실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심2000서 0782(2000. 6.27) �고지한 1998년 귀속 양도소득세 4,954,743원(2000.3.16 직권으로 3,986,129원 감액하여 968,614원으로 경정결정) 및 11,958,389원의 부과처분은 당해 과세기간의 양도소득금액에 포함된 ○○○도 ○○○시 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 전 1,090㎡의 양도소득금액 중 3분의 1지분만을 양도소득금액에 산입(3분의 2지분 차감)하여 경정 결정합니다.

(2) 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은 1996.9.6 ○○○도 ○○○시 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 전 1,090㎡(이하 "쟁점토지①"이라 한다)를 취득하고, 1997.1.17 같은 곳 ○○○ 전 331㎡ 위 지상 건물 265.6㎡(이하 "쟁점부동산②"이라 한다)를 청구외 ○○○, 청구외 ○○○와 3인 공동으로 토지 취득 및 건물 신축으로 3분의 1지분을 취득하고, 1998.1.17 ○○○시 ○○○구 ○○○가 ○○○ 건물 10.578㎡(이하 "쟁점부동산③"이라 한다)를 취득하였다가 1998.7.22 위 쟁점토지①과 쟁점부동산②가 경락을 원인으로 양도(경락가액 400,500,000원)되었으나 양도소득세를 무신고하였고, 1998.9.28 위 쟁점부동산③을 양도하고 1998.9.29 부동산 양도신고(취득가액 20,000,000원, 양도가액 15,000,000원)하였다. 처분청은 1999.8.11 쟁점토지①과 쟁점부동산②의 3분의 1지분과 쟁점부동산③에 대하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 1998년 귀속 양도소득세 4,954,743원을 결정고지하고, 1999.8.16 쟁점토지①의 전부에 대하여 1998년 귀속 양도소득세 11,958,389원을 추가 결정 고지하였다가 2000.3.16 쟁점토지①의 3분의 1지분이 중복으로 결정되었다 하여 직권으로 1999.8.11 결정고지분 4,954,743원 중 3,986,129원을 감액 결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.10.28 심사청구를 거쳐 2000.3.15 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 청구외 ○○○, ○○○과 3인 동업조건으로 각각 3분의 1씩 투자하여 쟁점토지① 및 쟁점부동산②의 토지 부분을 공동으로 매입하여 가든음식점용 건물을 신축하여 음식점업을 운영하기로 하였으나, 건물 신축자금에 충당하기 위해 위 쟁점토지① 및 쟁점부동산②를 담보로 하여 청구외 (주)○○○상호신용금고로부터 대출받은 400,000,000원의 집행내용에 대한 마찰 등 동업계획이 차질을 빗어 대출금의 원리금 변제가 이루어지지 않아 ○○○지방법원 ○○○지원 사건 97타경○○○ 부동산 임의경매로 쟁점토지① 및 쟁점부동산②가 양도된 것으로 양도가액은 경락가액으로 확인이 가능하고, 취득가액은 토지구입영수증과 건축비 지급영수증 이외에 제세공과금 및 기타 필요경비 영수증으로 확인이 가능함에도 기준시가로 과세함은 부당하며, 또한, 청구인은 청구외 ○○○, 청구외 ○○○와의 3인 공동으로 쟁점부동산을 취득하였기에 쟁점토지①에 관련된 청구인의 지분은 1/3에 불과함에도 쟁점토지①에 관련된 양도소득의 전부를 청구인에게 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 결정하는 것이나, 청구인은 결정일 이내에 실지거래가액을 입증할 수 있는 거래증빙을 갖추어 신고하지 아니하였으므로 기준시가에 의해 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지① 및 쟁점부동산②, ③과 관련하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부와 쟁점토지①이 실질적으로 3인 공동소유로 청구인 지분이 3분의 1지분에 불과한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하면서 제1호에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있고, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다"고 규정하면서 제1호 취득가액, 가목에서 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다"라고 규정하고 있다. 같은 법 100조【양도차익의 산정】제1항에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다(이하 생략)"라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 "법 제96조 제1항 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다"라고 규정하면서 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고 있다. 