실지거래가액이 인정되는지 여부

심판청구번호 국심2000서 0503(2000. 9. 6) 23 서울특별시 용산구 ○○○동 ○○○에 소재하는 건물 547.16㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 취득한 후, 1987.7.8 같은 곳 대지 106.8㎡(이하 "쟁점토지"라 하며, 위 토지와 건물을 "쟁점부동산"이라 한다)를 취득하였다가 1995.7.27 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 양도하고, 실지거래가액(취득가액 170,000,000원, 양도가액 250,000,000원)으로 자산양도차익예정신고 및 자진납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.6.2 청구인에게 1995년 귀속분 양도소득세 75,616,250원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.5 심사청구를 거쳐 2000.2.17 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 신고한 이 건의 경우, 취득가액을 170,000,000원, 양도가액을 265,000,000원으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다. 양도당시 청구인이 임차인에게 지급한 15,000,000원을 양도가액에 포함하여야 하므로 청구인이 신고한 양도가액은 사실과 다르다는 지적에 대하여 당초 신고한 양도가액 250,000,000원은 청구인의 세법지식 결여로 현금과 수표로 직접 수령한 금액만을 계약서에 매매대금으로 기재하고, 매수인 ○○○이 임차인에 대한 권리금조로 직접 임차인에게 지급한 15,000,000원은 착오로 계약서에 누락되었으며, 동 계약서에 의거 자진신고납부시 양도가액을 250,000,000원으로 신고한 것은 착오에 의한 것으로 실지양도가액은 265,000,000원이 맞고 양도가액을 줄여 신고한 것은 아니다. 건물취득시 매매계약서상 부동산소재지가 등기부상 소재지와 다르게 기재된 것은 1985.4.26 건물취득계약서 작성 당시 건물만 취득하였기 때문에 부동산중개인이 건축물대장만 보고 ○○○동 ○○○로 기재한 것이며, 당시 건축물대장에는 ○○○동 ○○○로 기재되어 있었다. 취득계약서의 검인과 관련하여 6-7년이 지난 검인용지를 사용한 것은 당시 부동산중개인들이 계약서철을 미리 관공서에 가지고 가서 관련 직인을 찍어 보관하면서 사용하였기 때문에 6-7년이 지난 계약서를 사용하는 것은 통상 있을 수 있는 일이다. 양도당시 매매계약서 3부를 작성하였으나 법무사 사무실에서 등기신청을 위하여 매매계약서 내용과 동일한 검인계약서를 타자로 작성하여 동 검인계약서만 1부씩 갖고 계약체결시 작성된 매매계약서는 그 내용이 검인계약서와 동일하므로 법무사사무실에서 폐기한 것으로 기억된다. 청구인이 직접 수령한 250,000,000원의 사용처는 ○○○가 ○○○금고 부채 40,000,000원을 계약금(3천만원)으로 갚고 사채 80,000,000원을 중도금(1억원)으로 갚았으며, 나머지 1억4천만원은 ○○○금융주식회사에 예탁하였다. 양도계약서상 임대보증금·근저당설정채무에 대한 이행특약이 없는 점에 대하여 임대용 건물이나 규모가 작아(식당 등 35평) 잔금청산시 건물을 현상태 그대로 넘겨주기 때문에 구두로 약정한 것이며, 또한 양도당시 청구외 ○○○에 대한 근저당설정채무가 있었으나 동 ○○○가 쟁점부동산 양도계약시 직접 중개한 중개업자로서 계약당시 구두로 근저당을 말소하는 조건으로 하였기 때문에 기재되지 아니한 것이다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 취득계약서의 신빙성이 없고, 청구인이 주장하는 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융증빙 등 구채적인 거증자료가 제출되지 못하여 취득 및 양도가액이 불분명한 경우에 해당되므로 기준시가를 적용하여 과세함이 타당하다. 작성일을 1985.4.26로 한 건물취득계약서에는 그 소재지가 용산구 ○○○동 ○○○로 기재되어 있는데 쟁점부동산의 소재지는 서울시 조례에 의해 서울시 용산구 ○○○동에서 서울시 용산구 ○○○동으로 1985.8.8 변경된 것으로 확인되고, 같은 계약서에 ○○○가 동장이 1977.12.9에, 남대문세무서장이 1978.3.10에 검인하고 있는데 6, 7년이 지난 검인용지를 사용하였다는 것은 사회통념상 납득이 가지 아니하며, 토지 및 건물취득계약서에 부동산중개인이 기재되어 있지 아니한 점 등으로 보아 취득당시에 작성된 진정한 계약서라고 인정할 수 없다. 청구인이 신고한 양도대금(250,000,000원)과 청구인이 주장하는 양도금액(265,000,000원)에 차이가 있고, 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융증빙 등 구체적인 거증자료를 제시하지 않고 있으며, 쟁점부동산이 임대용부동산임에도 계약서에 보증금 및 건물의 명도에 대한 이행특약 내용이 없고, 양도당시 채무자를 청구외 ○○○로 하는 근저당설정채무가 있었음에도 근저당설정채무에 대한 이행특약이 없는 점 등에 비추어 청구주장은 신빙성이 결여되어 인정할 수 없다. 따라서 이 건은 실지거래가 취득 및 양도가액이 불분명한 경우로서 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득 및 양도에 대하여 청구인이 주장하는 실지거래가액이 인정되는지 여부
• 나. 관련법령 <소득세법>(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제23조【양도소득】④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 제45조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제23조 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. <소득세법시행령>(1994.12.31 대통령령 제14469호로 개정되기 전의 것) 제170조【양도소득금액의 조사결정】①법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.

