실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구번호 국심2000서 0825(2000. 6.15) 光돕�○○○동 ○○○ 소재 주상복합건물 대지 430.8㎡, 건물 798.18㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1989.6.19 매도자 청구외 ○○○로부터 취득(제시된 실지계약서 상 취득가액 440,000,000원)하여 1998.7.6 매수자 청구외 ○○○에게 양도(제시된 실지계약서 상 양도가액 390,000,000원)하고 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 1998.6.24 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 내용을 부인하고 양도차익을 기준시가에 의해 결정하여 1999.7.24 청구인에게 1998년도 귀속 양도소득세 84,007,810원, 동 농어촌특별세 220,040원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.2 심사청구를 거쳐 2000.3.10 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 교환거래에 있어서도 가액결정은 거래당사자간 거래대상 부동산의 가치에 대해 자유롭게 평가하고 쌍방간의 의사합치에 의해 그 가치를 산정하는 일반적인 거래형태와 전혀 다르지 아니한데도 쟁점부동산의 취득가액이 교환 거래이고 교환 계약서상의 금액이 임의 기재한 금액이라 하여 신빙성이 없다고 이를 부인하고, 쟁점부동산의 양도가액도 청구인에게 추가의 자료제시요구나 확인절차 없이 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙이 없다하여 실지거래가액을 부인한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 취득가액은 쟁점부동산에 대해 감정기관의 감정을 거치지 아니한 교환당사자간의 임의평가액으로 신빙성이 없어 실지거래가액으로 볼 수 없으며, 양도가액도 매매계약서 및 매수자의 거래사실 확인서 외에 금융자료 등 객관적 증빙자료가 없어 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고 기준시가로 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여 과세한 처분이 적법한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 제1항 및 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 제1항 제1호 가목 규정을 모아보면 "양도가액 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득 당시의 기준가액에 의한다. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령이 정하는 경우에는 그 자산의 실지거래가액에 의한다"라고 규정하고 있으며, 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다"고 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우"로 규정하여 실지 거래가액으로 양도차익을 결정하도록 규정하고 있고, 제5항 제2호에서 "제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"를 규정하여 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 판단 청구인이 양도소득세 과세표준 확정신고시 취득시 매매계약서 및 양도시 매매계약서를 첨부하여 신고하였으므로 거래증빙에 의해 실지거래가액을 확인되는 경우 실제거래가액으로 양도차익을 산정하여야 하므로 청구인이 제시한 거래증빙으로 실지거래가액을 확인할 수 있는지 여부를 살펴본다.

(1) 쟁점부동산의 취득가액에 대해 살펴본다. 청구인이 제시한 취득시 계약서 기재내용에 의하면 매매대금은 440,000,000원으로 되어있고, 청구인 소유 서울특별시 서초구 ○○○동 ○○○, 대지 133.66㎡, 건물 135.35㎡를 300,000,000원으로 평가하여 차액 140,000,000원에서 쟁점부동산에 관련된 전세보증금 및 금융기관 대출금 131,000,000원과 교환대상 물건인 위 ○○○빌라에 관련된 보증금 100,000,000원의 차액 31,000,000원을 차감한 109,000,000원을 현금 지급하는 조건으로 교환하는 것으로 되어 있으나, 쟁점부동산의 거래시점에 청구인의 주소지가 교환물건인 서울특별시 서초구 ○○○동 ○○○인 것으로 기재되어 있어 동 물건에 전세보증금 100,000,000원이 있다는 사실을 인정하기 어려워 기재내용을 신뢰하기 어려운 점이 있으며, 청구인이 쟁점부동산의 취득 당시의 시가의 적정성의 증명하기 위해 제시한 1989년 5월, 6월, 7월중 부동산관련 정보지 "○○○"에 게재된 경기도 부천시 ○○○동 소재 대지 101평, 연면적 250평의 상가 건물의 매물가격이 400,000,000원이고, 취득당시의 쟁점부동산의 기준시가가 313,971,938원으로 청구인이 신고한 실지거래가액(440,000,000원)이 기준시가 대비 140%수준인 점에 비추어 청구인이 신고한 취득가액은 취득당시의 시가를 적정하게 반영한 것이라 주장하나, 위 부동산 정보지에 게재된 부동산과 쟁점부동산과의 위치, 인접도로사항 등 개별특성에 대한 비교가 불가능하다는 점, 청구인이 거래증빙으로 제시한 매매계약서 및 매도자 청구외 ○○○ 및 중개인 ○○○의 거래사실확인서(인감증명 첨부)외 금융자료 등 객관적인 증빙이 없다는 점에서 이를 인정하기 어려운 면이 있다.

(2) 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴본다. 양도당시의 쟁점부동산의 기준시가는 508,400,100원으로 청구인이 신고한 실지거래가액 390,000,000원은 기준시가 대비 76.3% 수준에 불과하고, 청구인이 거래증빙으로 제시한 매매계약서 및 매수자 청구외 ○○○의 거래사실확인서(인감증명 첨부)외 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙자료 제시가 없어 실지거래가액을 확인하기 어려운 점이 인정된다. 위 사실을 종합하면, 청구인이 주장하는 취득가액은 교환거래의 특성상 거래쌍방이 임의로 결정한 금액으로 이를 시가로 보기는 어려운 점이 있으며, 청구인의 거래당시 주소 및 임대보증금 등 기재내용이 신빙성이 없다고 보이는 측면이 있고, 취득 당시의 부동산관련 정보지 "○○○"에 게재된 부천시 ○○○동 소재 대지 101평, 연면적 250평의 상가 건물의 매물가격이 쟁점부동산과 개별 특성 등이 비교되지 아니하여 객관적인 증거능력을 갖추었다고 볼 수 없고, 청구인이 주장하는 양도가액도 청구인이 증빙으로 제시한 매매계약서 및 매수자 청구외 ○○○의 거래사실확인서(인감증명 첨부)는 당사자간의 이해관계에 영향을 미치지 아니하는 한 사후 거래상대방의 요구에 따라 사실과 다르게 작성될 개연성을 전혀 배제할 수 없다는 점에서 이들만으로 공신력있는 문서로써 증거능력을 갖추었다고 볼 수 없다고 판단된다. 또한 양도당시의 쟁점부동산의 기준시가는 508,400,100원으로 신고한 실지거래가액 390,000,000원은 기준시가 대비 76.3% 수준에 불과할 뿐 아니라, 취득(1989.6.19)이후 9년이 경과한 양도시점(1998.7.6)의 쟁점부동산 시가가 취득시점보다 현저히 하락할 이유가 없다는 점에서 금융자료 등 구체적이고 객관적인 증빙의 제시가 없는 한 이를 인정하기 어렵다고 판단된다. 그렇다면, 청구인이 신고한 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당된다 할 것이며 위에서 살펴본 바와 같이 관련 법령에서 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있다고 규정하고 있으므로 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.