양도소득의 필요경비 계산

심판청구번호 국심2000서 0737(2000. 6.15) 1 경기도 하남시 ○○○동 ○○○ 답 500㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하여 1996.4.27 명의신탁해지를 원인으로 1996.5.23 청구외 ○○○에게 소유권이전하고 양도소득세 예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 아니한 바, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 1996.5.23 양도한 것으로 보아 이건 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하여 1999.10.15 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 131,527,640원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.12.10 심사청구를 거쳐 2000.2.28 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 1988.4.21 취득하여 1996.5.23 90,000,000원에 양도한 사실이 확인되고, 기준시가에 의한 양도차익(282,015,000원)이 위 실지 양도가액을 초과할 수 없으므로(대법원 96누860 97.2.11 등 다수 같은 뜻) 이건 양도차익을 실지 양도가액 90,000,000원으로 하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견

(1) 청구인과 청구외 ○○○이 당초에는 명의신탁에 의한 양도라고 주장하는 것과는 상반된 진술로서 쟁점토지의 양도는 당초부터 청구인이 취득하고 양도하였음에도 조세를 회피하고자 명의신탁 양도인 것처럼 객관성이 없는 부동산 매매계약서 등 관련서류를 작성한 것으로 판단되고,

(2) 쟁점토지의 실제 양도가액이 90,000,000원이며 기준시가에 의하여 양도차익을 결정하더라도 그 양도차익은 실지 양도가액을 초과할 수 없으므로 양도차익을 90,000,000원으로 하여야 한다고 주장하나, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도계약체결 당시인 1994.6.26 쟁점토지의 개별공시지가는 ㎡당 726,000원일 때 양도가액이 90,000,000원이나 쟁점토지가 수용될 당시인 1999.4.13 현재 쟁점토지의 개별공시지가가 ㎡당 649,000원일 때 수용보상가액은 368,250,000원인 점으로 비추어 보면 청구주장 양도가액 90,000,000원은 신빙성이 없으므로 처분청이 쟁점토지의 양도에 있어서 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 결정고지한 당초처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 것으로 보아 그 양도가액을 양도차익으로 할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제4조 【소득의 구분】제1항에 『거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다. 제1호∼2호. 생 략 제3호. 자산의 양도로 인하여 발생한 소득을 양도소득』으로 규정하고 있고 같은법 제88조【양도의 정의】제1항에 『제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하 생략)』라고 규정하고 있으며 같은법 제94조【양도소득의 범위】에서 『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1호. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득(이하 생략)』이라고 규정하고 있고 같은법 제96조에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다.

2. (생략)』라고 규정하고 있으며, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1호. 취득가액

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실거래가액에 의한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지를 1988.4.21 취득하고 ○○○과의 명의신탁해지를 원인으로 1996.5.23 양도하였으나 이에 대한 양도소득세 신고·납부를 이행하지 아니하였기에 처분청에서 실명전환 부동산에 대한 소명자료 제출안내를 발송한 후 그 소명내용을 조사한 결과 쟁점토지의 양도는 명의신탁에 의한 양도가 아닌 매매로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 사실이 처분청의 과세기록에 의하여 확인된다.

(2) 이에 대하여 청구인은 기준시가에 의한 양도차익(이건의 경우 282,015,000원)이 실지양도가액을 초과하는 경우 그 양도차익은 실지양도가액을 초과할 수 없다는 대법원의 판례(96누860, 1997.2.11)를 들어 이 건 양도차익을 실지양도가액 90,000,000원으로 하여야 한다고 주장하나, 위 대법원의 판례를 적용하여 청구주장을 받아들이기 위하여는 실지양도가액이 확인되어야 하는 바, 이 건의 경우 실지 양도가액을 90,000,000원으로 볼 수 있는지 여부를 살펴보면, 첫째, 청구주장 실지양도가액 90,000,000원을 입증할 수 있는 자료로 1994.6.26 작성된 검인계약서사본, 부동산처분금지가처분명령신청서 1부등을 그 증빙자료로 제시하고 있으나 실지양도가액을 확인할 수 있는 매매계약서원본과 그 매매대금 수수관련 금융자료등의 제시가 없고 둘째, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 1988.4.21 취득한 후 1992.11.30 청구외 (주)○○○물산이 청구외 (주)○○○은행으로부터 대출을 받을시 그 담보물로 제공하였는 바, 위 채권은행 청구외 (주)○○○은행은 위 토지에 대하여 채권최고액 195,000,000원을 설정한 사실이 확인되어 1992.11.30 당시 쟁점토지의 시가는 적어도 위 채권최고액이상인 사실을 알 수 있고, 셋째, 쟁점토지는 1999.4.13 하남시에 수용되면서 수용보상금으로 368,250,000원을 받은 사실이 과세기록에 의하여 확인되는 한편, 쟁점토지 양도일 현재의 개별공시지가(㎡당 726천원)가 수용일 현재의 개별공시가(㎡당 649천원)보다 높음에도 불구하고 그 보상액 368,250,000원을 지급하여 이는 청구주장 실지양도가액 90,000,000원의 약4배에 달한다. 위 사실을 모아 볼 때 청구주장 실지양도가액 90,000,000원은 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 공시지가에 의하여 양도차익을 결정하여 이 건 과세한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.