토지의 잔금이 1백만원만 남아있는 경우 실질적인 잔금이 청산된 것으로 보는지 여부

심판청구번호 국심2000서 1029(2000. 8.19) 청구인은 경기도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 1,220㎡, 같은 동 ○○○ 1,050㎡, 같은 동 ○○○ 704㎡, 등 3필지 합계 2,974㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1996.4.12 주택건설업체인 청구외 ○○○진흥(주)에 1,440,000,000원에 매도하기로 약정하고 계약금 140,000,000원(1996.4.13 수령), 중도금 1,299,000,000원(1996.4.13 수령)하고, 잔금 1,000,000원을 수령하지 아니한 상태에서 1996.4.19 토지거래허가 등 요건 완료시까지 쟁점토지를 청구외 ○○○부동산 ○○○(주)에 처분신탁 등기하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 청구외 ○○○진흥(주)에 양도하고 1996.4.13 쟁점토지의 양도대금 대부분을 수령하여 사실상 잔금이 청산되었고, 1998.4.20 쟁점토지가 토지거래허가지역에서 제외되어 청구인의 양도계약은 소급하여 유효한 계약이 되었으므로 1996.4.13을 양도일로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.9.2 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 410,843,6400원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.11.10 심사청구를 거쳐 2000.4.4 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 부동산의 양도 및 취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이며, 대금청산일이 분명하지 아니한 경우 잔금지급약정일 또는 등기접수일을 양도 및 취득시기로 하는 바, 매수(계약)자 청구외 ○○○진흥(주)가 잔금을 지불하지 못하였고, 국민주택규모의 주택 건설용지로 사용하여 조세감면규제법 제66조 규정에 의한 감면을 적용하여 계산된 양도소득세, 농특세를 초과하여 발생되는 세액은 매수자가 부담하기로 한 특약을이행하지 못하여 계약성립요건을 갖추지 못하였고, 심판청구일 현재까지도 쟁점토지의 소유권이전등기 및 명도가 이루어지지 않았으며, 청구인이 쟁점토지를 청구외 ○○○부동산○○○(주)에 처분신탁등기한 상태에 불과하므로 사실상 청구인의 쟁점토지에 대한 권리가 이전되지 아니하였음에도 불구하고 쟁점토지의 잔금을 사실상 지급받은 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○부동산○○○(주)에 처분 신탁등기하였는 바, 동 신탁계약서 제9조에 의하면 처분시 취득자를 ○○○진흥(주) 또는 ○○○진흥(주)가 지정하는 자로 한정하였으며, 부동산 매매약정시 토지거래 허가시 잔금을 지급하는 조건이었으나 1998.4.20 쟁점토지가 토지거래허가지역에서 제외되어 청구인과 ○○○진흥(주)와의 쟁점토지 매매 약정서는 소급하여 유효한 계약이 되었고, 잔금 1,000,000원은 통상적인 잔금의 범위를 벗어난 것으로 쟁점토지의 잔금이 사실상 청산된 것으로 보아 과세한 당초처분 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도시기를 언제로 보아야 하는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법 제88조 【양도의 정의】제1항에서 "제4조 제3호 및 이 장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다(후단 생략)"고 규정하고 있고, 같은 법 제98조【양도 또는 취득의 시기】에서 "자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다"고 규정하면서, 같은 법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】제1항에서 "법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다"규정하고, 제1호에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급 약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일 까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다"고 규정하고 있다. 또한, 국세기본법 제14조 【실질과세】제2항에서는 "세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다"고 규정하고 있다.
