증여재산의 평가

심판청구번호 국심2000서 0653(2000. 6.16) 萱�청구외 ○○○는 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 156㎡ 및 지상건물 201㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 1998.5.7 청구인에게 소유권이전등기(원인: 매매)한 후 실지거래가액(취득가액: 96,000,000원, 양도가액: 110,000,000원)으로 양도차익을 산정하고 1998.5.4 양도소득세를 신고·납부하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점주택을 개별공시지가 및 과세시가표준액으로 평가한 시가와 양수가액과의 차액을 청구인이 특수관계자인 여동생으로부터 증여받은 것으로 보아 2000.1.15 청구인에게 1998년도분 증여세 12,361,310원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.2.24 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 1985년에 건축된 낡은 연립주택으로 양도자인 여동생이 경제적으로 어려운 사정이 있어 급매를 하려 하였으나, 외환위기(IMF)하에 있는 관계로 부동산거래가 되지 아니하는 등으로 청구인이 쟁점주택의 매매대금 110,000,000원을 지급하고 취득한 것임에도 불구하고, 처분청이 쟁점주택 인근의 실제 거래가액 확인이나, 구체적인 시가를 조사하지도 아니한 채, 단지 개별공시지가로 평가한 가액을 시가로 하여 특수관계자간의 증여의제규정을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택을 특수관계자인 그의 여동생인 청구외 ○○○로부터 매매대금 110,000,000원을 지급하고 취득하였고, ○○○는 이를 실지양도가액으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였는 바, 이는 특수관계자간의 저가 양수거래에 해당하므로 상속세법 제60조 제3항의 규정에 의하여 쟁점주택을 개별공시지가 및 시가표준액으로 평가한 가액(210,087,000원)과 청구인이 양수한 가액(110,000,000원)과의 차액을 증여세과세가액으로 하여 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 실지취득가액과 개별공시지가 및 과세시가표준액으로 평가한 시가와의 차액을 청구인이 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 증여당시의 상속세 및 증여세법 제35조 【저가·고가양도시의 증여의제】제1항 제1호에서『특수관계에 있는 자로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자에 대하여는 당해 재산을 양수한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 본다』라고 규정하고, 제2항에서는『제1항 제1호에 규정된 특수관계에 있는 자, 낮은 가액 및 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제26조【저가·고가양도 및 특수관계자의 범위】제1 항에서『법 제35조 제1항 제1호에서 "낮은 가액"이라 함은 양수한 재산의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 "시가"라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 1억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다』고 규정하고, 제3항에서『법 제35조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 이익"이라 함은 제1항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와 의 차액을 말한다』고 규정하고, 제4항에서『법 제35조 제1항 제1호에서 "특수관계에 있는 자"라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이항에서 "양도자 등"이라 한다)와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

1. 제19조 제2항 제1호의 규정에 해당되는 자』라고 규정하고, 같은 법 시행령 제19조 제2항 제1호에서『친족』이라고 규정하고 있다. 같은 법 제60조【평가의 원칙 등】제1항에서『상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다)현재의 시가에 의한다』라고 규정하고, 제2항에서『제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다』라고 규정하고, 제3항에서는『제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다』고 규정하고 있다. 같은 법 제61조【부동산 등의 평가】제1항에서『부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가

대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인의 여동생인 청구외 ○○○는 쟁점주택을 1988.2.29 경락을 원인으로 취득(가액: 96,000,000원)하였고, 1998.5.7 청구인에게 소유권이전등기(원인: 매매)하였으며, 1998.5.4 쟁점주택의 취득가액을 96,000,000원으로, 양도가액을 110,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고·납부하였음이 처분청이 제시한 양도소득세결정결의서, 등기부등본,매매계약서, 건축물관리대장 등 관련서류에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 다툼이 없다. 또한, 실지양도가액 110,000,000원은 처분청이 쟁점주택을 개별공시지가 및 과세시가표준액으로 평가한 가액 210,087,000원의 52%에 불과할 뿐 아니라, 쟁점주택의 대지부분에 대하여 양도당시(1998.5.7)의 거래상황을 반영한 1999.1.1 기준의 개별공시지가(1,030,000원/㎥)로 평가한 가액(160,680,000원)과 양도당시의 과세시가표준액을 합한 가액(187,896,000원)의 58%로서 이는 전시 상속세법상의 "저가양도시 증여의제"의 요건(시가의 100분의 30이상 차이가 있거나 그 차액이 1억원 이상인 경우)에 해당되므로, 그 차액(100,087,000원)을 청구인이 양도자인 여동생으로부터 증여받은 것으로 보아 이 건 증여세를 부과하였음이 증여세결정결의서 등 관련서류에 의하여 확인된다. 한편, 처분청이 쟁점주택의 인근 부동산중개업소(○○○부동산 ○○○, ○○○부동산 ○○○, ○○○공인중개사사무소 및 동 연립주택 관리인 ○○○)를 통해 시가를 조사한 바에 의하면, 대지의 가격은 평당 4,000,000원∼5,000,000원선이며, 전세가액은 150,000,000원∼200,000,000원 정도이고, 부동산 거래는 거의 없으나 쟁점주택의 최소한 시가는 200,000,000원 이상이며, 양도자는 쟁점주택을 외국인에게 임대하다가 양도당시에는 공실 상태에 있었던 것으로 조사되었다. 위의 사실관계를 모아 볼 때, 청구인이 그의 여동생으로부터 양수한 쟁점주택의 실지양도가액(110,000,000원)은 처분청이 개별공시지가 및 과세시가표준액으로 평가한 가액(210,087,000원)의 52.3%에 불과하며, 그 차액도 1억원 이상에 해당되는 반면, 청구인은 부동산중개인의 시세확인서이외에 쟁점주택의 시가를 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류(금융기관의 감정가격등)를 제시하지 못하고 있으므로, 처분청이 쟁점주택의 실지양도가액과 개별공시지가 및 과세시가표준액으로 평가한 가액(210,087,000원)과의 차액(100,087,000원)을 청구인이 여동생으로부터 증여받은 것으로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.