임대실례부동산을 기준으로 적정임대료를 산정한 처분이 타당한지 여부

심판청구번호 국심2000서 0926(2000. 9.22) 세 51,184,480원, 1997사업연도 59,684,740원의 처분은,

1. ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○와 동소

○○○에 소재한 지하2층, 지상5층 건물 2,868㎡ 중 지상 2∼4층의 기준시가 산정에 있어 건물의 용도를 공장으 로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 기각한다.

청구인은 소유하고 있던 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 및 동소 ○○○ 소재 대지 740.5㎡ 및 지하2층, 지상5층 건물 2,868㎡(이하 대지와 건물을 "쟁점부동산"이라 하고, 이 중 대지를 "쟁점대지", 건물을 "쟁점건물"이라 한다)를 청구인이 대표이사로 재직한 청구외 주식회사○○○(이하 "○○○"이라 한다)에 전세금 5억에 임대하였다. 이에 대하여 처분청은 위 임대행위가 특수관계자 간에 시가에 미달하게 임대한 부당행위계산으로 보아 부인하고, ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 576.8㎡ 및 지하1층, 지상5층 건물 1,598.88㎡(이하 "쟁점임대실례부동산"이라 한다)의 임대실례를 바탕으로 쟁점부동산의 적정임대료를 산정하여, 1999.7.12. 청구인에게 1996사업연도 종합소득세 51,184,480원, 1997사업연도 종합소득세 59,684,740원, 합계 110,869,220원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.10.2. 심사청구를 거쳐 2000.3.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점임대실례부동산의 경우 상가가 밀집해 있고, 주변에서 땅 값이 높은 요지로서 개별 점포의 임대가격이 월등히 높은 지역이나, 쟁점부동산의 경우 주변에 상가나 임대건물이 전혀 없는 재개발 대상 주택지에 도로 정면에서 약간 들어가 건축되어 사무실과 공장으로 사용이 가능하며, 전면에 윤락가가 형성되어 보행인이 거의 없는 도로변에 위치하고 있는 등 쟁점임대실례부동산과는 위치, 주위환경, 이용상황 등에 비추어 비교할 수 없음에도 불구하고 쟁점임대실례부동산의 임대수입을 기준으로 쟁점부동산의 임대수입을 산정한 처분은 부당하다. 쟁점부동산의 기준시가를 산정하면서 2∼4층의 경우 건축물관리대장에도 공장으로 용도변경되었고 실제로 봉제공장으로 사용하고 있는데도 불구하고 사무실로 판단하여 기준시가를 산정함으로써 1996년 8,945천원, 1997년 8,200천원이 과대평가되었다. 또한 쟁점건물의 6층에 위치하는 물탱크 60.64㎡는 건축물관리대장 연면적 2,868.8㎡에도 포함되지 아니하므로 이를 제외하고 쟁점건물의 과세시가표준액을 산정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산과 쟁점임대실례부동산의 구조와 위치 및 주변환경은 비슷하다고 보여지며, 쟁점임대실례부동산보다 쟁점부동산이 새 건물인 점, 엘리베이터가 있는 점, 토지 면적 및 건물 연면적이 넓은 점 등으로 볼 때 오히려 쟁점임대실례부동산보다 쟁점부동산이 임대조건이 더 좋다고 판단된다. 처분청 담당공무원이 현지 확인한 바에 의하면, 당시 쟁점건물 중 2∼4층이 봉제공장으로 이용되고 있으나 사무실로도 얼마든지 사용할 수 있는 정도의 시설을 갖추고 있다고 하므로 용도를 사무실로 보아 쟁점건물의 기준시가를 산정한 처분에 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점임대실례부동산을 기준으로 쟁점부동산의 적정임대료를 산정한 처분이 타당한지 여부와

(2) 쟁점부동산 중 쟁점건물의 기준시가 적용이 타당한지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 소득세법 제41조 【부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. 같은 법 시행령 제98조【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때.

• 다. 사실관계 및 판단 소득세법 제41조 및 같은법시행령 제98조의 부당행위계산부인 규정을 적용함에 있어서 적정임대료라 함은 원칙적으로 특수관계 없는 자간에 유사한 조건의 부동산을 임대차할 경우 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대료를 말하는 것으로서 임대실례가 없는 경우에는 부동산가액, 위치, 주위환경, 인접성 등을 고려하여 유사하다고 인정되는 부동산을 선정하여 임대수익을 산정하여야 할 것인 바, 쟁점부동산과 쟁점임대실례부동산의 특성을 건축물관리대장, 개별공시지가확인서 및 현지조사결과를 바탕으로 살펴보면 아래와 같다. 구 분 쟁점부동산 쟁점임대실례부동산 소 재 지 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○, ○○○ ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 구 조 철근콘크리트조 슬라브 철근콘크리트조 슬라브 엘리베이터 有 無 건물준공일

1991. 6. 28.

