실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000서 0787(2000. 9. 7) 29,920원을 결정고지한 후 1999.9.30자로 3,351,850원을 감액경정하였다가 1999.12.15자로 5,263,440원을 증액경정한 처분은,

1. 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 416㎡ 및 건물 1559.58㎡, 동소 ○○○ 대지 67㎡, 동소

○○○ 대지 250.8㎡의 양도가액 1,800백만원을 위 대지 및 건물의 양도당시 기준시가로 안분하여 위 대지의 양도가 액을 산정하고,

2. 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 416㎡의 취 득가액을 580백만원의 416over529 416over529 에 해당하는 가액으로 하고,

3. 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 67㎡의 취 득가액을 290백만원으로 하며,

4. 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 250.8㎡의 취득가액을 330백만원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정 한다.

청구인은 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 416㎡(이하 "쟁점토지⸁"이라 한다) 및 건물 1559.58㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다), 동소 ○○○ 대지 67㎡(이하 "쟁점토지⸂"라 한다), 동소 ○○○ 대지 250.8㎡(이하 "쟁점토지⸃"이라 하고, 쟁점토지⸁과 쟁점토지⸂ 및 쟁점토지⸃을 합쳐 "쟁점토지"라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합쳐 "쟁점부동산"이라 한다)를 1996.11.20 양도하고, 1997.1.31 쟁점토지는 실지거래가액으로 쟁점건물은 기준시가로 자산양도차익 예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점토지의 양도가액과 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여, 1999.5.10 청구인에게 1996년도분 양도소득세 189,529,920원을 결정고지한 후, 1999.9.30자로 건물분에 대한 양도소득세 3,351,850원을 감액경정하였다가, 1999.12.15자로 5,263,440원 증액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.3.14 이건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 1996.11.20 양도하고 법정신고기한내인 1997.1.31에 자산양도차익예정신고를 하면서 쟁점토지에 대하여 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙을 제출하였는데도, 처분청에서 이를 부인하고 쟁점토지에 대하여 기준시가로 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 양도대금 1,800백만원중에서 건물과 토지의 가액구분을 임의로 하여 쟁점토지의 양도가액이 불명확하고, 청구인이 자산양도차익 예정신고시 제출한 쟁점토지⸃의 매매계약서에 면적 및 부동산의 표시등이 기재되어 있지 아니하며, 실제 거래년도는 1994년임에도 1995년의 거래로 표시되어 있어 진실된 계약서로 보기 어렵고, 매도인중 ○○○에게 확인한 바 취득가액이 계약서에 기재된 4억이 아니라 3억3천만원이라고 확인한 바 있으며, 쟁점토지⸂와 쟁점토지⸃은 연접한 토지인데도 그 가격편차가 심한 점 등으로 보아, 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시의 소득세법 제96조 【양도가액】제1호는 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가의 금액으로 하고, 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항은 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다. 2.∼ 4. 생략』라고 규정하고 있으며, 같은 법 제100조【양도차익의 산정】제2항은 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항은 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 하면서 그 제3호에 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 양도소득세 과세내역을 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산을 1996.11.20 청구외 ○○○에게 양도하고 1997.1.31 쟁점건물은 기준시가로 쟁점토지는 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점토지의 양도가액이 불분명하고, 쟁점토지⸃의 취득가액이 불분명하며, 쟁점토지⸂와 쟁점토지⸃의 가격차이가 크게 나는 사실 등을 이유로 쟁점토지 또한 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 결정한 사실이 결정결의서 등의 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점토지의 양도가액에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 매매계약서가 쟁점토지의 가액은 1,300백만원, 쟁점건물의 가액은 500백만원으로 구분되어 작성된 사실을 근거로 쟁점토지의 양도가액을 1,300백만원으로 신고하였다. 처분청의 조사복명서에 의하면 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서상의 양도가액 1,800백만원은 인정하면서도 쟁점부동산의 양도가액중 쟁점건물과 쟁점토지의 가액이 청구인이 일방적으로 제시한 가액으로 기재되었으므로, 청구인이 신고한 내용을 부인하고 쟁점토지의 양도가액을 불분명한 것으로 보아 기준시가로 쟁점토지의 양도가액을 산정하였다. 그러나, 소득세법 제100조 제2항 은 양도가액 등을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우에 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 규정하고 있는 바, 실지 양도가액이 1,800백만원으로 확인되는 쟁점부동산의 경우에 있어서 쟁점토지의 양도가액은 쟁점부동산의 양도가액을 양도당시의 쟁점건물과 쟁점토지의 기준시가로 안분하여 산정할 수 있음에도 단지 가액구분이 불분명하다는 이유로 기준시가로 과세함은 부당한 것으로 판단된다.

