실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심2000서 0938(2000.10.27).21. 취득한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 378.5㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1997.12.4. 청구외 ○○○의 소유인 ○○○도 ○○○군 ○○○읍 ○○○리 ○○○외 2필지 대지 1,075㎡, 건물 840.25㎡(○○○여관, 이하 "쟁점외부동산"이라 한다)와 교환하는 계약을 하고 1998.1.19. 쟁점토지의 소유권이전등기를 경료한 후 1999.2월 실지 거래가액(양도가액: 842,700,000원, 취득가액: 800,000,000원)으로 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고에 대하여 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.9.1. 청구인에게 양도소득세 27,420,272원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.11.22. 이의신청을 거쳐 2000.3.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 실지양도가액이 쟁점외부동산과의 교환가액인 842,700,000원이고, 실지취득가액은 800,000,000원인 바, 처분청이 실지거래가액에 의한 청구인의 신고를 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 민법 제597조 는 "당사자 일방이 교환에 의한 재산권이전과 금전의 보충지급을 약정한 때에는 그 금전에 대하여는 매매대금에 관한 규정을 준용한다"고 규정하고 있고 청구인이 제시한 교환계약서를 검토한 바 차액지급에 대한 약정이 없고 별도의 금전지급약정서의 제시를 요구하였으나 제출하지 아니하여 교환계약서는 신빙성이 없는 것으로 인정되므로 소득세법시행령 제166조 제5항 의 규정에 의하여 기준시가로 양도소득세 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 부동산교환계약서상의 쟁점부동산가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1998.12.28. 법률 제5580호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다(95.12.29. 단서개정). 제97조【양도소득의 필요경비계산】 ①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다(95.12.29. 단서개정).

(2) 소득세법시행령(1998.12.31. 대통령령 제15690호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다(95.12.30. 개정).

3. 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다(95.12.30. 개정).

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 청구인이 쟁점부동산을 쟁점외부동산과 교환하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고한데 대하여 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 바, 청구인은 부동산교환계약서의 쟁점토지가액이 사실이므로 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 1993.6.21. 쟁점토지를 취득하여 주차장 용지로 사용하다가 1997.12.4. 청구외 ○○○ 소유인 쟁점외부동산과 교환하는 계약을 하고 1998.1.19. 청구외 ○○○에게 쟁점토지의 소유권을 이전하였음이 부동산교환계약서, 쟁점토지등기부등본에 나타난다.

(2) 전시 부동산교환계약서의 내용을 보면 청구인 소유인 쟁점토지를 842,700,000원으로, 청구외 ○○○ 소유인 쟁점외부동산을 600,000,000원으로 평가하고 쟁점토지에 대한 융자금 440,000,000원(전체융자금액 730,000,000원 중 일부임)을 청구외 ○○○이 인수하고 쟁점외부동산의 임대보증금 200,000,000원을 청구인이 인수하며 차액 2,700,000원을 청구외 ○○○이 청구인에게 현금으로 지급하며, 또한 청구인은 쟁점외부동산을 원소유자인 청구외 ○○○에게 임대보증금 200,00,000원, 임대료 6,000,000원에 1998.4월까지 임대하는 것으로 하여 1997.12.14. 계약하였음을 알 수 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 부동산교환계약서의 교환가액인 842,700,000원을 양도가액으로 하고 취득가액을 800,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하여 1999.2월 양도소득세 3,842,970원을 신고납부하였으며, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지양도가액이 증빙에 의하여 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 양도소득세 27,420,272원을 과세하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(4) 청구인은 쟁점토지를 취득할 당시(1993.4.5.)는 부동산가격이 상승하는 시기였고, 양도할 당시는 우리나라의 외환부족사태로 부동산가격이 하락하고 금리가 급상승하여 쟁점토지를 담보로 한 은행대출금의 이자부담이 과중하여 쟁점토지를 양도하고자 2년간 매물로 내어 놓았으나 매매가 되지 아니하던 중 중개업소의 소개에 의하여 쟁점외부동산과 교환하게 된 것으로 단순한 교환이 아니라 복잡한 정산절차를 거친 교환으로 실지양도가액이 확인되는 경우에 해당한다고 주장하고 있으나 교환당시 쟁점토지와 쟁점외부동산의 가액을 감정평가업자등을 통하여 객관적으로 감정평가 한 사실등은 나타나지 아니한다.

(5) 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 교환인 경우에는 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환의 경우에는 그 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당되고 이 경우 교환으로 양도되는 목적물의 소유자가 교환으로 취득하는 목적물의 감정가액과 그 현금을 합한 금액이 교환으로 양도되는 목적물의 실지양도가액이 된다 할 것인 바(대법원96누860, 1997.2.11. 같은 뜻), 청구인은 쟁점토지와 쟁점외부동산에 대하여 교환당시 시가감정을 한 사실이 없이 임의로 부동산가액을 정하고 거기에서 쟁점토지를 담보로 한 은행대출금과 쟁점외부동산의 전세보증금 등을 상계 하고 차액 2,700,000원을 현금으로 청구인이 지급 받는 것으로 약정하였으므로 쟁점토지의 시가가 증빙에 의하여 확인되는 경우로 보기는 어렵다고 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 실지양도가액이 증빙에 의하여 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.