기준시가에 의하여 양도소득세를 과세산 처분의 당부

심판청구번호 국심2000서 0408(2000. 9. 6) 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구인은 1988.9.29 취득한 부산광역시 서구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 1,122㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1995.12.5 양도하고 취득가액을 493,680,000원, 양도가액을 618,000,000원으로 하여 양도차익을 계산하여 법정기한내 양도소득세과세표준확정신고를 필하였다. 처분청은 1997.7.10 청구인의 위 신고 거래가액이 증빙서류 등에 의하여 확인되지 아니한다 하여 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하고 이를 토대로 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 228,324,180원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.9.28 심사청구를 거쳐 2000.2.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점토지를 냉장창고 신축부지로 취득하였으나 자금사정으로 냉장창고를 짓지 못하게 되어 부득이 저가로 양도한 후 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였음에도 정당한 사유도 없이 이를 부인한 것은 위법·부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 1988.9.29 청구인에게 소유권 이전된 후 1995.12.5 청구외 ○○○·○○○·○○○에게 소유권이전된 것으로 등기부등본에 의하여 확인되는 쟁점토지를 493,680,000원에 취득하여 618,000,000원에 양도하였으므로 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하면서 그 증빙서류로 양도소득세 과세표준 확정신고 및 자진납부계산서와 부동산매매계약서를 제시하고 있다. 처분청이 청구인과 매수자인 ○○○로부터 징취한 문답서(1999.3.19 및 1999.3.29자 각 작성된 2건) 및 조사종결복명서(1999.3)에 의하면 청구인과 매수자인 ○○○는 특수관계자(장인과 사위) 사이로서 매수자인 ○○○는 매매대금 중 403,920,000원만 지급하였고 나머지는 청구인에게 대여한 채권과 상계하였다고 진술하고 있으나 그 채권금액이 얼마이고 이자가 얼마인지를 확인할 수 있는 증빙서류가 전혀 없고, 1994.5.24 쟁점토지를 담보로 주식회사 ○○○은행(○○○지점)에서 설정한 채권최고액 1,032,000,000원의 근저당권(채무자는 청구인이 대표자로 되어 있는 주식회사 ○○○임)을 1996.11.30 매수자인 ○○○가 계약인수한 것으로 등기부등본에 의하여 확인되나 청구인이 제시한 매매계약서에는 근저당권 설정 채무액을 잔금지급약정일인 1995.11.28 이전에 청구인이 모두 정리하는 것으로 기재되어 있어 서로 다를 뿐만아니라 상기 근저당권 설정 채무액이 양도가액에 포함되었는지 여부가 불분명하다. 또한, 쟁점토지를 1994.5.12 기준으로 평가한 감정가액이 942,480,000원으로 감정평가서(한국감정원, 담보목적 평가)에 의하여 확인되는데도 청구인이 주장하는 양도가액은 감정가액의 65.5%에 불과하고, 취득가액도 당초 소유자인 ○○○에게 대여한 500,000,000원 중 정산 금액과 상계하였다고 주장하나 매매계약서 이외에는 차용증 등의 증빙서류를 제시하지 못하여 대금수수 내역이나 채권채무 금액이 확인되지 않고 있다. 위에서 살펴본 심리내용을 종합하여 판단해 볼 때, 청구인이 제시한 매매계약서나 양도 및 취득가액 모두 신빙성이 없어 이건 신고한 거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다 할 것이므로 실지거래가액의 적용 대상에서 제외하여 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지에 관하여 청구인이 신고한 거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한다 하여 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항 제1호에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 취득가액은 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.

• 가. 토지 또는 건물의 양도의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하면서 제3호에서 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지관할 세무서장에게 신고한 경우』라고 규정하고 있고, 제5항 제2호에서는 『신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 경우와 같이 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 취득 및 양도당시의 실지거래가액으로 주장되는 특정금액이 신고된 경우 함께 제출된 증빙서류 등에 의하여 그 금액들이 실지 거래가액으로 확인된다면 그 확인된 실지거래가액을 토대로 과세하여야 할 것이므로 이 점에 주안하여 검토한다. (가) 취득 당시 실지거래가액이 493,680,000원으로 확인되는지 여부 청구인의 주장에 의하면 쟁점토지의 전 소유자로서 매도인인 청구외 ○○○에게 대여한 5억원 중 정산금액과 상계하였다는 것이나 그에 대한 입증자료도 매매계약서만을 제출하고 있을 뿐 그 밖에 위 주장금액을 취득당시 실지거래가액이라고 볼만한 아무런 자료(실질적으로 대금수수·정산내역 등을 확인하는데 필요한 차용증 및 기타 금융자료 등)도 나타나 있지 아니하다. (나) 양도 당시 실지거래가액이 618,000,000원으로 확인되는지 여부

1. 쟁점토지의 공동 취득(양수)자 청구외 ○○○, ○○○ 및 ○○○는 상호 부자지간이고 이중 청구외 ○○○는 청구인의 사위이어서 쟁점토지의 거래당사자는 서로 특수관계에 있는 사실이 확인되고 이점에 대하여는 다툼이 없다.

2. 청구인의 주장에 의하면 쟁점토지의 매매대금 중 양수인에 대한 기존의 채무금 3억원을 상계하고 3억원만 현금으로 수령하였다는 것이나 이는 처분청의 양수인측(청구외 ○○○)에 대한 조사결과(매매대금 중 실지 지급된 현금금액은 403,920,000원이라는 내용의 것)와 상치될 뿐만아니라 거래당사자간 채권 채무관계의 존재 자체를 인정할 만한 아무런 자료도 나타나 있지 아니하다.

3. 등기부등본 기재에 의하면 쟁점토지 위에 1994.5.24 주식회사 ○○○은행이 주식회사 ○○○(청구인이 대표자로 있던 사업체)을 채무자로 하여 설정한 채권최고금액 1,032백만원(별도 확인된 한국감정원의 1994.5.12 기준 감정가액은 942,480,000원임)의 근저당을 이 건 소유권이전등기일 이후인 1996.11.30 청구외 ○○○가 계약인수한 사실이 확인되고 달리 위 근저당설정 관련 채무금이 이 건 매매대금에 포함되지 않았다고 인정할 만한 증거는 찾아 볼 수 없다.

(2) 위 확인사실과 이 건 거래관계의 제 정황을 종합하여 판단하면 청구인이 신고한 위 거래가액을 실지 거래가액으로 보기는 어렵다 할 것이고 따라서 처분청이 실지거래가액에 의한 과세대상에서 제외하여 기준시가로 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다