(3) 쟁점토지⸁의 취득가액에 대하여 살펴본다. 쟁점토지⸁의 매매계약서에 의하면, 청구인은 1989.10.26 청구외 ○○○로부터 쟁점토지⸁을 포함 총 대지 529㎡를 580백만원에 취득하기로 계약을 체결한 것으로 기재되어 있고, 처분청에서 ○○○에게 방문하여 매매계약서의 내용이 사실이라는 확인서를 징취한 바 있으며, 처분청은 이 건 심판청구시에 쟁점토지⸁의 취득가액 자체에 대하여는 이를 다투고 있지 아니하는 바, 그렇다면 쟁점토지의 취득가액은 580백만원중 쟁점토지①의 면적에 해당하는 가액(580백만원의)으로 산정하여야 할 것이다.

(4) 쟁점토지⸂의 취득가액에 대하여 살펴본다. 쟁점토지⸂의 매매계약서에 의하면, 청구인은 1994.5.26 청구외 ○○○으로부터 쟁점토지⸂를 290백만원에 취득하기로 계약을 체결한 것으로 기재되어 있고, 처분청에서 ○○○에게 방문하여 매매계약서의 내용이 사실이라는 확인서를 징취한 바 있으며, 처분청은 이 건 심판청구시에 쟁점토지⸂의 취득가액 자체에 대하여는 이를 다투고 있지 아니하는 바, 그렇다면 쟁점토지의 취득가액은 290백만원으로 보아야 할 것이다.

(5) 쟁점토지⸃의 취득가액에 대하여 살펴본다. 쟁점토지⸃의 매매계약서에 의하면, 청구인은 1995.8.14 청구외 ○○○으로부터 쟁점토지⸃을 400백만원에 취득하기로 계약을 체결한 것으로 기재되어 있으나, 처분청에서 ○○○에게 방문하여 실제 매매금액은 330백만원이라는 확인서를 징취한 바 있으며, 청구인은 이 건 심판청구시에 매매대금을 명확히 입증할 수 있는 금융자료 등을 제시하고 있지 못하고 있는 바, 그렇다면 쟁점토지⸃의 취득가액은 처분청에서 ○○○으로부터 확인한 330백만원으로 봄이 타당할 것으로 판단된다.

(6) 쟁점토지⸂와 쟁점토지⸃의 평당 취득가액의 차이에 대하여 살펴본다. 처분청은 쟁점토지⸂와 쟁점토지⸃이 연접한 토지인데도 쟁점토지⸂의 평당 취득가액은 13,809천원이나 쟁점토지⸃은 평당 취득가액은 5,284천원인바, 동 가액의 편차가 심하여 청구인이 주장하는 거래가액을 인정하지 아니하였다. 그러나, 쟁점토지의 위치를 보면 쟁점토지⸂는 대로변에 접한 토지로 현재 쟁점건물의 출입구가 있으며, 쟁점토지⸃은 후면에 위치하면서 주차장으로 이용되고 있는 점으로 보아 쟁점토지⸂와 쟁점토지⸃의 효용가치가 판이하게 차이가 나는데도 불구하고, 이들 토지가 연접하였다는 사실만으로 취득가액이 비슷하여야 한다는 것을 전제로 하여 이들 토지의 취득가액을 부인할 수는 없는 것으로 판단된다.

(7) 이상의 사실관계를 종합하여 판단하건데, 청구인은 법정기한내에 쟁점토지에 관한 실지거래가액에 의한 증빙을 갖추어 양도소득세를 신고하였고, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 확인하여 이에 근거하여 쟁점토지의 양도가액을 산정할 수 있으며, 거래상대방에 대한 조사과정에서 쟁점토지의 실지 취득가액을 확인한 바 있으므로, 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액이 이와같이 확인되는데도 기준시가로 양도소득세를 부과함은 부당하며 확인된 실지 양도가액 및 취득가액을 적용하여 쟁점토지에 대한 양도소득세를 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.