실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000서 0770(2000.10.16) 시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 외 4필지 대지 678㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1978.12.26 ○○○은행으로부터 취득하여 1995.2.18 청구인의 부(夫) ○○○이 대표이사로 있는 청구외 ○○○산업진흥(주)(이하 "청구외법인"이라 한다)에 양도하고, 1996.5.31 실지거래가액(취득가액 66,625,000원, 양도가액 445,000,000원)으로 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액과 양도가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 산정하여, 1999.4.1 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 155,638,640원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.17 이의신청 및 1999.9.14 심사청구를 거쳐 2000.3.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지를 2,224,940원에 취득하여 청구외법인에 445,000,000원에 양도하면서 쟁점토지상의 무허가건물을 양도자가 철거하는 조건으로 양도하였으나, 철거가 여의치 아니하여 철거비용으로 150,000,000원을 매수자에게 지불한 사실이 확인됨에도, 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 취득가액에 대한 증빙서류로 제시한 (주)○○○은행의 매도확인원에 의하면, 쟁점토지를 포함한 15필지 1,010평의 취득가액이 10,440,000원이나, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 66,625,000원으로 신고하였으며, 쟁점토지 양도계약 당시에 쟁점토지상에 556,000,000원의 근저당권이 설정되어 있음에도 청구인이 양도소득세 확정신고시에 제출한 부동산매매계약서에는 근저당권이 설정된 채무의 인수여부 등에 대한 특약사항이 기재되어 있지 아니하고, 쟁점토지소재지에 있는 인근 부동산중개소에 의하여 탐문된 양도당시의 쟁점토지의 시세가 평당 3,000천원∼3,500천원 정도이었음에도 청구인이 신고한 실지거래가액은 그보다 훨씬 낮은 평당 2,000천원 정도로 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 신빙성을 인정하기 어렵고, 청구인은 쟁점토지의 양도비로 150,000,000원을 지출하였다고 주장하나, 동 양도비는 쟁점토지 양도후 3년이나 경과한 1997.11.7∼1998.5.20 사이에 3회에 걸쳐 청구외법인에 지급된 것으로, 청구외법인은 동 철거보상비를 대표이사의 가수금으로 기장한 사실이 확인되고 있어 철거보상비가 이 건 양도와 관련하여 실제로 지급된 것인지 분명하지 아니하므로, 실지거래가액 적용대상에서 제외하여 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 실지거래가액으로 양도소득세를 확정신고하였으나 기준시가로 양도차익을 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법[ 95.12.29 법률 제5031호로 개정되기 전의 것] 제23조 제1항에서 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다고 규정하고, 그 제1호에서 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득을 규정하고 같은조 제4항에서 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다고 규정하고, 그 제1호에서 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 또한 같은법 제45조 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 게기하는 것으로 한다고 규정하고, 그 제1호에서 취득가액을 규정하고, 그 가목에서 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 그 제4호에서 대통령령이 정하는 양도비를 열거하고 있으며, 같은법시행령 제94조(1995.12.30 개정한 대통령령 제14860호) 제4항에서 법 제45조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 양도비"라 함은 법 제23조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세를 말한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1978.12.26 ○○○은행으로부터 취득하여 1995.2.18 청구인의 부(夫) ○○○이 대표이사로 있는 청구외법인에 양도하고, 실지거래가액(취득가액 66,625,000원, 양도가액 445,000,000원)으로 양도소득세를 확정신고 한 사실이 등기부등본, 양도소득세 신고서 등에 의하여 확인되고, 처분청은 청구인이 신고한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당된다고 보아 실지거래가액 적용대상에서 제외하고, 쟁점토지의 양도차익을 기준시가로 산정하여 이 건 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 취득가액은 2,224,940원이고 양도가액은 445,000,000원임이 ○○○은행의 매도확인원, 청구외법인의 대체전표 및 장부 등에 의하여 확인되고, 쟁점토지상의 무허가건물 철거비로 150,000,000원을 청구외법인에 지급한 사실이 약정서, 청구외법인의 입금(대표자 가수금)전표 및 가수금원장 등에 의하여 확인됨에도, 처분청이 실지거래가액을 부인함은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 양도소득세 신고시 쟁점토지의 취득가액이 66,625,000원이라고 신고하였다가, 이 건 과세가 되자 ○○○은행의 매도확인원(1979.7.23)을 제시하면서, 쟁점토지의 실제취득가액은 2,224,940원이라고 당초 신고한 취득가액이 허위임을 스스로 밝히고 있다. (나) 청구인은 쟁점토지의 양도가액은 445,000,000원이며, 철거보상비 150,000,000원을 청구인이 부담하여 청구외법인에 지급하였다고 주장하는 바, 청구인이 제시한 부동산매매계약서(1994.11.18)에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 445,000,000원에 청구외법인에 양도하는 것으로 되어 있으며, 청구외법인의 대체전표에 1994.11.18 435,000,000원, 1995.2.28 10,000,000원을 지급한 것으로 되어 있으나, 청구외법인은 청구인의 부(父) ○○○이 대표이사로 있어 청구인과 청구외법인이 특수관계에 있고, 쟁점토지의 양도당시 쟁점토지상에 채권최고액 556,000,000원의 근저당권 3건이 설정되어 있었음에도, 위 근저당권이 말소되지 않은 상태에서 청구인이 쟁점토지의 양도대금 445,000,000원을 수령하였다는 것은 부동산거래관행상 납득하기 어려우며, 또한, 청구인이 청구외법인에 지급하였다는 철거보상비 150,000,000원도 쟁점토지 양도후 2년여가 지난 뒤인 1997.11.7∼1998.5.20 지급하였을 뿐만 아니라, 청구외법인의 입금전표상 대표자 가수금으로 처리하고 있어 청구외법인에게 지급되었다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액은 신빙성있는 것으로 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (다) 따라서 처분청에서 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 보아 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.