② 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우에 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

④ 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

2. 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우

⑨ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재무부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성이 기하게 할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 양도하고, 실지거래가액(취득가액 170,000,000원, 양도가액 250,000,000원)으로 자산양도차익 예정신고하고 양도소득세를 자진납부한데 대하여 처분청은 청구인이 신고한 가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 양도소득세 과세하였는 바, 이 건 쟁점은 청구인이 주장하는 실지거래가액이 확인되는지의 여부가 쟁점이다.

(2) 청구인이 주장하는 취득가액(170,000,000원)에 대하여 본다. 청구인은 쟁점건물 취득에 관한 1985.4.26자 검인계약서〔총매매대금 40,000,000원, 계약금 4,000,000원, 중도금 16,000,000원(지급일 1985.5.10), 잔금 20,000,000원(지급일 1985.5.20)〕와 쟁점토지 취득에 관한 1987.6.5자 비검인계약서〔총매매대금 130,000,000원, 계약금 13,000,000원, 중도금 50,000,000원(지급일 1987.6.22), 잔금 67,000,000원(지급일 1985.5.20)〕를 제시하면서 쟁점부동산의 취득가액이 170,000,000원이라고 주장하고 있으나, 1985.4.26 작성한 건물취득계약서는 6∼7년 전에 행정기관이 검인한 계약서 용지로서 건물취득 당시 쟁점부동산 소재지의 행정구역 명칭이 용산구 ○○○동이었음에도 1985.8.8에 서울시 조례로 변경된 행정구역명칭인 용산구 ○○○동 ○○○로 기재되어 있으며, 토지 및 건물취득계약서에 부동산중개인이 기재되어 있지 아니한 점 등에 비추어 위 취득관련계약서가 진정한 계약서라고 인정할 수 없고, 또한 취득가액의 수수에 관한 객관적인 증빙도 제시되지 않고 있는 바, 청구인이 주장하는 실지취득가액이 확인된다고 보기는 어렵다고 하겠다.

(3) 청구인이 주장하는 양도가액(250,000,000원)에 대하여 본다. 청구인은 쟁점부동산 양도에 관한 1995.5.30자 검인계약서〔총매매대금 250,000,000원, 계약금 30,000,000원, 중도금 100,000,000원(지급일 1995.6.26), 잔금 120,000,000원(지급일 1995.7.24)〕와 거래상대방인 매수인 청구외 ○○○이 위 검인계약서의 내용을 확인하는 사실확인서 그리고 쟁점부동산 매매대금이 250,000,000원이고 매수인이 임차인에게 별도로 지급한 임대보증금이 15,000,000원이라는 내용을 확인하는 부동산 중개인의 사실확인서 등을 제시하고 쟁점부동산의 양도가액이 265,000,000원이라고 주장하면서, 양도대금의 사용처에 대하여는 계약금(30,000,000원) 등으로 1995.6.24 ○○○동 ○○○금고 대출금 40,000,000원을 상환하였고, 중도금(100,000,000원)중 80,000,000원으로 사채를 상환하였으며, 잔금(120,000,000원)은 1995.7.26∼1995.7.27 ○○○금융주식회사에 예탁(적금 140,000,000원 가입)하였다고 주장하고 있고, 또한, 쟁점부동산을 기준시가 이하로 처분한 사유는 경사진 도로변이라는 위치, 도시계획상 건축규제지역이라는 특성, 건물의 노후화 등 열악한 특성이 있었으며, 양도당시 부동산경기 침체와 ○○○금고의 채무변제를 독촉을 받는 처지에 따라 급매로 처분한 것이라고 주장하고 있으나, 양도대금의 일부로 사채를 상환하였다는 주장에 대한 객관적인 증빙이 없고, 청구인이 주장하는 취득가액이 기준시가(164,738,000원)보다 높은 수준임에도 청구인이 주장하는 양도가액은 쟁점부동산의 기준시가(385,170,000원)의 68.8%수준으로 현저히 낮은 수준인 점에 비추어 청구인이 주장하는 위 내용과 그 양도가액에 신빙성이 있다고 보기는 어렵다고 하겠다.

(4) 따라서, 청구인이 주장하는 취득가액과 양도가액이 확인되지 아니하는 이 건의 경우 처분청이 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정하고 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.