기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000서 0671(2000. 6.16) �ㅇㅇ시 ○○○동 산 ○○○번지 임야 31,537㎡와 같은동 산○○○번지 임야 24,397㎡(합계 55,934㎡를 이하 "쟁점토지"라 한다)를 1968.4.11 취득하여 1997.2.12 청구외 ○○○ㆍ○○○ㆍ○○○ㆍ○○○ 에게 양도하고 1997.3.31 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세 26,873,380원을 신고납부하였다. 중부지방국세청장(구 경인지방국세청장)은 청구인에 대하여 양도소득세실지조사를 하여 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 불분명하다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1997.7.10 청구인에게 양도소득세 116,118,230원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.10.8 심사청구를 거쳐 2000.3.2 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 구 소득세법시행령 제166조 규정의 실지거래가액은 양도자산의 객관적인 가액이 아니고 구체적인 경우에 있어 자산의 대가로서 수수되는 매매대금 등 현실의 수입금액 즉 양도자와 양수자가 양도 양수한 자산이 실지로 거래된 가액을 말하는 것으로서 쟁점토지는 개발제한구역내의 임야로서 개별공시지가 이하로 매매되었으며 매매대금의 수취내역이 청구인의 통장입금내역에 의하여 확인되는데도 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지 매매대금이 ○○○계좌(○○○)에 4회에 걸쳐 입금된 197,000,000원이라는 주장이나 금융거래내용을 조사한 결과 쟁점토지대금으로 매수인이 청구인에게 추가로 지급된 것이 확인되며 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점토지매매계약서와 매수자인 청구외 ○○○ 등의 대금지급내역과 일자가 일치하지 아니하여 부동산매매계약서는 거래통장의 입금내역에 맞추어 작성된 것으로 인정되므로 실지양도가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 실지거래가액에 의하여 양도소득세신고한데 대하여 양도가액이 불분명하다 하여 기준시가에 의하여 양도소득세 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(1997.12.13 법률 제5424호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다 1.제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (95.12.29 단서 개정)

(2) 소득세법시행령(1997.12.31 대통령령 제15565호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정】①∼③생략

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(95.12.30 개정) 1∼2. 생략

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(95.12.30 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다(95.12.30 개정)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우(95.12.30 개정)

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고한데 대하여 처분청은 양도가액이 불분명하다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 바 청구인은 쟁점토지의 매매대금이 금융증빙에 의하여 확인되므로 당초 신고내용이 정당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 쟁점토지를 1968.4.11 취득하여 1997.2.12 청구외 ○○○ㆍ○○○ㆍ○○○ㆍ○○○ 4인에게 양도하고 1997.3.31 실지거래가액(취득가액: 1985.1.1을 의제취득일로 하여 시가표준액으로 환산한 가액인 81,048,366원, 양도가액: 197,000,000원)에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세 26,873,380원을 신고납부하였음이 청구인의 양도소득세과세표준 및 세액신고서에 나타난다.

(2) 중부지방국세청장(구 경인지방국세청장)은 1999.4월 청구인의 신고에 대하여 양도소득세 실지조사를 하여 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서가 허위이며 금융추적조사결과 청구인이 신고한 쟁점토지 양도가액외에 추가로 수령한 금액이 확인되므로 양도가액이 불분명하다 하여 기준시가(취득가액: 1985.1.1을 의제취득일로 하여 시가표준액으로 환산한 가액인 81,048,366원, 양도가액: 475,493,000원)에 의하여 양도차익(393,037,032원)을 산정하여 산출세액 116,118,230원(기납부세액 26,873,380원 공제)의 양도소득세과세표준 및 세액결정결의서(안)을 처분청에 통보하였고 처분청은 1999.7.10 청구인에게 양도소득세 116,118,230원을 결정고지하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점토지는 자연녹지지역내의 임야로서 30년이상 보유하면서 매년 13,000,000원이나 되는 종합토지세가 부담이 되어 처분하려던 중 매수인이 나타나 양도하게 된 것으로 쟁점토지는 개발제한구역내의 임야로서 공시지가 이하로 거래되는 것이 보통이며, 쟁점토지 매매대금이 청구인의 거래계좌인 ○○○ 자립예탁금계좌(계좌번호: ○○○)에 입금되어 그 금액이 확인되므로 청구인이 신고한 197,000,000원은 실지양도가액으로 인정하여야 한다고 주장하며 부동산매매계약서ㆍ토지이용계획확인서ㆍ예금통장사본을 제시하고 있다.

