감정평가액을 시가로 인정 여부

심판청구번호 국심2000서 0286(2000. 5.10) 청구인인 문○○○, 문○○○, 문○○○(이하 "청구인들"이라 한다)은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 311.4㎡, 같은 동 ○○○ 대지 285.8㎡ 및 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 163.3㎡(이상 3필지를 이하 "쟁점토지"라 한다)를 1995.10.4 청구외 문○○○(이하 "피상속인"이라 한다)가 사망으로 상속이 개시됨에 따라 1996.4.2 상속세를 신고하였다. 처분청은 쟁점토지에 대하여 청구외 ○○○감정평가법인이 상속개시일 이후에 감정평가한 가액은 시가로 인정할 수 없다 하여 개별공시지가로 평가하고, 쟁점토지중 청구인들이 신고한 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 건물의 지하 60평에 대한 임대보증금 60,000,000원(이하 "쟁점임대보증금"이라 한다)을 채무공제 부인하여 1999.7.2 청구인들에게 1995년도분 상속세 300,495,900원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.8.12 심사청구를 거쳐 2000.1.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지에 대하여 상속개시일로부터 6개월이내인 1996.1.30 ○○○감정평가법인이 감정평가한 가액이 감정평가서에 의하여 확인됨에도 처분청이 이를 시가로 인정하지 아니하고 개별공시지가에 의하여 평가한 처분은 부당하고,

(2) 쟁점토지중 ○○○동 ○○○ 건물지하는 피상속인이 ○○○일보보급소를 운영한 청구외 김○○○에게 실제 임대하였으므로 이에 대한 쟁점임대보증금을 채무로 공제하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 지가고시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제9조에는 감정평가사가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다고 규정한 취지는 당초 공시지가를 시가에 근접한 수준으로 고시·운영할 것을 전제로 한 것이나 현실적으로 개별공시지가는 시가에 비하여 현저히 낮게 고시되는 실정이고 이 건 감정평가서와 같이 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 토지를 감정평가하는 것은 시가를 감정한다기보다는 개별공시지가 수준을 비교평가하는 것에 불과하다 할 것이어서 표준지의 공시지가에 직접 가감산율을 적용하여 계산한 위 감정평가액은 합리적인 방법으로 쟁점토지의 시가를 평가하였다고 보기 어려울 뿐만 아니라 상속개시당시의 시가를 적절히 반영한 것이라고 인정하기 어려우므로 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 평가한 당초 처분은 잘못이 없고,

(2) 쟁점토지중 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○에는 임차인인 청구외 김○○○이 사업자등록을 한 사실이 없을 뿐만 아니라 ○○○일보로부터 지급받은 소득이 없는 것으로 확인되고, 현재 동 소재지는 공가인 상태로서 임대사실이 확인되지 아니하며, 피상속인이 부가가치세 신고시 임대공급가액명세서를 작성·제출치 아니하여 상속개시당시 존재하는 피상속인의 채무인지 불분명하며, 상속인이 임차인에게 임대보증금을 실제 반환한 사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙의 제시도 없어 쟁점임대보증금을 채무로 공제하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점

① 쟁점토지에 대한 감정평가액을 시가로 보아 양도가액으로 인정할 수 있는지의 여부와

② 쟁점임대보증금을 공제대상인 채무로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령 구 상속세법(1996.12.30 법률 제5193호로 개정되기 이전의 것) 제1조에는 "상속이 개시하였을 경우에 피상속인이 국내에 주소를 두거나 또는 국내에 상속재산이 있을 때에는 이 법에 의하여 상속세를 부과한다.(단서생략)"고 규정하고 있고, 같은 법 제2조 제1항과 제2항에는 "피상속인이 국내에 주소를 둔 때에는 상속재산(피상속인이 유증한 재산 및 피상속인의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여재산을 포함한다)의 전부에 대하여 상속세를 부과하고, 피상속인이 국내에 주소를 두지 아니한 때에는 국내에 있는 상속재산에 대하여서만 상속세를 부과한다."고 규정하고 있다. 같은 법 제9조 제1항에는 "상속재산의 가액 및 상속재산의 가액 중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다.(단서 생략)"고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에는 "제1항의 규정에 의한 상속개시 당시의 시가를 산정하기 어려울 때에는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다."고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제5조 제1항에는 "법 제9조 제2항에서 '대통령령이 정하는 방법'이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다."고 규정하고 있다. 같은 조 제2항에는 "유형재산의 평가는 다음 각호에 의한다.

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 지가등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 '개별공시지가'라 한다)에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 총리령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의한다."고 규정하고 있고, 같은 법 제4조 제1항에는 "제2조 제1항의 규정에 해당하는 경우에는 상속세를 부과할 상속재산가액에 상속개시전 5년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산의 가액과 상속개시전 3년 이내에 피상속인이 상속인 이외의 자에게 증여한 재산의 가액을 가산한 금액에서 다음 각호의 금액을 공제한 금액을 상속세과세가액으로 한다.

