신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000서 0912(2000. 7.21) (지분3분지2)과 청구외 ○○○(지분3분지1)가 공동으로 취득한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 답 1,554㎡, 같은 곳 ○○○ 답 573㎡, 같은 곳 ○○○ 답 164㎡등 2,291㎡(이상 3필지의 토지를 이하 "전체토지"라 하고 전체토지의 3분지2인 1,527.33㎡를 "쟁점토지"라 한다)를 1998.1.20 양도하고 청구인지분인 쟁점토지의 양도가액을 280백만원(전체토지의 양도가액 420백만원), 취득가액을 280백만원(전체토지의 취득가액 420백만원)으로 하여 1998.2.28 자산양도차익 예정신고를 한 데 대하여 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.7.8 청구인에게 1998년귀속 양도소득세 38,721,800원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.10.7 심사청구를 거쳐 2000.3.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지를 280백만원에 취득하게 된 것은 1988.4월 당시에 쟁점토지가 그린벨트내에 소재하는 농지로 개발이 제한되어 있었지만 88올림픽을 전후하여 그린벨트가 해제된다는 소문이 돌면서 가격이 급격하게 상승하였고 또한 청구인이 쟁점토지를 가격변동없이 양도한 것은 IMF 사태이후 부동산가격이 급락하여 시세의 문제가 아니라 거래자체도 성립되기 어려울 정도로 부동산경기가 냉각된 상태여서 280백만원에 양도하였다. 처분청은 쟁점토지의 전소유자인 청구외 ○○○와 양수자인 청구외 ○○○에게 실지거래가액을 조회하여 전체토지의 매매가액을 420백만원으로 회신받았음에도 쟁점토지의 가격변동이 없었다는 점과 근저당권에 대한 처리방법이 계약서에 명기되지 아니하였고 단순히 토지거래허가의 편의나 취득세등의 부담축소를 위해 임의로 작성된 검인계약서에 기재된 금액을 근거로 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하면서 취득시의 매매계약서 및 거래사실확인서와 양도시의 매매계약서를 제시하는 바, 1988.4.15 쟁점토지를 280백만원에 취득하여 보유하다가 10년이상이 경과한 1998.4.25에 양도하였는 데도 매매가액이 똑같은 금액인 점, 취득시 ○○○구청에 신고한 취득가액이 45,820천원에 불과한 점, 권리설정사항에 원인일이 1985.3.7이고 접수일이 1985.3.8이며 채권자가 ○○○철강주식회사이고 채무자가 전 소유자 ○○○로 된 채권최고액 100백만원의 근저당권이 설정되어 있었는 데도 취득시의 매매계약서에는 위 채무의 변제에 관한 아무런 언급이 없는 점은 일반적인 부동산 거래관행에 비추어 볼 때, 정상적인 매매계약서로 인정하기는 어려우므로 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

(1) 관련법령 소득세법(1994.12.22. 법률 제4803호로 전면개정된 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 가목에서 "토지 및 건물의 양도가액 및 취득가액은 양도당시 및 취득당시의 기준시가로 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"라고 규정하고 있으며, 같은 법 제100조 제1항에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다(단서생략)"고 규정하고 있다. 소득세법시행령(1995.12.30. 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 제4항에서 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다."고 하고, 그 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조 제5항에서 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다"고 하고, 그 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있다.

• 나. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한데 대하여 청구인은 실지거래가액이 증빙에 의해 확인되므로 실지거래가액을 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 1988.4.15 청구외 ○○○로부터 취득하여 1998.1.20 청구외 ○○○에게 양도하고 1998.2.28 취득가액을 280백만으로, 양도가액을 280백만원으로 하여 자산양도차익 예정신고한 바 있다.

(2) 청구인이 제시한 전체토지 취득시 매매계약서(1988.4.1작성)에는 매매대금이 420백만(청구인 지분은 280백만원)이고 계약금 42백만원은 계약시에, 중도금 200백만원은 1988.4.8에, 잔금 178백만원은 1988.4.15에 각각 지불하는 것으로 되어 있고 중개인은 기재되어 있지 아니하며, 1997.11.24 작성한 양도시 매매계약서에는 매매대금이 420백만원(청구인지분은 280백만원)이고 계약금 42백만원은 계약시에, 중도금 1차분 168백만원은 토지거래허가시에, 중도금 2차분 168백만원은 1997.12.30에, 잔금 42백만원은 1998.4.25 각각 지급하는 것으로 기재되어 있다.

(3) 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액에 대하여 조사한 바에 의하면, 쟁점토지는 양도당시 토지거래 허가지역에 속한 토지로서 청구인이 ○○○구청에 토지거래허가신청시 거래가액으로 허가신청한 양도가액이 279,899,106원(419,848,660원의 3분의2)으로 확인된다고 되어 있고 왕복엽서에 의한 거래내역조회결과 취득가액이 280백만원(420백만원의 3분의2)으로 회신된 바 있으나 ○○○구청에 토지거래신고시 취득가액을 45,820천원(68,730천원의 3분의2)으로 신고한 사실이 있어 양도가액은 청구인의 신고가액과 비슷하나 취득가액은 토지거래허가신고서상의 가액과 거래상대방의 진술내용이 일치하지 않는 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 쟁점토지를 280백만원에 취득하였다는 거증으로 전체토지의 매매대금이 420백만원으로 된 매매계약서를 제시하고 있으나 부동산매매계약서에 중개인이 입회한 사실이 나타나 있지 않을 뿐만 아니라 부동산매매계약서가 일반적으로 부동산중개소에서 사용되는 양식이 아닌 타자기로 작성된 계약서인 점으로 보아 취득시의 매매계약서가 신빙성이 있다고 보기 어렵다고 인정된다.

(5) 청구인은 쟁점토지의 양도대금으로 280백만원을 수수하였다는 거증으로 ○○○은행 ○○○지점의 청구인계좌(○○○)에 1997.11.25 28백만원, 1997.12.17 112백만원, 1998.1.9 139백만원등 합계 279백만원(1백만원은 타용도로 사용하여 입금하지 않았다고 함)이 입금되었다고 금융자료를 제시하고 있으나 취득가액으로 실제 얼마를 수수하였는지에 대하여는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(6) 전시 관련법령에서 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다고 규정하고 있는 바, 위 사실관계에 나타난 바와 같이 청구인이 양도한 쟁점토지의 취득가액이 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.

• 다. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.