실지거래가액을 배제하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000서 0349(2000. 6.15) 주 문 심판청구를 기각합니다.

청구인은 경기도 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○ 대지 415㎡, 동소 ○○○ 도로 195㎡중 230분지20, 위지상 주택 42.64㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1981.5.21 취득하여 1997.1.29 양도하고 취득가액은 67,483,516원, 양도가액은 195,000,000원으로 하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하고 양도소득세 39,002,690원을 납부하였으나, 처분청은 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시 제출한 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우에 해당한다고 보아 기준시가에 의하여 1999.8.3 청구인에게 1997년도분 양도소득세 32,524,940원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.30 심사청구를 거쳐, 2000.2.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 관련법령의 규정에 의거 양도시 매매계약서사본, 취득시 매매계약서사본, 거래상대방이 확인한 거래사실확인서, 소개인이 확인한 거래사실확인서등 실지거래사실을 확인할 수 있는 증빙서류들을 충분히 갖추어 법정신고기한내 처분청에 제출한 바 있는데도 처분청이 국세청 기준시가에 의거 양도차익을 계산하여 부과한 처분은 관련법령을 위반하여 부당하다.

(2) 처분청에서 실지거래가액이 확인되지 않는 사유로 제시한 사안에 대하여 보면, (가) 청구인이 제출한 취득시의 부동산매매계약서상에 중개인 ○○○의 주소가 주민등록등본상 주소인 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○로 기재되어 있지 않고, 동 ○○○동 ○○○로 오기되어 있음을 지적하고 있으나, 이는 매도인·매수인·소개인의 주소가 공교롭게 각각 ㅇㅇ구 ○○○동·ㅇㅇ구 ○○○동·ㅇㅇ구 ○○○동으로 소개인 ○○○가 그 기재과정에서 별첨 동인의 확인서와 같이 순간 무의식적인 혼동을 일으켜 착오기재하였음이 확인되고 있고, (나) 양도시 부동산매매계약서상에 쟁점부동산중 ○○○동 ○○○ 토지면적은 16.96㎡인데 195㎡로 다르게 기재되어 있다고 지적하고 있으나, 동토지는 토지대장등본 및 등기부등본과 같이 16.96㎡가 아니고 195㎡중 청구인지분 230분지 20이었던 것이 공유물분할과정에서 18㎡로 확정되었으며 지목이 도로로서 ㅇㅇ시에 두번에 걸쳐 분할 수용된 상태였고, 매수인 ○○○이 쟁점부동산과 연접한 ㅇㅇ시 ○○○동 ○○○에 거주하면서 옆 필지를 매수하기 위하여 수년간에 걸쳐 청구인을 접견하여 청구인과 매수인은 서로 신분을 잘 알고 있는 처지였으며, 쟁점부동산에 대하여는 쌍방 공히 목측으로 수용내용등을 세세히 잘 알고 있어 매매계약서 작성시 도로면적 표시가 그리 중요한 사항이 아니어서 소개인 없이 직접 계약서를 작성하게 되었으며 부동산 전문가가 아닌 청구인과 매수인이 여러사람 공유지분으로 되어 있고 몇차례에 걸쳐 분할수용된 관계로 복잡하게 기록되어 있는 부동산등기부상에서 정확한 공유지분를 가려내어 부동산매매계약서상 도로면적공유지분란에 기재하기가 어려워 서로의 양해아래 도로면적 195㎡만 기재하고 공유지분 표시는 소유권이전등기시에 법무사 사무실에서 기재하기로 하고 공란으로 비워 두었던 것이며, 그후 등기시 부동산매매계약서와 같이 법무사가 그 소유지분을 230분지 20으로 정확히 가려내어 남겨두었던 공란에 추기하게 된 것인바 처분청이 면적차이를 이유로 실지거래가액이 확인되지 않는다고 본 것은 부당하고, (다) 처분청은 쟁점부동산을 ㅇㅇ시가 1991.9.19 및 1991.11.28 압류한 상태에서 양도하면서 이에 대한 아무런 특약사항이 계약서에 기재되어 있지 아니하다고 지적하고 있으나, 이는 이미 매매계약 2년전인 1995.8.11 및 1995.8.12에 등기접수번호 제7517호 및 제7537호로 등기부등본과 같이 압류말소등기가 된 사항인데 처분청이 존재하지도 않는 사실을 존재하는 것으로 중과실을 범하면서까지 실지거래가액이 확인되지 않는다고 본 것은 부당하다.

