신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000서 0629(2000. 7.10) > 청구인은 1989.8.24 취득한 충청남도 서산시 ○○○동 ○○○ 대지 791㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1995.10.28 양도하고 1995.11.2 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 양도시 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 1999.5.7 청구인에게 1995년도분 양도소득세 120,777,800원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.20 이의신청 및 1999.10.22 심사청구를 거쳐 2000.2.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 취득가액은 200,000,000원이고 양도가액은 310,000,000원으로 정당하게 신고하였으므로 기준시가로 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 신고시 제출된 계약서와 심사청구시 제시한 계약서의 내용이 서로 달라 어느 계약서가 진실된 계약서인지 판단할 수 없고, 쟁점토지 계약시 무단입주자 퇴거, 양도소득세 부담, 신축중인 건물의 철거, 계약이 변경된 사유등 계약서상 당연히 표기되어야 할 사항들이 표기되어 있지 아니하고 그때 그때 상황에 따라 청구인과 매수자가 임의로 소급하여 계약서를 작성한 것으로 보여지므로 청구주장은 신빙성이 없어 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시 소득세법 제96조 【양도가액】에는 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 2.(생략)" 라고 규정하고 있고, 같은법시행령 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에는 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 나.(생략) 2.∼4.(생략)" 라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에는 "법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목단서에서 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.∼2.(생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게신고하는 경우" 라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 취득가액에 대하여 살펴본다.

○○○고등법원 민사1부의 1994.8.25 판결(사건번호: 93나 38927호, 소유권이전등기 사건)에 따르면, ○○○종합건설주식회사가 1987.11.13 청구외 신용보증기금으로부터 쟁점토지를 135,400,000원에 취득하여 1989.8.24 청구인에게 200,000,000원에 양도하고 1995.3.20 소유권이전 등기(원인: 1989.8.24 매매)한 사실이 판결문 및 쟁점토지 등기부등본에 의하여 확인되고 이 점에 관해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 다음으로 양도가액에 대하여 살펴본다.

• 가. 쟁점토지 양도당시 쟁점토지 지상에 청구외 전○○○외 6세대의 가건물이 무단 점유상태였고 청구외 김○○○이 지하 1층 지상3층규모의 여관 등 근린생활시설을 신축중이었으며, 쟁점토지 매수자인 청구외 조○○○이 ○○○ 백화점을 신축할 목적으로 신축중인 건물을 250,000,000원에 매수하고 매수자가 이를 철거하도록 약정한 사실이 처분청이 제시한 ○○○고등법원 판결문(사건번호: 97나 1400호, 1999.2.3 선고) 등 심리자료에 의하여 확인된다.
• 나. 청구인은 1995.10.21 청구외 조○○○에게 쟁점토지를 310,000,000원에 양도했다고 주장하면서 부동산매매계약서와 거래사실확인원을 제시한다. 청구인이 쟁점토지의 양도소득세 신고당시 처분청에 제시한 양도계약서상에는 매매대금이 310,000,000원만 기재되어 있고 단서사항이 없으나, 심판청구시 제시한 매매계약서를 보면 매매대금은 동일하나 당초 계약서에는 없던 단서사항 (위지상 미완성건물의 철거는 매수인이 책임진다)이 표기되어 있으며, 쟁점토지 양도와 관련된 민사소송시 청구인이 입증서류로 제시한 계약서(매매대금 600,000,000원)는 제시하지 아니하여 어느 계약서가 진실한 계약서인지인지 판단하기 어렵고 이러한 사실로 볼 때 청구인은 매수인과 협의하여 상황에 따라 각기 다른 계약서를 작성한 것으로 보인다. 쟁점토지와 관련된 1999. 2. 3가 ○○○고등법원 판결문에는 매수인인 청구외 조○○○이 쟁점토지를 무단점유하고 있는 자들의 이주비용을 부담하고, 쟁점토지매매와 관련하여 부과되는 양도소득세중 50,000,000원까지는 청구인과 청구외 김○○○이 50%씩 부담하고 50,000,000원을 초과하는 비용은 청구외 조○○○이 부담토록 되어 있음이 확인되고, 쟁점토지 양도(1995.10.28)전인 1995.3.20 쟁점토지상에 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 450,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는 데에도 청구인이 제시한 양도계약서에 이러한 사실에 대한 언급이 없는 것으로 보아 청구인이 제시한 양도계약서는 신빙성이 있다고 보기 어렵다. 따라서 처분청이 청구인이 주장하는 실지양도가액을 부인하고 기준시가로 과세한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.