국세기본법 제14조 【실질과세】제1항에서는 "과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지① 및 쟁점부동산②, ③과 관련하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가려본다. 청구인이 쟁점토지① 및 쟁점부동산②의 양도에 대하여 양도소득세 결정일 이내에 실지거래가액에 대한 거래증빙을 갖추어 신고하지 아니한 사실에 대해 청구인과 처분청 간에 서로 다툼이 없다. 청구인은 쟁점부동산의 양도에 있어서 실질적으로 양도차익이 발생하지 아니하였음에도 불구하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정하는 것이 부당하다고 주장하나, 부동산 양도차익의 산정은 위 관련규정에 의해 기준시가에 의함이 원칙이며, 다만, 양도자가 양도소득의 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하고, 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의해 확인되는 경우에 실제거래가액으로 결정할 수 있는 바, 청구인이 양도가액 및 취득가액을 증명하는 증빙서류를 결정일 이전에 제시하지 아니하고 양도소득세 결정일 이후(처분청의 처분에 대한 불복 청구 과정)에 제시하고 있어 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단되며, 또한, 쟁점부동산 ③의 양도에 대해서는 부동산 양도신고시 매매계약서에 의해 실지거래가액으로 신고하였음이 양도신고 확인서에 의해 확인되나 취득 및 양도시 검인계약서외에 별도로 제시된 증빙서류는 없는 것으로 처분청이 기준시가에 의하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

(2) 쟁점토지①이 실질적으로 3인 공동소유로 청구인 지분이 3분의 1지분에 불과한지 여부를 가려 본다. 첫째, 처분청은 1999.8.11 쟁점토지① 양도에 대하여 청구인 지분을 1/3로 인정하여 쟁점부동산②, ③의 양도차익과 합산하여 결정·고지하였다가 1999.8.16 쟁점부동산①의 양도에 대해 별도의 양도소득세 과세자료전에 의해 전부 청구인 지분으로 보아 추가고지(1/3지분 중복 결정)한 사실이 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의해 확인되며, 청구인이 제기한 심판청구에 대한 의견서를 제시하면서 1999.3.18 이중으로 결정된 쟁점토지①의 1/3지분(1999.8.11 결정분)에 대해 감액 경정 결정한 사실이 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의해 확인된다. 둘째, 청구인이 제시한 쟁점토지① 및 쟁점부동산②의 취득시 매매계약서에 의하면, 쟁점토지①, 쟁점부동산②의 토지 및 쟁점부동산② 지상 건축물 허가권(No.95-○○○), ○○○도 ○○○시 ○○○읍 ○○○리 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○의 도로점유허가권을 매매대상 물건으로 하여 매도인 ○○○로부터 청구인외 청구외 ○○○, ○○○ 공동으로 취득하였으며, 명의이전은 중도금 지급시로 약정한 사실이 확인되고, 매도자 청구외 ○○○가 토지대금의 잔금을 지급 받기 전에 명의이전 해주면서 청구인 등 매수자의 잔금 불이행시 반환권 행사를 원활히 하기 위해 일부토지를 청구인 앞으로 명의이전하기로 합의하였다는 주장이 토지대금의 잔금 지급(청구외 ○○○, 청구외 ○○○ 지분)이 상당기간 지체되었다는 정황에 비추어 인정된다고 판단된다. 셋째, 청구인이 청구외 ○○○, 청구외 ○○○와 공동으로 동업계약서를 작성하여 1996.10.16 공증한 인증서(○○○합동법률사무소 96년 ○○○호)에 의하면 쟁점토지①과 쟁점부동산②의 소재지에서 음식업을 영위할 목적으로 각각 1억5천만원씩 투자하여 공동사업을 영위하며, 추가자금은 대출 및 사채를 차용하기로 약정한 사실이 확인된다. 넷째, 토지대금 및 쟁점부동산 관련 각종 공과금, 공사대금 지급영수증 등이 청구인 및 청구외 동업자 ○○○, ○○○, 건축허가 명의자 ○○○(현지인)등의 명의로 혼재되어 있는 정황에 비추어 쟁점토지①과 쟁점부동산②를 청구인이 청구외 ○○○, 청구외 ○○○와 공동으로 취득한 사실이 인정된다. 다섯째, 쟁점토지①과 쟁점부동산②가 1997.2.6 근저당권자 (주)○○○상호신용금고에 공동담보로 제공되어 1998.6.6 함께 경락을 원인으로 동일인에게 양도된 사실이 등기부등본 및 법원 결정문에 의해 확인되고 쟁점토지①이 쟁점부동산②의 토지부분과 함께 주차장 및 조경시설 등으로 이용되고 있는 현황에 비추어 쟁점토지① 및 쟁점부동산② 전부를 실질적으로 3인 공동이 소유한 것으로 판단된다. 여섯째, 청구외 공동사업자 ○○○, ○○○에 대해 쟁점토지①의 1/3지분의 양도에 대해 이들의 주소지 관할 세무서장인 도봉세무서장이 1999.2.8, 1999.5.25 각각 결정·고지한 사실이 확인된다. 위 사실을 종합해보면 실질적으로 3인 공동으로 취득한 쟁점토지①의 양도에 대해 양도차익의 전부를 청구인의 지분으로 보아 과세한 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.