토지의 양도시기

심판청구번호 국심2000서 0608(2000. 9. 6) 이 청구외 망 ○○○의 사망(1997.5.6)에 따른 상속세 조사에서 위 ○○○이 사망하기 전 1997.4.24 그 소유인 경기도 안산시 ○○○동 ○○○ 소재 임야 3,305.08㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 양도한 사실을 밝혀내고 1999.5.29 이를 처분청에 통보하였고 처분청은 위 통보받은 과세자료에 기초하여 기준시가로 1997년도 귀속분 양도소득세 16,144,270원(1999.12.3자 심사청구 결정에 따라 경정감액된 것)을 결정하여 위 ○○○의 상속인으로서 납세의무 승계인인 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.14 심사청구를 거쳐 2000.2.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지에 관하여 매매계약이 아직 완결되지 아니하였으므로 이 건 양도소득세는 위법·부당한 처분으로서 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지의 매매가 아직까지 완결되지 아니하였고, 등기이전이 되지 않은 상태이며, 건축허가가 불가능하여 해약이 거론되고 있는 실정이라서 양도시기가 도래하지 않았다고 주장하나, 매매계약서 및 영수증에 의하면 경기도 안산시 ○○○동 ○○○내 토지 1,000평의 양도대금 120,000,00원을 1997.4.24에 일시불로 영수한 사실이 확인되므로 매매가 완결되지 않았다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 소득세법상 쟁점토지의 양도시기가 도래한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관계법령 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】에서 『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령이 정한다』라고 규정한데 이어, 같은법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】제1항에서 『법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(괄호생략)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지에 관하여 피상속인(청구외 망 ○○○)이 청구외 ○○○(매수인)과 1997.4.24자로 체결한 매매계약의 내용에 따라 계약 당일 토지대금 120백만원을 전액 일시불로 수령한 사실이 확인되고 이점에 대하여는 다툼이 없는 이 건의 경우 위 계약이 무효로 되는 등의 특별한 사정이 없는 한 소득세법상 그 양도시기를 1997.4.24로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다 하겠다.

(2) 쟁점토지에 관하여 소득세법상 양도가 성립하였다 하더라도 관련 법률행위가 무효로 되는 경우에 해당한다면 청구주장 및 그 입증유무에 관계없이 이 건 심리에 영향이 있다 할 것이므로 우선 이점을 본다. (가) 법률행위의 무효에 관하여 정하고 있는 민법 제104조 등의 규정 취지에 의하면 특정한 법률행위가 불공정한 것으로서 무효로 되기 위하여는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저히 불균형이 존재하고 주관적으로 위와 같은 균형을 잃은 거래가 피해당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우이어야 하고 나아가 설사 피해당사자가 궁박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 위와 같은 피해당사자 측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 있지 아니하면 아니되는 것으로 풀이되는 바(대법 92다 29337, 1992.10.23 등 같은 뜻), (나) 청구주장에 의할지라도 이 건 거래가 민법 제104조 에 규정된 불공정한 법률행위에 해당한다고 보기 어렵고 달리 그렇다고 볼만한 아무런 자료도 찾아 볼 수 없으므로 이 건 법률행위(당초 매매계약의 기초가 되는 것)는 유효하고 정당한 것으로 판단된다.

(3) 청구인은 잔금수령에 불구하고 쟁점토지가 건축허가가 불가능하여 쟁점토지에 관하여 매매계약이 취소되었다하여 이 건 양도소득세의 부과처분은 부당하다는 내용의 주장을 하면서 그에 대한 입증자료로 매수인의 1997.5.22자 통고서 사본(내용증명이 된 것) 등을 제출하고 있으므로 그 인정여부를 검토한다. (가) 청구인이 제출한 위 통고서 등 사본(계약일이 1997.5.26로 기재된 매매계약서 사본 포함)을 보면 잔금청산에 불구하고 쟁점토지 등에 건축허가가 불가능하게 되어 매매계약을 취소한다는 내용이 기재되어 있기는 하나 내용증명우편은 우편법에 의한 것으로서 단지 내용과 발송 사실만을 우편관서에서 증명해 줄 뿐이고 법적효력과는 아무런 관계도 없는 것이며, (나) 한편, 설사 쟁점토지에 매매계약 당시 기대했던 건축허가가 날 수 없는 것으로 밝혀진 것이 사실이라 하더라도 이는 부동산을 매매하려는 의사를 결정함에 있어 동기의 착오에 불과할 뿐 법률행위의 중요부분에 관한 착오(착오로 인한 의사표시 일반의 취소 가능성에 관하여 규정하고 있는 민법 제109조 제1항 에서 법률행위의 취소 사유로 들고 있는 것)라고 할 수 없을 뿐만 아니라 당초 매매계약에 건축허가가 나지 않을 경우 취소할 수 있다는 내용의 특약을 별도로 두지 않았고 매매대금을 반환한 사실도 확인되지 아니하므로 청구인이 제시하는 자료만을 근거로 이 건 거래가 취소 또는 해제된 것으로 확정하기는 어렵다 하겠다.

(4) 위 확인사실과 거래관계의 제 정황을 종합하여 판단하면 쟁점토지에 관하여 1997.4.24 토지대금이 청산되었다는데 다툼이 없으며 달리 잔액이 남아 있다고 볼만한 아무런 자료도 나타나 있지 아니하므로 이 건 매매가 완결되지 아니하여 양도소득세를 부과할 수 없다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. < 별 지 > 청구인 명세 성 명 주 소

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○○○ 서울특별시 마포구 ○○○동 ○○○ 〃 〃 〃 〃