1984. 5. 31. 위치 및 주변환경 쟁점부동산과 쟁점임대실례부동산은 비교적 가까운 거리에 위치하고, 모두 도로변에 소재하고 있음. (연)면적 토지(㎡) 740.5 576.8 건물(㎡) 2,868 1,598.88 이용 상황 지하 2층 주차장, 기계전기실

• 지하 1층 창고 다방, 보일러실 지상 1층 사무실 점포, 주차장 지상 2층 봉제공장 사무실(근린생활시설) 지상 3층 봉제공장 도서관(근린생활시설) 지상 4층 봉제공장, 전시실 도서관(근린생활시설) 지상 5층 사무실 헬스클럽(근린생활시설) 지상 6층 물탱크

• 토 지 공시지가 1996 평균 1,989.99천원/㎡ 2,600천원/㎡ 1997 평균 1,991.41천원/㎡ 2,370천원/㎡ 건물과세 시가표준액 1996 468,676천원 277,254천원 1997 480,394천원 270,005천원

(1) 쟁점부동산과 쟁점임대실례부동산의 건물의 구조를 비교하여 보면 다른 조건은 유사하나 쟁점부동산의 경우 신축건물이고 엘리베이터가 설치되어 있다는 점에서 오히려 쟁점임대실례부동산에 비해 임대조건이 유리한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점임대실례부동산이 사거리에 인접해 있어 쟁점부동산보다 교통조건이나 위치가 더 유리하다고 주장하고 있으나 쟁점부동산 역시 쟁점임대실례부동산의 반대편 사거리에 인접해 있으므로 교통여건으로 보아 쟁점임대실례부동산이 임대에 유리하다고 보기는 어렵다 할 것이다.

(3) 청구인은 쟁점임대실례부동산이 상가지역에서 상가건물로 임대되고 있으므로 사무실과 공장으로 사용되어지는 쟁점부동산보다 임대가액이 높다고 주장하고 있으나, 우리 심판원의 조사담당자가 현지 조사한 바에 의하면 쟁점임대실례부동산이 쟁점부동산에 인접하여 있고, 동 두 부동산이 소재하는 지역이 상가지역이라고 보기는 어려우며, 주변 수공업형태의 점포형 공장과 재개발대상지역의 불량주택에 인접하여 상가건물이라고 하여 임대가액이 높다고 인정할 만한 특별한 정황이 확인되지 아니한 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계를 종합하건대, 쟁점부동산과 쟁점임대실례부동산의 건물구조, 위치, 주변환경 및 교통여건 등의 상황이 유사한 점이 인정되므로, 쟁점임대실례부동산을 기준으로 쟁점부동산의 적정임대가액을 산정한 처분청의 처분에 달리 잘못이 없다 할 것이다.

(1) 처분청은 현지 조사한 바에 따라 쟁점건물 중 2∼4층이 공장으로 사용되고 있으나 사무실로도 사용이 가능하므로 기준시가 산정시 용도를 사무실로 하여 쟁점건물을 평가하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점건물의 건축물관리대장을 보면 아래표와 같이 용도 변경된 사실이 나타나고 있으며 실질적으로 쟁점건물 중 2∼4층을 봉제공장으로 사용하고 있으므로 쟁점건물 평가시 2∼4층의 경우 용도를 공장으로 하여 기준시가를 산정하는 것이 타당하다 할 것이다. 최초작성시 1995.10.12. 2층(㎡) 130.06 근생(봉제공장) 공장(봉제공장) 167.29 사무실 71.88 계단, 화장실 등

• 3층(㎡) 297.35 사무실 공장(봉제공장) 71.88 계단, 화장실 등

• 4층(㎡) 297.35 사무실 192.29 공장(봉제공장) 105.06 전시시설 71.88 계단, 화장실 등

• (2) 청구인은 쟁점건물의 건축물관리대장의 연면적에 포함되지 않는다 하여 쟁점건물의 6층에 있는 물탱크, 엘리베이터, 계산실 등을 기준시가 산정시 제외하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점건물은 ○○○이 전체를 임차하여 사용하고 있고, 건물의 임차에 있어 공용면적은 전체건물의 효용을 증대시키는 효과가 있으며 다른 주용도의 면적과 구분될 수 없는 것이므로 이를 기준시가 산정에 포함하여 쟁점건물의 기준시가를 산정하는 것이 타당하다 할 것이다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있는 것으로 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.