실지거래가액의 인정 여부

심판청구번호 국심2000서 0390(2000. 6.16) 청구인은 1979.8.20 청구외 이○○○과 공동으로 취득한 서울특별시 ㅇㅇㅇ구 ○○○동 ○○○(대지 37.38㎡, 건물 112.73㎡)의 부동산(이하 "○○○부동산"이라 하고, ○○○부동산 중 2분의 1지분을 "쟁점부동산"이라 한다)을 1996.11.9 청구외 이○○○에게 양도하고, 쟁점부동산의 실지거래가액(취득가액 10,000원, 양도가액 38,250,000원, 청구인은 ○○○부동산을 153백만원에 양도하였다고 주장하고 있어 쟁점부동산의 양도가액은 76,500,000원이어야 하나 착오로 38,250,000원으로 신고함, 이하에서는 청구주장 양도가액을 76,500,000원으로 보고 심리함)에 의하여 양도차익을 산정하고 1997.5.31 자산양도차익확정신고를 하고 1996년도 귀속 양도소득세 7,283,400원을 자진납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.4.10 청구인에게1996년 귀속 양도소득세 37,397,610원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.7.5 심사청구를 거쳐 2000.2.7 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점부동산을 청구외 정○○○의 채무담보로 청구외 최○○○에게 근저당권을 설정하여 주었는 바, 청구외 정○○○이 운영하던 ○○○주식회사가 1996.10.28 폐업하게 되자 근저당권자인 청구외 최○○○이 쟁점부동산에 대하여 강제집행하겠다고 하여 부득이하게 청구외 이○○○(쟁점부동산의 임차인인 청구외 설○○○의 며느리)에게 급히 저가로 양도할 수밖에 없었던 것으로, 실지거래가액을 입증할 매매계약서와 거래당사자의 사실확인서등을 제출하였음에도 불구하고 청구인이 신고한 실지거래가액이 기준시가 비하여 낮은 가액이라는 이유만으로 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구외 진○○○이 쟁점부동산을 1985.1.1부터 임차하여 '○○○'이라는 상호로 중국음식점업으로 영위하고 있음에도 쟁점부동산의 양도 당시 매매계약서에는 임대보증금에 대한 언급이 없고, 양도대금의 수수에 대한 증빙서류를 제시하지 못하고 있으며, 또한 쟁점부동산의 계약체결일이 1996.11.9임에도 동매매계약서의 하단에 1997.3.1 개업한 주식회사 ○○○익스프레스의 로고가 새겨져 있어 이를 진실한 매매계약서로 보기 어려우므로, 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하고, 제1호에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있다. 소득세법 제97조 제1항 에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다"고 규정하고, 제1호 취득가액 가목에서 "제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있다. 소득세법 제100조 제1항 에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다"고 규정하고 있다. 소득세법시행령 제166조 제1항 에서 『법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다』고 규정하고, 같은조 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』고 규정하고 있으며, 제3호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 (가) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 10,000원으로, 양도가액을 76,500,000원으로 하여 자산양도차익확정신고를 한 사실이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 1995.3.24 쟁점부동산에 대하여 청구외 최○○○을 근저당권자(채무자: 이○○○)로 하고 채권최고액을 250백만원으로 하여 근저당권을 설정하여 준 사실이 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인된다. 청구인은 청구인과 친분관계가 있는 청구외 이○○○의 지인인 청구외 정○○○을 위하여 쟁점부동산에 근저당권을 설정하여 주었는데 정○○○의 사업부진 및 법정구속으로 근저당권자인 청구외 최○○○이 쟁점부동산에 대하여 강제집행하려 하여 급히 저가로 매각하게 되었다고 주장하면서, 청구외 정○○○이 1996.10.2 관세법위반으로 구속되어 1998.10.2 형기종료로 출소한 사실을 확인하는 ○○○구치소장의 확인서와 ○○○ 주식회사가 1996.10.28 폐업한 사실을 확인하는 폐업사실확인원을 제시하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 먼저, 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 본다.

(1) 처분청이 쟁점부동산에 대한 실지거래가액을 조사하면서 근저당권자인 청구외 최○○○에게 근저당권 설정경위와 근저당채권액으로 얼마의 금액을 상환받았는지에 대하여 공문(문서번호 직세46330-92, 1999.2.6)으로 조회한 바, 최○○○은 청구인이 청구외 정○○○의 사업자금 조달상의 편의를 위하여 자신으로부터 금전을 차입하고 이를 담보하기 위하여 근저당권을 설정하여 주었고, 쟁점부동산의 매매대금 중 자신이 근저당채권으로 회수한 금액은 250백만원이라고 회신하고 있는 점을 감안할 때 청구인이 쟁점부동산을 급히 처분할 이유는 있었던 것으로 인정된다.

(2) 청구인은 ○○○부동산의 양도가액이 153백만원(쟁점부동산의 양도가액으로 환산한 가액은 76,500,000원임)인 사실을 확인하는 매수자 청구외 이○○○의 인감증명서를 첨부한 사실확인서와 ○○○감정평가법인에서 ○○○부동산에 대하여 가격시점과 작성시점을 각각 1996.12.31과 1999.3.11로 하고 감정가액을 185,000,000원(쟁점부동산에 대한 평가액은 92,500,000원임)으로 평가한 소급감정서를 제시하고 있다.

(3) 그러나, 국세청장의 의견에서 보는 바와 같이 쟁점부동산 양도시 매매계약서의 하단에 주식회사 ○○○익스프레스의 로고가 새겨져 있는 바, 주식회사 ○○○익스프레스의 개업일은 1997.3.1임에도 동매매계약서의 작성일은 그 이전인 1996.11.9로 되어 있어 동매매계약서가 진실된 것으로 인정하기는 어렵다고 판단된다. 소득세법 제100조 제1항 에 의하면, 부동산을 양도하고 그 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하는 것으로 규정하고 있는 바, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액은 위에서 본 바와 같이 이를 진실한 가액으로 인정하기 어려워 보이고, 취득가액 또한 취득계약서 이외에는 달리 이를 입증할 수 있는 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청에서 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.