부동산 평가방법의 적정성 여부

심판청구번호 국심2000서 0341(2000. 4.14) 970원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1997.10.15 부(父)로부터 증여받은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대지 41.5㎡, 상가건물 177.097㎡(청구인지분 5/100:이하 "쟁점부동산"이라 한다)에 대하여 기준시가에 의해 평가한 금액(92,619,158원)으로 1998.1.6 증여세를 신고·납부하였다. 처분청은 임대용건물인 쟁점부동산을 구 상속세 및 증여세법 제66조 의 규정에 의한 임대보증금 등으로 환산한 가액(128,926,666원)으로평가하여 1999.8.2 청구인에게 1997년도분 증여세 4,719,970원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.10.25 심사청구를 거쳐 2000.1.31 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 증여당시 시행된 구 상속세법 및 증여세법 제66조 의 규정에 의하면 임대보증금 등으로 평가한다는 재산평가특례의 적용대상을 "상속재산"으로 한정하였고, 1998.12.28 세법개정에 의하여 비로소 "다음 각호의 1에 해당하는 재산"으로 개정함으로써 개정전 규정은 "상속재산"만이 특례적용대상임을 명백히 하였음에도 불구하고 증여재산인 쟁점부동산에 대하여 상속재산에 대한 평가규정을 준용하여 평가한 것은 조세법률주의에 어긋나는 부당한 처분이다.
• 나. 국세청장 의견 재산평가의 일반원칙을 명시하고 있는 상속세 및 증여세법 제60조 에서는 증여재산도 상속재산과 같은 방법으로 평가하도록 규정하고 있어 비록 재산평가의 특례규정인 동법 제66조에서 증여재산에 대한 언급이 없다 하더라도 동법 제66조에서 규정하고 있는 상속재산에는 증여재산도 포함된 것으로 해석하는 것이 입법취지에 부합되는 것으로 판단되므로 이를 다투는 청구주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 증여재산인 쟁점부동산을 임대보증금 등으로 환산한 가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부에 있다.
• 나. 관련법령 상속세 및 증여세법(1996.12.30 법률 제5193호로 전면 개정된 것) 제60조【평가의 원칙】제1항은 "이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 '평가기준일'이라 한다) 현재의 시가에 의한다(이하 생략)"고 규정하고 있고, 제3항에서는 "제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다"고 규정하고 있으며, 같은법 제61조【부동산 등의 평가】제1항은 "부동산 및 부동산에 관한 권리에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다"고 규정하고, 제1호 "토지"는 "지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다)", 제2호 "건물"은 "대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액"이라고 규정하고 있다. 한편, 같은법 제66조【근저당권등이 설정된 재산의 평가의 특례】에서는 "다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다"고 규정하고 있고, 제4호에서 "사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산"을 들고 있다. 또한, 같은법시행령 제50조 【부동산의 평가】 제3항에서는 "법 제61조 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 시가표준액에 의한 가액"이라 함은 지방세법시행령 제80조제1항 의 규정에 의한 시가표준액에 의한 가액을 말한다"고 규정하고 있고, 제63조【저당권등이 설정된 재산의 평가】에서는 "법 제66조에서 '대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액'이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다"고 규정하고 있으며 제6호에서 "사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 총리령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액"이라고 규정하고 있다.
• 다. 판단 (가) 쟁점부동산은 임대용상가로서 1998.1.6 청구인은 쟁점부동산을 개별공시지가로 평가한 금액(92,619,158원)으로 증여세를 신고·납부하였으나, 처분청은 쟁점부동산을 구 상속세 및 증여세법 제66조 제4호 의 규정에 의하여 임대보증금 등으로 환산한 평가액(128,926,666원)으로 하여 이 건 증여세를 결정고지하였음이 경정결의서 등에 의하여 확인된다. (나) 구 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서는 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하도록 하고 제3항에서는 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적평가방법으로 당해재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 같은법 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의하도록 하고 있으며, 같은법 제61조에서는 토지는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가로, 건물은 대통령령이 정하는 과세시가 표준액에 의한 가액으로 평가하도록 하고 있다. 또한, 같은법 제66조에서는 "다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다"고 하고, 제6호에서 "사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 총리령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액"을 들고 있어, 임대부동산에 대한 재산의 평가에 있어서는 예외적으로 임대보증금 등으로 환산하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하는 경우를 "상속재산"으로 한정하고 있다. (다) 사실상 임대차계약이 체결된 증여재산의 평가의 경우 구 상속세법(1996.12.30 법률 제5193호로 개정되기 전의 것)에서는 준용규정(제34조의 7)에 의하여 상속재산의 가액 평가규정(제9조)이 증여재산의 경우에도 동일하게 적용되었으나, 1997년도분 증여재산에 대하여는 위 관련법령과 같이 법 개정시 위 준용규정이 삭제되고 상속재산의 경우에 한정하고 있어 증여재산의 경우에는 이를 적용할 수 없다고 보아야 할 것이다. 세법의 해석은 문리대로 엄격히 해석하여야 하고 유추·확대해석함으로써 법적안정성과 예측가능성을 침해하여서는 아니된다 할 것인 바, 증여재산인 쟁점부동산의 경우, 위 관련법 규정에 의해 토지는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가로, 건물은 지방세법시행령 제80조제1항 의 규정에 의한 시가표준액으로 하여 평가함이 타당함에도 불구하고 처분청이 구 상속세 및 증여세법 제66조 제4호 의 규정에 의하여 임대보증금 등으로 환산한 가액을 쟁점부동산의 평가액으로 하여 이 건 증여세를 부과한 처분은 부당하다고 판단된다.(같은뜻: 99서1651, 2000.1.19) (라) 따라서, 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 같은법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.