양도차익의 계산

심판청구번호 국심2000서 0759(2000. 8.10),012,050원의 부과처분은 양도차익을 41,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 119㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1978.8.29 취득하여 1995.9.20 양도하고 실지거래가액으로 자산양도차익예정신고 및 자진납부하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1999.4.7 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 31,012,050원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.6 이의신청 및 1999.9.16 심사청구를 거쳐 2000.3.6 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 골목안쪽 끝에 위치하고 있어 차량진입이 어렵고 남쪽에는 아파트가 위치하고 있어 일조권이 침해되는 관계로 기준시가에 못 미치는 가액으로 양도한 것으로, 청구인이 제시한 계약서 사본과 거래사실확인서에 의하여 실지거래가액이 확인됨에도 처분청이 거래의 특수성을 감안하지 아니하고 단순히 잘못 산정된 기준시가보다 낮은 거래가액으로 양도하였다 하여 청구인의 신고내용을 부인하고 기준시가로 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 취득가액 10,000,000원에 대하여 보면 쟁점토지는 등기부등본에 매매 원인일이 1978.7.24로 기재되어 있음에도 청구인이 제시한 쟁점토지 취득계약서는 작성일이 1978.6.21로 그 원인일이 서로 상이한 점과 계약서원본을 제시하지 못하고 있는 점은 취득당시 작성된 부동산매매계약서라고 인정하기 어려우며, 양도가액 41,000,000원에 대하여 보면 일반적으로 사인간에 부동산을 거래함에 있어 부동산매매계약서의 작성은 부동산 중개인이 3부를 작성하여 거래당사자 등 3인이 날인한 후 각1부씩 교부하는 것이 거래관행이나 청구인은 타자기로 작성한 검인계약서만을 제시할 뿐이고 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융거래 증빙등 구체적인 증거자료를 제출하지 못하고 있는 한편, 청구인이 제시한 부동산 중개인 청구외 ○○○의 쟁점토지에 대한 거래 당시시세 확인내용에 의하면 인근토지가 평당 150∼200만원에 거래된 사례가 있다고 진술하고 있으나 청구인이 신고한 쟁점토지는 평당 56.9%∼75.9%인 1,138천원이며, 기준시가와 비교하여 보아도 45.1%에 불과한 점으로 볼 때 청구주장은 신빙성이 없다고 할 것이므로 이 건은 실지거래 취득 및 양도가액이 불분명한 경우로서 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건은 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

(1) 쟁점토지 양도 당시의 소득세법 제23조 제4항 에 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다고 규정하면서, 그 제1호에 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 제45조 제1항에 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다고 규정하면서, 그 제1호(취득가액) 가목에 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제170조 제4항에 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서, 그 제3호에 양도자가 법 제95조 또는 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우를 규정하고 있다.

(2) 소득세법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 제4항에 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서, 그 제3호에 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있고, 같은조 제5항에 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하면서, 그 제2호에 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우를 규정하고 있으며, 같은법 시행령 부칙 제8조 제2항에 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1978.8.29 청구외 ○○○로부터 취득하여 1995.9.20 청구외 ○○○에게 양도하고 1995.11.29 실지취득가액을 10,000,000원, 실지양도가액을 41,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고 및 자진납부하였으며, 처분청은 기준시가에 의하여 양도차익을 85,489,096원으로 산정하여 이 건 양도소득세를 부과하였음이 청구인의 신고서와 처분청의 결정결의서에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 청구인이 신고한 거래가액이 사실이라고 주장하면서 취득계약서 및 양도계약서 사본, 매수인 ○○○의 거래사실확인서, 부동산중개인 ○○○과 ○○○의 시세확인서, 법무사 ○○○의 진술서를 제시하고 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 1978.6월 청구외 ○○○로부터 취득하였는 바, 이 건 심리일 현재 취득시기로부터 상당한 기간이 경과하여 취득당시의 거래시세나 거래 중개인을 통하여 쟁점토지의 실지취득가액을 확인하는 것이 곤란하며, 청구인이 제시한 취득계약서 사본만에 의하여 실지취득가액이 10,000,000원이라고 확정하기는 어렵다고 판단된다.

(4) 한편, 쟁점토지의 양도가액을 보면, 쟁점토지 양도 당시 쟁점토지 부근은 공장용지로 사용되고 있었고, 쟁점토지는 골목안쪽 끝에 위치하고 장기간 방치하여 쓰레기가 적치된 상태여서 주택지로는 부적합하여 당시 거래시세는 50,000,000원∼60,000,000원에 불과하였던 것으로 부동산 중개소에 의하여 확인되고, 쟁점토지 양도 직후인 1995.10.16 청구외 ○○○은행은 쟁점토지에 채권최고액을 45,500,000원으로 하여 근저당권을 설정하였음이 등기부등본에 의하여 확인되며, 쟁점토지의 매수인 ○○○와 법무사 ○○○은 쟁점토지의 양도계약서는 법무사 ○○○의 사무실에서 작성되어 검인계약서가 실지 계약서이며, 양도 당시 청구인은 채무변제와 자녀의 유학자금으로 인하여 당시 시세인 50,000,000원∼60,000,000원보다 낮은 가액으로 거래하였다고 진술하고 있어, 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지양도가액 41,000,000원은 신빙성이 있는 것으로 확인된다.

(5) 위의 내용을 종합해 보면, 쟁점토지의 양도와 관련하여 실지취득가액이 확인되지 아니한다 하더라도 양도 당시 거래시세와 근저당권 설정 금액, 거래당사자와 관계인의 진술에 의하여 실지양도가액은 41,000,000원임이 인정된다 할 것이고, 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하는 경우에도 실질과세원칙상 기준시가에 의한 양도차익이 실지로 거래된 양도가액을 초과할 수 없는 것이므로 이 건 과세처분은 양도차익을 실지양도가액인 41,000,000원을 한도로 하는 것이 타당하다고 판단된다(국심96부3647외 같은 뜻임).

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 내지 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.