1세대1주택 부수토지의 분할양도의 과세 여부

심판청구번호 국심2000서 0094(20000. 3.29) 15인이 공동으로 소유하고 있던 서울특별시 강서구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 1,439.71㎡로부터 분할(1998.2.13)된 토지중 청구인의 지분(16분지의 1)에 해당하는 대지 27.9㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1998.3.31 청구외 ○○○(○○○주택 대표이사)에게 소유권 이전 등기한 후 양도소득세 과세표준확정신고를 이행하지 아니하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점토지의 소유권이전을 유상 양도한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.1.2 청구인에게 1998년도 귀속분 양도소득세 3,891,830원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.3.24 이의신청 및 1999.7.15 심사청구를 거쳐 2000.1.11 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인외 15인은 구 연립주택 16세대를 멸실하고, 아파트 19세대를 재건축하여 청구인은 그중 1세대를 배정받았고, 구 주택의 부속토지로부터 분할된 쟁점토지를 건축업자에게 양도한 것이므로, 이는 교환으로 보아야 하고 그 교환계약서를 작성한 일자가 양도일로서 그 당시에는 구 주택이 있었으므로 1세대 1주택에 부수되는 토지임에도 불구하고 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 연립주택의 소유자들과 건축업자가 기존 주택을 멸실하고, 그 지상에 새로운 주택을 신축함에 있어, 연립주택 소유자들은 건축업자에게 건축비에 대한 대가로 토지의 일부를 양도하고 건축업자는 아파트를 신축하여 연립주택 소유자들에게 각각 1세대씩 배정하고 잔여 세대를 분양하는 경우, 연립주택 소유자들이 건축비의 대가로 건축업자에게 양도한 쟁점토지는 건축비 지급의무의 소멸이라는 경제적 이득을 얻는 것과 다름이 없으므로 양도에 해당하는 것이고, 1세대 1주택 부속토지를 분할하여 양도한 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이므로 당초 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 쟁점토지 양도당시의 소득세법 제89조 【비과세양도소득】제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】제1항은 『법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다. (단서 생략)』고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제72조【1세대 1주택의 특례】제2항은 『영 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인외 15인은 1997.9.25 구 연립주택 16세대를 멸실하고, 그 지상(1,439.71㎡)에 아파트 19세대를 신축하여 연립주택 소유자들에게 1세대씩을 제공하기로 하고 건축업자인 ○○○주택(대표 ○○○)에게 잔여 세대(3세대)의 분양권 및 쟁점토지를 포함한 분할된 토지(447㎡)를 착공시 양도하기로 재건축계약서를 작성하였고, 1998.3.31 쟁점토지를 포함한 분할토지 447㎡가 청구외 ○○○(건축업자)에게 소유권 이전 등기되었음이 등기부등본, 토지대장, 결정결의서, ○○○연립주택재건축계약서(○○○법무법인 등부 제4877호 인증, 1997.10.6) 등 관련서류에 의하여 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 청구인은 쟁점토지의 양도일은 계약서 작성일로써 그 당시에는 구 주택이 있는 시점이므로 쟁점토지는 1세대 1주택에 부수되는 토지에 해당되어 비과세되어야 한다는 주장이나, 위 재건축계약서의 주요내용을 살펴보면, 청구인외 15인은 건축업자인 ○○○주택과 공동으로 사업을 추진, 그 대가로 아파트 1세대씩을 제공받고, ○○○주택은 그 대가로 잔여아파트 및 상가를 일반 분양한 수입금 일체를 건축비 등으로 충당하며, 또한 ○○○주택은 대지를 분할하여 사업을 시행하고, 분할하여 남은 토지(약 135평)는 착공시 ○○○주택에게 양도한다는 내용임을 알 수 있다. 위의 사실내용을 종합하여 볼 때, 청구인외 15인의 소유이던 구 연립주택을 멸실한 후 그 지상에 아파트를 신축하기로 하고, 대지(1,439.71㎡)를 분할(1998.2.13)하여 1998.3.31 청구외 ○○○(건축업자)에게 양도된 토지(447㎡)중 청구인 지분(16분지의 1)의 쟁점토지는 전시 소득세법 시행규칙 제72조 제2항 의 규정에 의하여 1세대 1주택에 부수되는 토지의 양도로 보지 아니하는 것이므로, 처분청이 쟁점토지의 소유권이전을 유상양도로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.