(3) 처분청은 청구인이 제출한 매매계약서상의 매도인과 매수인을 상대로 실지거래가액을 조사확인할 작위의무가 있음에도 이러한 중요한 작위의무는 이행하지 않고 매매계약효력에 영향을 미치지도 않는 사소한 계약서상의 착오기재사항 내지 존재하지도 않는 사항(ㅇㅇ시 압류)을 이유로 실지거래가액이 확인되지 않는다고 본 것은 심히 부당하다.

• 나. 국세청장 의견 청구인이 취득가액에 대한 증빙서류로 제출한 부동산매매계약서와 동 부동산매매계약서상 중개인인 청구의 ○○○의 거래사실확인서를 살펴보면, 중개인 ○○○의 주민등록등본상 주소가 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○이나 부동산매매계약서상에는 ○○○동이 ○○○동으로 오기되어 있는 바, 이는 부동산 거래시 통상적으로 중개인이 매매계약서를 작성하는 점으로 볼 때 중개인의 주소가 오기된 이건 취득시 부동산매매계약서는 신빙성이 없다고 판단되고 양도시 부동산매매계약서를 살펴보면, 중개인이 기재되어 있지 않은 검인계약서로서 쟁점부동산 중 ○○○동 ○○○ 토지면적은 16.96㎡나 195㎡로 실지 양도한 면적과 상이하게 표시되어 있으며, 압류등 부동산의 권리가 제한된 부동산의 거래시에는 제한된 권리에 대한 특약사항을 약정하는 것이 부동산거래의 일반적인 관행이라 할 것인 바, 쟁점부동산은 l991.9.l9 및 1991.11.28 ㅇㅇ시에서 압류한 상태에서 양도되었는데도 이에 대한 아무런 특약사항이 기재되어 있지 않아 실지거래사실에 입각하여 작성된 계약서로 인정하기는 어렵다고 할 것이므로 제출한 증빙서류만으로 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이건의 경우 소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호 의 규정에 의하여 실지거래가액 적용대상에서 제외하여 기준시가로 쟁점부동산의 양도차익과 세액을 결정고지한 당초처분은 적법하고 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 신고한 실지거래가액을 배제하고 기준시가로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만. 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비】제1항에 "거주자의 양도차액계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 규정에 의한다. 1.취득가액

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만. 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고, 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)"고 규정하고 있으며 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에 " 법 제96조 제1호 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 중빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 열거하고 있으며," 제5항에 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우" 제6항에 "국세청장은 주소지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다."고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액(취득가액: 67,483,516원, 양도가액은 195,000,000원)을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 과세처분을 한데 대하여, 청구인은 위 신고한 실지거래가액에 의거 과세되어야 한다고 주장하며 이에 대한 증빙자료로 취득시 부동산매매계약서, 부동산거래사실확인서 및 양도시 부동산매매(검인)계약서, 부동산거래사실확인서등을 제시하고 있다. 청구인은 쟁점부동산의 취득 및 양도에 관련된 매매계약서 및 거래사실확인서등을 제시하고 있으나 양도시의 부동산매매계약서가 중개인표시가 없는 검인계약서로 신빙성이 없고, 매매대금의 수수사실을 입증할 수 있는 객관적인 금융자료등을 제시하지 아니하고 있으며, 쟁점부동산의 취득가액이 기준시가(12,776천원)의 528%, 양도가액이 기준시가(239,069천원)의 81.5%로 크게 차이가 나는 점, 달리 이 건 거래가액을 입증할 수 있는 보다 객관적인 증빙제시가 없는점 등으로 보아 청구인이 신고한 실지거래가액은 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 위의 사실관계등을 종합해 보면, 청구인이 신고한 실지거래가액은 받아들이기 어려우므로 처분청이 관계법령에 의하여 공정과세위원회의 심의를 거쳐 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다 하겠다.
• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.