기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000서 0761(2000.11.17) 0.16 청구외 ○○○(이하 "○○○"이라 한다)이 소유하고 있던 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 86.3㎡ 및 같은 동 ○○○ 대지 169.0㎡와 위 지상의 건물 471.80㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하여 1995.11.21 양도하고 1996.1.11 실지거래가액(양도가액 320,000,000원, 취득가액 181,500,000원)으로 양도소득세를 예정신고납부하였다. 처분청은 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 매매계약서가 특약사항이 없는 형식상의 검인계약서이고 양도당시 실지거래가액 320,000,000원이 기준시가의 75%에 미달하나 그 가액으로 거래할만한 특별한 사정이 없다는 등의 이유로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 결정하여 1999.4.15 청구인에게 1995귀속분 양도소득세 73,299,360원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.22 이의신청, 1999.9.3 심사청구를 거쳐 2000.3.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1987.6.14 ○○○ 소유의 쟁점부동산을 181,500,000원으로, 청구인 소유의 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○를 60,000,000원으로 평가하여 1987.10.16 교환취득하였으며 취득가액 181,500,000원은 ○○○과 청구인간에 위 부동산을 교환하기로 하면서 정한 합리적인 가격이고 그 사실은 부동산교환계약서와 당시 중개인 ○○○의 사실거래확인서에 의해 확인되며, 쟁점부동산의 양도가액 320,000,000원은 기준시가보다 낮은 가액으로 부득이하게 매매한 동기가 있고, 금융자료에 의해 거래사실이 확인되고 있으므로 처분청이 단지 검인계약서로 신고하였다는 이유로 실지거래가액에 의한 신고금액을 부인하고 기준시가로 양도가액을 결정하는 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 취득은 교환으로 인하여 취득한 것으로 부동산교환계약서가 작성되어 있으나 교환시 매매대금의 차액에 관련된 구체적인 임대내역과 보증금에 대한 증빙서류 및 근저당 대출융자금 변제내역, 보증금지급 정산금에 대한 금융거래자료등 증빙서를 제시하지 아니하여 그 취득가액을 객관적으로 인정할 수 없고, 양도가액의 경우 당초 신고시에 제출한 양도계약서는 거래상대방의 거래사실확인서를 첨부한 검인계약서였고 그후 심사청구시 실지양도계약서라고 하며 제시한 계약서는 검인계약서와 총매매금액만 일치할 뿐, 계약금등의 지급내용이 서로 다르며, 계약금수령 2일후에 현금으로 수령하였다고 주장하는 1억원은 사회통념상 인정하기 어려울 뿐만 아니라 인출과 입금에 대한 금융자료가 명백하지 아니하며 반드시 언급되어야 할 근저당에 대한 특약사항이 없고, 부득이한 사정으로 시가보다 싸게 처분하였다고 주장하나 객관적인 사정이 인정되지 아니하고 시가보다 훨씬 낮게 반영된 기준시가보다도 현저히 미달하게 신고하였는 바 양도가액도 실거래가액으로 인정할 수 없고 사실과 다른 계약서로 판단되므로 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 이 건 양도당시의 소득세법 제96조 【양도가액】 제1호 및 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 제1항 제1호 가목에서 양도가액 및 취득가액은 당해 자산의 양도당시 및 취득당시의 기준시가에 의하되, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있고, 같은 법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항 제2호에서 양도자가 자산양도차익의 예정신고 또는 확정신고시 실지거래가액에 의하여 신고하는 경우를 실지거래가액에 의하는 경우의 하나로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 먼저 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인이 제시하는 1987.6.4 청구인과 ○○○이 작성한 부동산교환계약서 및 1999.7.23 부동산중개인 ○○○의 거래사실확인서에 의하면 쟁점부동산을 교환하기로 계약을 체결하고 계약당일 계약금 15,000,000원, 1987.7.10 중도금 7,000,000원, 1987.7.26 잔금 159,500,000원을 지급하되, 잔금지급시 청구인은 청구인의 아파트 대금 60,000,000원에서 ○○○은행 대출금 8,000,000원을 차감하고 ○○○은 쟁점부동산가액 181,500,000원에서 임대보증금 57,500,000원과 ○○○조합중앙회(○○○지점) 대출금 25,000,000원을 차감하여 그 차액을 정산하기로 되어 있는 바, 청구인이 제시한 건축물대장에 의하면 쟁점부동산의 용도가 상가(지하1층, 1층)와 주택(2층, 3층)으로 되어 있어 임대사실은 추정되고 있으나, 임차인 또는 임대보증금등 임대내역에 관한 구체적인 증빙은 제시되지 않아 위 가액의 신빙성을 인정할 수 없는 것으로 판단된다. 다음으로 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 검인계약서는 사실상의 계약서가 아니라고 하면서 실제계약서를 제시하고 있어 검인계약서와 실제계약서상의 내용을 비교해 보면 아래와 같이 대금지급일자와 지급액에 차이가 나타나고 있다. 실제계약서 검인계약서 지급일자 금 액 지급일자 금 액

• 계약금

• 중도금

• 잔 금 95.10.2 95.10.4 95.11.17 5,000만원 10,000만원 17,000만원 95.10.4 95.10.20 95.11.17 3,000만원 15,000만원 14,000만원 (계) (32,000만원) (32,000만원) 청구인이 제시한 실제계약서에 첨부되어 있는 1999.5.7자 매수인 ○○○이 작성하였다는 거래사실확인서에 대하여 우리 심판원에서 쟁점부동산을 매수한 ○○○에게 사실여부를 확인(국심 46830-1680, 2000.10.9)한 바에 의하면, 매입금액은 5년전의 일이라 기억이 없고 ㅇㅇㅇ세무서에서 자금출처에 대한 자료요구가 있었으므로 그 금액(357,427천원)을 참고하고, 1999.5.7자 거래사실확인서는 써준 적이 없으며 청구인이 확인서를 써달라고 요구하였으나 확실치 않은 것에 대해 확인해 줄 수 없다고 거절하였으며, 확인서에 찍혀 있는 도장은 옛날에 깨져서 원형이 아니므로 본인 모르게 남의 도장을 파서 도용한 것으로 사료됨이라고 한 점으로 보아 청구인이 제시한 실제매매계약서와 거래사실확인서는 사실과 다른 것으로 보이므로 청구인이 주장하는 실지 양도가액도 신빙성을 인정할 수 없고 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.