2. 장례비용(장례비용이 500만원 미만인 경우에는 500만원으로 한다)

3. 채무(상속개시전 5년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시전 3년 이내에 피상속인이 상속인이외의 자에게 진 증여채무를 제외한다)"라고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에는 "제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산가액에서 공제할 채무금액은 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것이어야 한다."고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제2조에는 "제4조 제3항에서 '대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것'이라 함은 상속개시당시 현존하는 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1의 방법에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가·지방자치단체·제3조 제3항에 규정된 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무의 존재를 확인할 수 있는 서류를 제출하는 방법

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 상속인이 실제로 부담하는 사실을 확인하는 방법"이라고 규정하고 있다. 또한, 지가고시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제9조에는 "감정평가사가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다."고 규정하고 있다.

• 다. 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. 처분청이 쟁점토지를 기준시가로 과세한 데 대하여, 청구인들은 감정평가액을 시가로 인정하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지에 대하여 청구외 ○○○감정평가법인이 1996.1.30 평가(아감 9641-1701)한 내용을 보면 평가목적을 상속세신고를 위한 세무서제출용으로 하여 감정가액을 1,488,417,000원으로 평가하였음이 확인되는 바, 동 감정평가액은 쟁점토지와 용도지역이 같고 이용상황이 동일 또는 유사하며 근거리에 소재한 표준지를 정하여 표준지의 공시지가가 지가변동율(○○○동 토지 0.986, ○○○동 토지 1.0088)과 개별요인비교치(○○○동 ○○○토지 0.93, ○○○동 ○○○토지 1.00, ○○○동 ○○○ 토지 1.05)를 곱하여 산정하였음이 확인된다. (나) 처분청은 위 감정평가서가 상속세 신고를 목적으로 쟁점토지를 평가하였을 뿐만 아니라 개별공시지가보다 낮게 평가하여야 할 만한 특별한 이유가 없다 하여 위 감정기관의 감정평가액을 시가로 인정하지 아니하고 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 1,638,240,000원으로 평가하여 과세하였음이 상속세결정결의서에 의하여 확인된다. (다) 지가고시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제9조에는 감정평가사가 타인의 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다고 규정한 취지는 당초 공시지가를 시가에 근접한 수준으로 고시·운영할 것을 전제로 한 것이나 현실적으로 개별공시지가는 시가에 비하여 현저히 낮게 고시되는 실정이고 이 건 감정평가서와 같이 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 토지를 감정평가하는 것은 시가를 감정한다기보다는 개별공시지가 수준을 비교평가하는 것에 불과하다 할 것이어서 표준지의 공시지가에 직접 가감산율을 적용하여 계산한 위 감정평가액은 합리적인 방법으로 쟁점토지의 시가를 평가하였다고 보기 어려울 뿐만 아니라 상속개시당시의 시가를 적절히 반영한 것이라고 인정하기 어렵다 할 것이다. (라) 위의 내용을 종합해 볼 때, 상속세신고 목적으로 특별한 사유없이 기준시가보다 낮게 평가한 감정가액을 쟁점토지의 시가로 보기는 어렵다 할 것이므로 상속세법상의 보충적 평가방법인 개별공시지가에 의하여 쟁점토지를 평가하고 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. 처분청이 쟁점임대보증금을 채무공제 부인한 데 대하여, 청구인들은 채무로 인정하여 공제하여야 한다는 주장이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인들은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 지하 60평을 임대인인 피상속인과 임차인인 청구외 김○○○이 1995.4.10 임대보증금 60,000,000원에 임대차계약을 체결하였다면서 부동산임대차계약서(전세)를 제시하고 있으나 기타 피상속인이 쟁점임대보증금을 수령하였다는 사실을 확인할 수 있는 금융자료등 객관적인 입증자료의 제시가 없다. (나) 처분청의 조사내용을 보면, 임차인인 김○○○의 주민등록번호가 불분명한 것으로 되어 있고, 임차인인 김○○○이 위 부동산 소재지에서 ○○○일보보급소를 운영하였다 하나 사업자등록을 한 사실이 확인되지 아니할 뿐만 아니라 ○○○일보로부터 김○○○이 근로소득을 지급받은 사실도 없는 것으로 확인하였음을 알 수 있다. (다) 또한, 피상속인이 당해 임대사실에 대하여 부가가치세 신고시 임대공급가액명세서를 제출하지 아니하였으며, 피상속인이 임대하였다는 건물의 지하60평은 현재도 공가상태로서 구체적으로 임대사실이 확인되지 아니하는 것으로 처분청이 제시한 심리자료에 나타나 있다. (라) 위 내용을 종합해 볼 때, 쟁점임대보증금이 상속개시당시 존재하는 피상속인의 채무인지의 여부가 불분명할 뿐만 아니라 상속개시 이후 청구인들이 임차인에게 쟁점임대보증금을 실제 반환한 사실을 확인할 수 있는 객관적인 입증자료의 제시가 없어 쟁점임대보증금을 상속재산가액에서 공제되는 채무로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 청 구 인 명 세 성명 주민등록번호 주 소 문○○○

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○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 문○○○

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○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 문○○○

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○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○