개별공시지가가 없는 토지의 표준지 선정의 적정 여부

심판청구번호 국심2000서 0751(2000. 9. 1) 12,972,400원의 부과처분은 ○○○시 ○○○구 ○○○동

○○○ 대지 235.4㎡에 대하여 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하 여 취득당시의 기준시가를 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1990.9.21 취득한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 235.4㎡(구지번 ○○○동 ○○○, 가지번 ○○○동 ○○○, 이하 "쟁점토지"라 한다)에 1995.7.5 건물 492.87㎡을 신축(쟁점토지 및 건물 492.87㎡, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)하여 1997.3.9 양도하고, 1997.4.30 자산양도차익 예정신고시 쟁점토지의 취득가액을 1991년도 개별공시지가인 ㎡당 360,000원에 20%를 감한 300,000원으로 임의산정하여 양도소득세를 자진신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 위 취득가액을 부인하고 쟁점토지에 대하여 1990년도 개별공시지가가 없어 소득세법 시행령 제164조 에 의거 취득당시의 개별공시자가를 ㎡당 200,000원으로 평가하여 그 취득가액을 계산하고 2000.1.15 청구인에게 1997년도분 양도소득세 12,972,400원을 추가로 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.3.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 268㎡(이하 "○○○동토지"라 한다)를 표준지로 하여 1990년 개별공시지가를 기 산정한 바 있는 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 214.4㎡(이하 "기준토지"라 한다)가 쟁점토지와 유사하다하여 1990년도 쟁점토지의 개별공시지가를 ㎡당 200,000원으로 평가하였으나, ○○○동토지와 쟁점토지는 인근토지로 비교하기에는 원거리 지역에 위치하고 있어 쟁점토지의 표준지로 선정하기에는 부적합할 뿐만 아니라, 건설교통부의 통계자료에 의하면 1991년 ○○○지역 지가상승율이 23.25%임에도 쟁점토지의 지가상승율을 80%로 적용한 것은 근거 없는 것으로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청은 1990년 개별공시지가가 고시되지 않은 기준토지에 대하여 토지의 이용상황 등을 고려하여 개별공시지가를 ㎡당 200,000원으로 산정 한 바 있으며, 기준토지와 쟁점토지를 비교하여 본 바, 토지의 이용현황 및 공시지가의 변동상황 등이 유사하므로 기준토지를 인근필지로 보아 기준토지의 개별공시지가를 쟁점토지에 적용한 것은 정당하며, 따라서 이를 취득시의 개별공시지가로 보아 쟁점토지의 취득가액을 계산한 것은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 취득당시 개별공시지가가 없는 쟁점토지의 표준지 선정이 적정한 것인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】제1항에서 「제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지(1995.12.29개정) 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다」고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】제1항에서 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1990.9.21 쟁점토지를 취득하여 1997.3.15 양도하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 1997.4.30 처분청에 자산양도차익 예정신고시 쟁점토지의 취득당시(1990년도)는 개별공시지가가 고시되지 않아 1991년도 개별공시지가(360,000원/㎡)에 20%를 감한 ㎡당 300,000원을 취득당시의 개별공시지가로 임의 평가하여 양도소득세를 자진·신고 납부하였음이 쟁점토지의 등기부등본 및 청구인이 제시하는 증빙자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 임의산정하여 신고한 취득가액을 부인하고, 소득세법 시행령 제164조 의 규정에 의거 기준토지(○○○동 ○○○)를 쟁점토지의 인근토지인 표준지로 선정하여 쟁점토지의 1990년 기준시가를 ㎡당 200,000원으로 평가하여 이 건 양도소득세를 과세한 것으로, 위 기준토지의 경우도 1990년 개별공시지가가 미고시 되어 ○○○세무서장이 기준토지의 인근토지인 ○○○동토지(○○○동 ○○○)를 표준지로 하여 기준토지의 1990년 기준시가를 ㎡당 200,000원으로 평가하였음이 처분청이 제시하는 과세관련자료에 의하여 확인되므로 쟁점토지의 표준지는 결과적으로 ○○○동토지라고 할 수 있고, 위 토지들에 대한 연도별 개별공시지가의 고시현황을 보면 아래의 표와 같다. (단위: 천원) 지번 지목 면적 (㎡) 연도별 개별공시지가 90년 91년 92년 93년 94년 95년 96년 쟁점토지 (○○○동 ○○○) 대지 235.4 미고시 (200) 360 500 460 460 460 456 기준토지 (○○○동 ○○○) 대지 214.4 미고시 (200) 370 520 460 500 520 520

