신고한 실지거래가액의 인정 여부

심판청구번호 국심2000서 0910(2000.10.16) 망 ○○○(이하 "피상속인"이라 한다)은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 전 5,322㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1988.1.18 취득하여 1996.12.30 청구외 ○○○에게 양도하고, 1997.5.31 실지거래가액(취득가액 292,500,000원, 양도가액 350,000,000원)으로 양도소득세를 확정신고한 후, 1999.10.25 사망하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도당시의 실지거가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 산정하여, 1999.10.2 피상속인에게 1996년 귀속 양도소득세 145,651,010원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.11.2 심사청구를 거쳐 2000.3.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 ○○○비행장의 군사보호시설 지역내의 토지로, 주택을 신축할 수 없고 규제가 풀릴 기미도 없는 토지로서, 350,000,000원에 ○○○에게 양도한 사실이 부동산매매계약서 및 매수인의 사실확인서, 진술서 등에 의하여 확인되므로, 양도가액이 350,000,000원이 아니라는 사실을 과세관청이 입증하지 아니한 이상 신고한 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지를 기준시가의 50%에도 못미치는 가액으로 저가양도할 특별한 사유가 없으며, 피상속인이 양도소득세 신고시 제출한 양도당시 부동산매매계약서에는 중개인이 기재되어 있지 아니한 쌍방합의에 의하여 작성된 것으로, 계약일, 중도금 지급일, 잔금지급일, 쟁점토지 상에 있는 비닐하우스 공장철거에 대한 특약사항 등이 기재되어 있지 아니하므로, 위 매매계약서를 부동산거래 관행에 따라 작성된 사실계약서라고 인정하기 어렵고, 따라서 이 건은 양도당시의 실지거래가액이 신고한 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당되므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 피상속인이 실지거래가액으로 양도소득세를 확정신고하였으나 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(95.12.29 법률 제5031호로 개정되기 전의 것) 제23조 제1항에서 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다고 규정하고, 그 제1호에서 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득을 규정하고, 같은 조 제4항에서 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다고 규정하고, 그 제1호에서 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 같은 법 제45조 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 게기하는 것으로 한다고 규정하고, 그 제1호에서 취득가액을 규정하고, 그 가목에서 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조(1995.12.30 개정한 대통령령 제14860호) 제4항에서 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하고, 그 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 열거하고 있고, 제5항에서 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고, 그 제2호에서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우를 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 피상속인은 쟁점토지를 1988.1.18 취득하여 1996.12.30 청구외 ○○○에게 양도하고 취득가액과 양도가액을 각각 292,500,000원과 350,000,000원으로하여 양도소득세를 확정신고하였는 바, 취득가액에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으나, 처분청은 신고한 양도당시의 실지거래가액이 거래 증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당된다고 보아 실지거래가액 적용대상에서 제외하여 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하였음이 양도소득세 확정신고서 및 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도가액이 350,000,000원이라고 주장하면서, 양도당시 부동산매매계약서 및 매수인 ○○○의 확인서, 진술서 등을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. 피상속인이 양도소득세 확정신고시 제시한 부동산매매계약서에는 계약일, 중도금지급일, 매매당사자의 전화번호, 특약사항이 기재되어 있지 아니하고 중개인이 없는 쌍방합의하에 작성된 것이고, 청구인이 사실계약서라고 사후에 제시한 부동산매매계약서(1996.7.31)에는 비닐하우스 공장의 철거조건 등에 대한 특약사항이 기재되어 있으나, 중개인이 없는 쌍방합의에 의해 작성된 계약서로 중도금지급일, 매매당사자의 전화번호 등이 기재되어 있지 아니하고, 당초 제시한 위 부동산매매계약서와 그 내용이 상이(계약금, 중도금 및 잔금액이 다름)하여 이를 신빙성 있는 것으로 받아들이기 어렵고, 청구인이 제시한 매수자 ○○○의 확인서 등은 사인이 임의작성 가능한 문서로서, 객관적인 증빙에 의하여 그 내용이 뒷받침되지 아니하는 한 위 확인서 등 만으로 거래가액이 확인된다고 보기 어렵고, 청구인은 달리 쟁점토지의 양도가액을 확인할 수 있는 금융자료 등의 제시가 없으므로, 이 건의 경우 쟁점토지의 실지양도가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 경우에 해당하지 아니한다 하겠다. 따라서 처분청이 전시법령의 규정에 따라 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.