실지거래가액에 의한 양도차익계산

심판청구번호 국심2000서 1032(2000.11. 7) P>청구인은 1994.12.31 서울특별시 성동구 ○○○동 ○○○ 대지 99.18㎡를 취득하고 1997.11.4 같은 곳 ○○○ 대지 10.50㎡를 각각 취득한 후 ○○○재개발8구역 재개발에 따른 관리처분계획인가에 따라 1997.11.12 ○○○아파트 44평형 107동 103호(이하 "쟁점아파트입주권"이라 한다)를 배정받고 1999.2.23 쟁점아파트입주권을 양도하였다. 청구인은 쟁점아파트입주권양도와 관련하여 1999.2.10 처분청에 사전 양도신고를 하면서 실지거래가액에 의하여 양도가액은 178백만원으로 취득가액은 177백만원으로 신고하였다. 처분청은 양도소득세를 실지조사하면서 취득가액 177백만원은 인정하고 양도가액은 매수인으로부터 확인받은 245,652,800원으로 하여 2000.1.28 청구인에게 99년 귀속분 양도소득세 14,677,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.4.10 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 취업이민으로 뉴질랜드에 이민수속중이었고 양도당시는 IMF시기로서 부동산침체기라 매수자가 없어 쟁점아파트입주권을 저가에 양도하였으며 재개발아파트 시공업체인 (주)○○○로부터 이주비를 받은 사실이 없으므로 양도가액에 이주비 67,652천원을 가산하여 양도가액을 245,652천원으로 결정한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트입주권을 양도한 후 국외이주하였으며 중개사의 중개금액을 확인코자 하였으나 쌍방합의계약서의 대리작성 사실만 확인되고 취득자인 청구외 손○○○이 취득대금을 밝히지 아니하여 청구외 손○○○의 남편으로부터 245,652,880원에 취득하였다는 확인서에 의해 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 과세한 것은 적법하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 쟁점아파트입주권의 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부
• 나. 관련법령 이 건 양도당시 적용되는 소득세법 관련규정은 다음과 같다. 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득(1994.12.22 개정) 같은 법 시행령 제157조 【토지등의 범위】

① 법 제94조 제1호에서 “토지”라 함은 지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다.

② 법 제94조 제1호의 규정에 의한 건물에는 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하는 것으로 한다.

③ 법 제94조 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 지상권·전세권과 등기된 부동산 임차권

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 같은 법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (1995. 12. 29 단서개정) 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】

④ 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (95. 12. 30 개정)

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 (1995. 12. 30 개정)

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년이내의 부동산
• 다. 사실 및 판단 쟁점아파트입주권은 소득세법상 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하는 것임을 알 수 있고 쟁점아파트입주권의 취득가액에는 다툼이 없으므로 청구인이 주장하는 양도가액을 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점아파트입주권을 178,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 부동산매매계약서를 제시하고 있으나 처분청이 매수인 손○○○의 남편인 최○○○로부터 확인받은 확인서(1999.12.6)에 의하면 아파트금액 178,000,000원과 이주비 67,652,880원 합계 245,652,880원으로 거래한 사실을 확인하고 있다. 둘째, 청구인이 제시하는 ○○○8구역재개발조합 조합장 김○○○의 사실확인서에 의하면 쟁점아파트입주권 양도당시 청구인이 계약금 및 1차·2차중도금 합계 67,652,880원을 납부한 사실을 확인하고 있고 청구인도 이러한 사실에는 다툼이 없는 바, 아파트입주권양도시 양도자가 납부한 계약금 및 중도금을 양도대금에 포함하여 양수인으로부터 수령하는 것이 통상의 관행이라는 점을 감안하면 처분청 조사시 매수인이 이주비로 확인한 67,652,880원은 청구인이 납부한 계약금 및 1차·2차 중도금 합계 67,652,880원을 의미하는 것으로 볼 수 있고 결국 계약금 및 중도금 합계 금액을 양도대금의 일부로 별도 표기한 것으로 보인다. 셋째, 처분청이 쟁점아파트입주권 양도시 부동산매매계약서를 작성한 ○○○부동산직원 정○○○으로부터 확인받은 확인서(1999.12.2)에 의하면 쟁점아파트입주권 매매금액에 대하여는 확인하지 아니하고 단지 매매쌍방이 쌍방합의 매매계약서를 작성해 달라고 해서 매매계약서만 작성해준 사실이 있다고 확인하고 있다. 넷째, 처분청 조사서에 의하면 1998년12월 동호수 추첨당시 쟁점아파트입주권의 시세가 3억원정도로 탐문조사된 것으로 나타나고 있고 청구인의 쟁점아파트입주권 양도당시 (1999.2.10) 발행된 ○○○(1999.2.9자 260호)에 의하면 쟁점아파트입주권(○○○동 ○○○아파트 44평형)의 시세가 3억2000만원(하한가)에서 3억5000만원(상한가)으로 확인되고 있다. 위 사실 등을 종합하여 보면 처분청이 매수인으로부터 확인한 실지양도가액(245,652,880원)은 당시 시세보다 다소 낮은 수준이라 하겠으나 매수인이 이를 확인하고 있고 또한, 청구인이 해외이민 수속중에 시급히 양도한 사정 등을 감안하면 이를 실지거래가액으로 인정할 수 있다 할 것이므로 처분청이 매수인으로부터 확인한 쟁점아파트입주권의 거래가액(245,652,880원)을 실지양도가액으로 보고 당사자간에 다툼이 없는 실지취득가액(177,000,000원)과의 차액을 양도차익으로 하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.