○○○동토지 (○○○동 ○○○) 대지 268 200 350 480 325 310 320 323

• 주) : () 내는 처분청이 산정한 기준시가

(3) 쟁점토지의 표준지로 ○○○동토지(○○○동 ○○○)가 적정한 것인지 본다. 첫째, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시(1990년)는 쟁점토지 및 기준토지의 경우 한국토지개발공사의 택지개발사업이 진행중이었고 1990년도는 개별공시지가가 미고시된 지역으로서, 처분청이 기준토지의 표준지로 선정한 ○○○동토지의 주변지역에 대한 연도별 개별공시지가 고시현황을 살펴보면 아래 표와 같다. (단위: 천원) 지번 연도별 개별공시지가 90년 91년 92년 93년 94년 95년 96년

○○○동 ○○○ (표준지) 200 350 480 325 310 320 323 쟁점토지 미고시 (200) 360 500 460 460 460 456 〃 ○○○ 200 390 484 330 310 360 420 〃 ○○○ 200 370 450 360 360 360 420 〃 ○○○ 270 400 560 420 420 420 454 〃 ○○○ 270 400 540 420 420 420 454 〃 ○○○ 270 400 560 420 420 420 454 〃 ○○○ 270 450 580 410 410 400 454 〃 ○○○ 270 450 580 410 410 400 454 〃 ○○○ 270 450 651 420 420 440 459 〃 ○○○ 270 450 672 420 420 430 454

• 주) : () 내는 처분청이 산정한 기준시가 둘째, 쟁점토지 인근의 지적도에 의하면 쟁점토지의 사실상 표준지인 ○○○동토지(○○○동 ○○○)의 주변지역인 ○○○동 ○○○ 및 ○○○ 지역은 기준토지의 인근지역이라고 하나, 토지의 형태 등이 비교적 불규칙하게 구획되어 있는 반면, 위 표의 ○○○동 ○○○, ○○○, ○○○ 지역은 쟁점토지와 유사하게 비교적 직선으로 토지구획정리 되어 있음이 확인되는 점에서 ○○○동 ○○○ 및 ○○○ 지역보다는 같은동 ○○○, ○○○, ○○○ 지역의 토지가 이용상황 등 지가형성요인이 쟁점토지와 유사한 것으로 인정된다. 셋째, 처분청이 쟁점토지의 인근토지로 선정한 표준지(기준토지) 역시 한국토지개발공사의 택지개발사업이 진행중이었고 1990년도에 개별공시지가가 고시되지 아니한 지역으로 ○○○세무서장이 기준토지에 대하여 토지의 형태 등으로 보아 지가형성요인이 유사하다고 보기 어려운 ○○○동토지를 표준지로 선정하여 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의하여 평가한 것을 쟁점토지도 기준토지와 유사한 것으로 보아 기 평가한 기준토지의 1990년 개별공시지가를 그대로 적용하여 취득가액을 산정하였음이 처분청이 제시한 1997.5.13 공시지가적용 조사서에 의하여 확인된다.

(4) 위의 사실들을 종합하여 보면, 쟁점토지에 대한 1990년 개별공시지가의 경우 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가하였다기 보다는 기 산정한 기준토지의 평가가액을 그대로 적용한 것으로서 쟁점토지의 사실상 표준지인 ○○○동토지와 쟁점토지는 지목·이용상황 등이 유사한 토지라고 인정하기는 어렵다고 판단되므로, 개별공시지가가 없는 쟁점토지의 취득가액에 대하여는 전시한 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 쟁점토지와 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 토지를 재조사하여 유사한 토지를 표준으로 "지가공시및토지등의평가에관한법률" 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액으로 취득가액을 재조사 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.