실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심2000서 0302(2000. 7. 4) 청구인은 1988.12.22 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○, 같은 동 ○○○, 같은 동 ○○○, 같은 동 ○○○등 대지 4필지 40.86㎡, 건물 92.86㎡(이하 "쟁점부동산" 이라 한다)을 취득하여 1997.10.28(등기접수일) 양도하고 취득가액과 양도가액을 각각 58,800,000원과 89,600,000원으로 하여 1997.10.27 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 취득가액을 88,207,643원 양도가액을 217,257,920원으로 하여 양도차익을 산정하고 1997년도 양도소득세 44,028,980원을 1999.7.15 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.11 이의신청 및 1999.9.9 심사청구를 거쳐 2000.1.26 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산 처분당시 청구인의 남편 청구외 김○○○이 쟁점부동산을 담보로 대출받은 1억원중 잔금8천백만원 및 연체이자를 갚지 못하고 있었던 바, 금융기관으로부터 상환압력과 경매처분을 하겠다는 통보를 받은 급한 상황에서 쟁점부동산을 임차하여 사용하던 청구외 황○○○에게 쟁점부동산을 양도하였는데 매수인과는 절친한 사이였기에 매매계약서상 근저당권 등에 대한 내용을 언급하지 않았으며 남편 김○○○이 부동산 중개업을 영위한 경험이 있었기에 중개인을 입회시킬 필요가 없어서 쌍방합의하에 계약서를 작성하였던 것으로서, 취득 및 양도가액이 모두 실지거래가액이므로 처분청이 기준시가로 과세한 처분은 부당하다. 나.국세청장 의견 청구인이 실제 양도가액이라고 주장하는 89,600,000원은 기준시가 217,257,920원 대비 41.2%에 불과하고 쟁점부동산에 1993.5.21 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 설정되어 양도당시까지 말소되지 않았음에도 매매계약서에는 이에 대한 내용이 없으며, 청구인은 매수인과 청구인이 절친한 사이였기에 매매계약서상 동 내용을 언급하지 않았다고 주장하나 청구외 황○○○에게 전화로 확인한바 청구인의 아들이 쟁점부동산에서 매수인이 운영하고 있는 속셈학원의 학원생이었을 뿐이라고 진술한 점으로 보아 양도시 매매계약서는 신빙성이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 (양도가액)에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”고 규정하고 있고, 같은법 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에서 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있다. 같은법 시행령 제166조(양도차익의 산정) 제5항에서 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분이 옳은지 여부를 본다. 청구인은 쟁점부동산을 1988.12.3 청구외 윤○○○으로부터 58,800,000원에 취득을 하였고, 청구인의 남편 청구외 김○○○이 쟁점부동산을 담보로 대출받은 100,000,000원 중 잔금 81,000,000원 및 연체이자를 갚지 못하여 금융기관으로부터 상환압력과 경매처분을 하겠다는 통보를 받은 급한 상황에서 쟁점부동산을 임차하여 사용하던 청구외 황○○○에게 89,600,000원에 양도하였으며, 매수인과는 절친한 사이였기에 매매계약서상 근저당권 등에 대한 내용을 언급하지 않았을 뿐 취득 및 양도가액이 모두 실지거래가액이므로 처분청이 기준시가로 과세한 처분은 부당하다는 주장에 대하여 살펴본다. 청구인은 청구인의 남편인 청구외 김○○○이 부동산중개업을 영위하고 있어서 굳이 중개인을 입회시킬 필요가 없어서 쌍방합의하에 계약서를 작성하였다고 하나 청구외 김○○○은 1988.2.20 중개업을 개시하여 1992.1.1 폐업하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인되고 있으며, 쟁점부동산에 1993.5.21 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 설정되어 양도당시까지 말소되지 않았음에도 매매계약서는 이에 대한 언급이 없을 뿐 아니라, 청구인이 ○○○은행에 설정한 최권최고액 130,000,000원에 대한 근저당권이 쟁점부동산의 양도일(1997.10.28, 등기접수일)후인 1997.11.3 해지되었고, 쟁점부동산을 취득한 청구외 황○○○은 1997.11.3 최권최고액을 130,000,000원하여 근저당을 설정하고 1997.11.4 100,000,000 원을 주식회사 ○○○은행으로부터 대출 받은 사실이 등기부등본 및 담보물건사정표 등에 의하여 확인이 된다. 또한, 청구인이 주장하는 양도가액 89,600,000원은 처분청에서 쟁점토지의 인근복덕방에 탐문조사한 당시 시세 224,000,000원에 비하여 너무 낮은 금액이라 판단된다. 상기내용을 모두어 보면 쟁점부동산을 89,600,000원에 양도하였다고 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.