(4) 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 의하면 쟁점토지중 경기도 ㅇㅇ시 ○○○동 산 ○○○번지 임야 31,537㎡는 매매대금을 110,000,000원으로 하고 계약금 50,000,000원은 계약시(1996.11.26)에 지불하며 중도금 50,000,000원은 1996.12.14에 지불하고 잔금 10,000,000원은 1997.1.25에 지불하는 것으로 되어 있고, 같은동 산 ○○○번지 임야 24,397㎡는 매매대금을 87,000,000원으로 하고 계약금 50,000,000원은 계약시(1996.12.16)에 지불하며 잔금 37,000,000원은 1997.1.25에 지불하는 것으로 되어 있으나 매수인인 청구외 ○○○ 등 4인은 쟁점토지 2필지를 1996.11.26 동시에 취득하는 것으로 매매계약서를 작성하였고 매매대금도 필지별로 구분하지 아니하고 지급하였다고 확인하고 있으며, 또한 매매계약서상 매매대금이 197,000,000원인 거래에서 계약금을 100,000,000원으로 약정한 점을 보면 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 신빙성이 있는 계약서로 인정하기 어렵다고 할 것이다

(5) 청구인은 청구인 명의의 ○○○ 자립예탁금계좌(계좌번호: ○○○)에 쟁점토지 매매대금으로 1996.11.26 50,000,000원, 1996.12.14 50,000,000원, 1996.12.16 50,000,000원, 1997.1.28 47,000,000원(합계 197,000,000원)이 입금된 사실이 확인되므로 이를 쟁점토지의 양도가액으로 인정하여야 한다는 주장이나 중부지방국세청장이 이 건 양도소득세 실지조사와 관련하여 금융추적조사 한 내용에 의하면 쟁점토지의 매수인인 청구외 ○○○의 동생인 청구외 ○○○의 계좌에서 1996.11.26 출금된 50,000,000원은 ○○○이 ○○○에게 쟁점토지의 매수자금으로 주었다고 진술하고 있고 동 금액은 청구외 ○○○의 계좌에 입금되었는 바, 청구인은 1996.10.30 ○○○은행 ○○○지점에서 ○○○이 대출받은 50,000,000원 중 43,000,000원을 차용하여 사용한 사실이 있어 ○○○이 청구인에게 쟁점토지매매대금으로 지급한 것을 청구인과 ○○○의 금전대차관계에 따라 ○○○의 계좌에 입금한 것으로 확인되므로 동 금액은 매매계약서상의 대금이외에 쟁점토지매매대금으로 청구인이 수령한 것으로 인정된다 할 것이다.

(6) 청구인은 쟁점토지에 대하여 매년 부과되는 종합토지세(13,000,000원)가 부담스러워 양도하게 되었고 쟁점토지가 개발제한 구역내의 임야이기 때문에 공시지가(475,439,000원)이하로 양도하였다고 주장하나, 개별공시지가는 토지의 이용현황 및 특성을 고려하여 매년 평가하여 고시하고 있으므로 쟁점토지가 개발제한구역내에 위치한 임야이므로 개별공시지가 보다도 낮은 가액에 양도하였다는 주장은 신빙성이 있는 것으로 받아들이기 어렵다고 인정된다.

(7) 위 사실관계를 종합해 보면 청구인이 양도소득세 과세표준신고시 신고한 양도가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하고, 중부지방국세청장의 이 건 양도소득세 실지조사결과에 의하면 그 가액이 불분명한 것으로 나타나고 있고 청구인이 주장하는 양도가액(197,000,000원)은 기준시가(475,439,000원)의 41.4%에 불과한 점등을 감안하면 청구인이 쟁점토지를 197,000,000원에 양도하였다는 주장은 사실로 인정되지 아니하므로 처분청이 소득세법관련규정에 따라 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.