• 다. 판단 이 건 쟁점은 쟁점토지의 잔금이 1,000,000원만 남아있는 사실에 대해 실질적인 잔금이 청산된 것으로 보는 것이 타당한지 여부를 가리는 데 있다 할 것이므로 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인이 청구외 ○○○진흥(주)와 매매약정서를 교환하고 1996.4.13 총 매매대금 1,440,000,000원 중 계약금과 중도금 1,439,000,000원을 수령하였고, 잔금 1,000,000원은 수령하지 아니한 데 대하여는 처분청과 청구인간 다툼이 없다. 둘째, 청구인은 1996.4.19자 쟁점토지를 청구외 ○○○부동산○○○(주)에 처분신탁 등기하였는 바, 동 신탁계약서 제9조에 쟁점토지의 취득자를 청구외 ○○○진흥(주) 또는 ○○○진흥(주)가 지정하는 자로 한정하였음이 확인되며 이에 대해 처분청과 청구인간 다툼이 없다. 셋째, 1998.4.20 쟁점토지가 토지거래허가지역에서 제외되었으므로 청구인과 ○○○진흥(주)간에 체결한 부동산 매매약정서에서 "토지거래허가(신고)를 득함과 동시에 부동산 매매계약으로 자동 전환된다"고 규정하고 있어 소급하여 유효한 매매계약서로 전환된 것으로 볼 수 있다. 넷째, 청구인에게 지급된 토지대금의 원천을 살펴보면 매수자 ○○○진흥(주)가 지급어음을 발행하여, 청구외 ○○○건설(주)가 쟁점토지의 신탁수익권에 대한 질권을 설정하는 조건으로 지급보증 이서하고, 청구외 ○○○ 등 단자회사에서 어음할인하여 ○○○부동산○○○(주) 통장에 입금시킨 후 청구인에게 토지 매입대금으로 지급하였음이 처분청의 검토조사서 및 감사지적사항 검토조서 등에 의해 확인되고 있다. 다섯째, 쟁점토지 소재 동일한 유형의 신탁토지 (18필지)중 청구외 권○○○(1996년 12,549천원 신고납부), 청구외 곽○○○(1997년 8년자경농지 감면신고), 청구외 이○○○(1997년 48,750천원 신고납부) 등 3인이 양도소득세를 신고납부한 사실이 처분청의 조사복명서에 의해 확인된다. 여섯째, 이 건 심리일 현재 쟁점토지 소재지역은 부천시 ○○○ 재건축추진위원회에서 재건축을 추진중에 있으며, 쟁점토지는 부천시 소사구 ○○○동 재개발사업지구 제3단지로 지정되어 청구외 ○○○건설(주)가 사업 시행중에 있음이 ○○○시청 및 청구외 ○○○건설(주), 청구외 ○○○부동산 ○○○(주)에 조회결과 확인되고 있다. 위 확인된 사실관계를 종합해 판단해 보면, 토지의 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금 지급이 이루어졌다면 양도로 볼 수 있을 것(같은 뜻, 대법원88누8609, 89.7.11)인 바, 1996.4.13 청구인은 매매대금의 99.93%를 지급받았으므로, 통상 부동산매매계약의 잔금은 50% 이상인 것이 사회통념 내지 관행인 점에 비추어 잔금이 사실상 지불된 것으로 봄이 타당한 것으로 보이므로 잔금 청산일을 1996.4.13로 보는 것이 정당한 것으로 판단된다. 또한, 청구인이 ○○○부동산○○○(주)에 처분신탁등기를 함에 있어서 쟁점토지 취득자를 청구외 ○○○진흥(주) 또는 ○○○진흥(주)가 지정하는 자로 한정해 놓은 점에서 사실상 매수자에게 소유권이 이전된 것으로 볼 수 있으며, 쟁점토지가 재개발사업지구로 지정되어 있는 점 등에 비추어 비록 쟁점토지가 청구인 명의로 등기되어 있다 할지라도 청구인이 당초 매수자 ○○○진흥(주)와의 매매약정시의 매수자의 특약사항 불이행을 이유로 매매계약을 해지하거나, 다른 제3자에게 임의로 양도할 수 있는 권리를 갖고 있다고 볼 수 없어 쟁점토지의 소유권 명의와 관계없이 사실상 청구인의 소유로 볼 수 없는 것으로 판단된다. 그렇다면, 청구인이 1996.4.13 쟁점토지의 양도대금의 거의 대부분(99.93%)을 수령하였고, 또한 쟁점토지를 ○○○부동산○○○(주)에 처분신탁 등기한 시점에 청구인의 쟁점토지에 대한 소유권 또는 처분권 등의 권리가 사실상 상실된 것으로 보아 공부상 소유권 이전 등기 여부와 관계없이 1996.4.13을 잔금청산일로 보아 양도시기로 봄이 실질과세원칙에도 부합되는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.