실지취득가액이 얼마인지 여부

심판청구번호 국심2000서 0332(2000.11.20) 83.2.24 청구외 ○○○(청구인은 청구외 ○○○는 등기부상 소유권자일 뿐 실지로는 청구외 ○○○가 정당한 소유권자라고 주장하고 있음)로부터 취득한 ○○도 ○○시 ○○○동 ○○○ 전(田)1,541㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)가 ○○○공사의 ○○○지구 택지개발사업지구에 편입되어 1997.11.27 개별공시지가 368,299,000원보다 적은 279,473,600원에 수용된 후 쟁점토지의 취득가액 203,000,000원, 양도가액 279,473,600원을 실지거래가액으로 하여 1998.5.30 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도가액은 ○○공사에 수용된 가격이므로 실지거래가액으로 인정하였으나 청구인이 신고한 취득가액은 전혀 현실성이 없고 정확한 취득가액이 확인되지 않는다며 의제취득일(1985.1.1)이전에 취득한 부동산으로서 1985.1.1.의 쟁점토지에 대한 기준시가를 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하여 2000.1.14 청구인에게 1997년도귀속 양도소득세 24,139,340원, 농어촌특별세 7,166,980원 합계 31,306,320원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.2.7 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인의 모친인 청구외 ○○○은 불사관계로 알게 된 청구외 ○○○에게 1980.12월경 10,000,000원, 그후 한달이 지나서 10,000,000원을 다시 빌려주었으나 청구외 ○○○가 이를 갚지 아니하여 납부를 독촉하던 중 청구외 ○○○가 1982.12월경 청구외 ○○○로부터 쟁점토지를 153,780,000원에 매입하였으나 소유권을 이전하지 않고 ○○○명의로 계속 보유하고 있는 사실을 알고 서울특별시 중랑구 ○○○동에 있는 ○○○의 청구외 ○○○스님의 중재로 쟁점토지를 청구외 ○○○가 청구외 ○○○로부터 산 가격인 153,780,000원에 사기로 하고 청구외 ○○○가 변제하지 아니한 20,000,000원과 이자상당액 2,000,000원을 차감한 131,780,000원을 지불하기로 계약을 하고 청구외 ○○○스님의 입회하에 계약서를 작성하였는 바, 쟁점토지의 취득가액은 153,780,000원이다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 취득당시 실질소유자는 청구외 ○○○라고 주장하나 1998.5.30 양도소득세 신고시 제출한 계약서는 청구외 ○○○ 명의로 되어 있어 이는 양도소득세 신고시 제출한 계약서가 허위임이 입증되고, 청구인은 청구외 ○○○에 대한 채권채무에 대한 내용을 양도소득세신고부터 조사일(1999.12)까지 전혀 제시하지 않았으며, 채권·채무에 대한 계약서 및 쟁점토지의 실지소유자를 입증하는 서류등을 제시하지 아니하여 그 사실여부를 확인할 수 없으므로 쟁점토지의 취득당시의 가액을 의제취득일 현재의 기준시가에 의하여 결정한 것은 타당하다.

• 가. 쟁점 이 건 심판청구는 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 실지거래가액이 153,780,000원인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】제1항은 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.』고 규정하고 있고, 같은법 부칙 (1994. 12. 22 법률 제4803호 전면개정) 제8조 【양도자산의 취득시기에 관한 의제】는 『제94조 제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 동조 제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 본다.』고 규정하고 있으며, 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제1항은 『법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.』고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 『법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

1. 제3항 각호 또는 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도한 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액

• 가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액 × --------------------- 양도당시의 기준시가
• 나. 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액 양도당시의 기준시가 취득당시의 실지거래가액 × --------------------- 취득당시의 기준시가 2.·3. (생략)』고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제167조 【양도차익산정의 특례】 제1항은 『법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 의제취득일 현재의 기준시가)

2. 취득당시 실지거래가액이 확인되는 경우로서 당해 자산의 실지거래된 취득가액에 그 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간에 의한 생산자 물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액』이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점토지의 양도가액에 대하여는 쟁점토지가 ○○공사의 ○○○지구 택지개발사업지구에 편입되어 1997.11.27 279,473,600원에 수용되었음이 확인되므로 이를 실지거래가액으로 인정하였고, 이에 대하여는 당사자간에 다툼이 없다.

(2) 처분청은 쟁점토지가 ○○○제방과 접하여 토지효용가치가 별로 없는 위치이고, 인근부동산중개인등에게 탐문한 바 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시에는 평당 약 3∼4만원수준이며, 쟁점토지의 취득당시 ○○시 요지의 대지 평당가액이 300,000원 안팎으로 청구인이 신고한 쟁점토지의 평당가액 약400,000원은 쟁점토지가 변두리 제방밑에 소재하는 전(田)이므로 전혀 현실성이 없다며 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 쟁점토지의 의제취득일인 1985.1.1현재의 시가를 불분명한 것으로 보고 기준시가를 취득가액으로 보았음이 이 건 관련 과세기록에 의하여 확인된다.

(3) 청구인이 쟁점토지를 매입할 당시 쟁점토지의 등기부상 소유권자는 청구외 ○○○인데 청구외 ○○○가 청구외 ○○○로부터 1982.12월경 쟁점토지를 153,780,000원에 매입하였으나 소유권이전을 하지 아니한 상태였고, 청구인은 청구외 ○○○가 청구인의 모친인 청구외 ○○○에게 갚아야 할 22,000,000원을 갚지 아니하자 22,000,000원을 변제받기 위한 방편으로 청구외 ○○○스님의 중재로 쟁점토지를 청구외 ○○○가 청구외 ○○○로부터 매입한 가격인 153,780,000원에 매입하게 되었다고 청구인은 주장하고 있다

(4) 또한, 청구인은 당초 심판청구이유에서 쟁점토지의 취득경위에 대하여 청구인의 모친인 ○○○이 청구외 ○○○에게 150,000,000원을 빌려 주었으나 채무불이행에 따라 이자를 포함하여 쟁점토지를 203,000,000원으로 평가하여 인수받았다고 주장하였으나 이를 다시 ○○○의 ○○○전 신축과 ○○도 ○○군소재 ○○○의 ○○당신축문제로 청구외 ○○○가 헌금문제등으로 1980.12월 및 그후 한달후 2번에 걸쳐 빌려 간 20,000,000원 및 그 지급이자 2,000,000원을 변제받기 위하여 쟁점토지를 취득하게 되었다고 번복하는 등 청구주장에 일관성이 없고, 청구인의 이러한 주장을 입증할 수 있는 구체적인 증빙자료를 전혀 제출하지 못하고 있다.

(5) 쟁점토지의 취득가액이 153,780,000원이라며 청구인은 부동산매매계약서를 그 증거로 제출하였으나 기재내용을 보더라도 청구인이 주장한 청구외 ○○○와의 채권채무상계내용이 전혀 없고, 계약금 및 중도금지급액도 청구인의 주장과 상이하며, 매도인 및 매수인의 주민등록번호도 기재되지 않았을 뿐만 아니라 서식도 검인부분이 있는 점등으로 보아 사후에 작성된 것으로 보인다.

(6) 따라서 위의 사실관계등을 종합하여 볼 때 쟁점토지의 취득가액이 153,780,000원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없으며 의제취득일(1985.1.1) 현재의 쟁점토지의 시가가 불분명하므로 처분청이 쟁점토지에 대하여 의제취득일 현재의 기준시가를 적용하여 취득가액을 58,449,442원으로 계산하여 이 건 양도소득세 및 농어촌특별세를 부과한 것은 달리 잘못이 없다고 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.