기 전의 것) 제48조의 2(과세표준의 안분계산) 제4항에서 "사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지 거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다"고 규정하고 있고 제5항에서 "제4항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.(97.12.31 개정)

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액(97.12.31 개정)

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다(97.12.31 개정).

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가 법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액(97.12.31 개정)"이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 청구법인이 쟁점부동산을 양도한데 대하여 토지와 건물을 감정가액에 의하여 안분계산하여 건물가액을 산정하여 부가가치세를 과세한 바, 청구법인은 건물가액을 "0"원으로 한 매매계약서의 내용이 사실이므로 처분청의 부가가치세과세처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 청구법인은 ○○○공사의 기업구조조정을 위한 기업토지매입에 따라 쟁점부동산을 최저가경쟁입찰방법에 의하여 ○○○공사가 쟁점토지의 개별공시지가에 지가변동율(81.06%)을 곱하여 산정한 기준 가격(22,201,726,000원)의 69%수준인 14,084,550,000원에 입찰하여 매각하였고 쟁점부동산은 매매를 원인으로 1998.12.29 ○○○공사에 소유권이전 되었음이 청구인이 제시하는 매매계약서, 토지매각신청서, 매각희망가격조서 및 등기부등본에 나타난다.

(2) 처분청은 청구법인이 쟁점부동산매매대금을 토지가액 14,084,550,000원, 건물가액 "0"원으로 하여 매매계약을 체결하였으나 쟁점부동산을 매입한 후 청구외 (주)○○○기업 등에 임대하고 있는 점으로 보아 매매계약서상의 건물가액 "0"원을 실지거래가액으로 볼 수 없어 장부가액으로 토지와 건물을 안분계산하여 부가가치세를 과세하였고 청구법인의 심사청구에 의하여 쟁점부동산 중 토지는 1974.3월에 취득하였고 쟁점건물은 1995년에 준공하여 취득원가를 기준으로 기장한 장부가액은 양도당시의 시가를 반영하지 못한다고 보아 쟁점부동산의 감정 가액에 비례하여 건물가액을 산정하여야 한다는 심사결정에 따라 처분청은 2000.2.2 부가가치세를 175,358,262원으로 감액경정결정하였는 바, 청구인은 쟁점건물의 가액을 "0"원으로 하여 부가가치세과세처분을 취소하여야 한다는 주장이다.

(3) 청구법인과 ○○○공사간의 쟁점부동산 매매계약서의 내용을 보면 매매목적물은 별도표시하여 경기도 성남시 수정구 ○○○동 ○○○외 1필지 대지 7,402.5㎡와 경기도 성남시 수정구 ○○○동 ○○○ 건물(지상2층 지하1층 근린생활시설등) 5175.86㎡로 하고 있고, 매매대금은 토지분 14,084,550,000원과 건물분 "0"원으로 되어 있으며 대금지급은 토지개발채권 14,084,000,000원과 현금 550,000원으로 하고, 건물분 부가가치세는 없는 것으로, 매매대금은 전액 금융기관부채를 상환하는데 사용하도록 되어 있음을 알 수 있다.

(4) 또한 쟁점건물은 1995년에 준공되었으며 ○○○공사에서 매입한 후 (주)○○○기업 등 3인에게 임대보증금 243,000,000원과 월세 43,090,000원에 임대하였고 이 건 심판청구일 현재도 임대에 공하고 있음이 처분청의 조사복명서 및 심판청구심리자료에 나타난다.

(5) 청구법인은 쟁점부동산이 일반상업지역에 위치하며 성남시 조례의 용적율(1300%)에 훨씬 못 미치는 비효율적인 건물로 ○○○공사는 쟁점건물을 철거한 후 재시공할 목적으로 쟁점토지를 취득하였으며 매매계약서상 건물가액이 "0"원으로 구분기재되어 있고 매매대금은 토지 개발채권으로 채권금융기관의 부채상환에 직접 사용되었으므로 쟁점건물 가액을 "0"원으로 인정하여야 한다는 주장이나 양도당시부터 심리일 현재까지 쟁점토지상에 쟁점건물이 있고 매매계약서에 매매목적물이 토지와 건물로 기재되어 있고 쟁점토지와 쟁점건물이 모두 ○○○공사에 매매를 원인으로 소유권이전등기 되었으며 매수자인 ○○○공사가 1998.12.30부터 청구외 (주)○○○기업 등 4인에게 임대하고 있는 점으로 보아 매매계약서상에 건물가액이 "0"원으로 구분 표시되어 있다 하더라도 쟁점부동산의 매매대금에는 쟁점건물가액이 포함되어 있다고 보는 것이 타당하다 할 것이므로 쟁점건물가액이 "0"원이라는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 국세청장의 심사결정에 따라 쟁점부동산의 가액을 감정가액으로 안분계산하여 쟁점건물의 가액을 산정하여 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.